馮奎專欄丨中央經濟工作會議·系列評論 大城市住房問題卡住了城市化的脖子
2020年12月23日03:33

原標題:馮奎專欄丨中央經濟工作會議·系列評論 大城市住房問題卡住了城市化的脖子

馮奎(中國城市和小城鎮改革發展中心研究員)
馮奎(中國城市和小城鎮改革發展中心研究員)

中央經濟工作會議將“解決好大城市住房突出問題”作為2021年度八大任務之一。我認為這是非常不同尋常的,不同尋常到什麼地步呢,那就是大城市住房問題既重要又緊急,是一個卡脖子的問題。“蛋殼公寓”等熱點事件確實觸發高層關注大城市住房問題,但大城市住房問題成為2021年重點任務的“前八”之列,應該有著更多、更深層次的原因。

首先,大城市住房問題卡住了民生福址的脖子。中國大城市的居住成本較高,以住房收入比為例,全球房價收入比排名前列的城市,香港、北京、上海、深圳都赫然在列,達到倫敦的2倍以上。去年,我牽頭一個課題組,組織中國城市發展中心、中國經濟信息社與民盟中央共同做了一個全國性問卷調研。接近四成參與調查居民的住房支出占月收入的比重超過30%,其中有12%參與調查的居民住房支出佔比甚至超過了60%,他們反映這對生活質量產生了較大的影響。雖然中央近年來多次提出,要推進租購併舉,但我們的問卷調查發現,居民認為住房租賃法規不健全成為租購併舉的主要障礙。這些事實都表明,大城市住房問題都還沒有很好解決。

第二,大城市住房問題卡住了創新的脖子。2020年中央經濟工作的公報中,16次提到創新,這比前幾年經濟工作中提得都要多、都要重。發展靠創新,創新靠人才。但創新人才為高房價折腰的問題須引起重視。近幾年,一些一線城市住房問題突出,部分高科技企業的年輕人流失。因此,從長遠來看,必須控制房價,因為這種高房價對實體經濟、對科技創新的影響是極大的。如果全國只有少數大城市的房價過高,那麼富有創新精神的年輕一代可以“逃離”;但如果所有大城市的房價都過高,年輕人根本無法選擇,這就是國家發展中重大而緊急的問題。

第三,大城市住房問題卡住城市化的脖子。中國的城鎮化率只有60%多,城市化還遠未完成。未來五年,我國城鎮人口還將增加約七八千萬人,達到9.5億人左右,進城人口遇到的最大的問題是居住。近年來,大城市推進經濟轉型,用工結構零散化,部分用人單位用工減少,種種原因導致集體宿舍作為保障性住房的作用降低,農民、農民工進城很難住到集體宿舍。租房居住是重要渠道,但有些地方規定租戶在孩子教育等方面的權利沒有保障。一些地方在疫情之後,租房條件變得苛刻。談到買,市場價讓農民工和進城農民望塵莫及。所以高房價和尚待完善的租房政策一定程度上阻礙了農民工進城,影響了城市化發展之路。

第四,大城市住房問題卡住了房地產健康發展的脖子。中國連續20年來,大城市房價保持上漲。2019年房地產銷售商品房的銷售額為15.97萬億,相當於社會消費零售總額的38.8%。同時,房地產投資13.22萬億,占全社會固定資產投資的23.97%。2020年12月14日統計局公佈新建商品住宅銷售價格變動數據顯示,11月份,一線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲3.9%;二線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲4.2%;三線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲3.8%。部分大城市高房價與房地產畸形發展,已經成為防範風險的一項重要內容,這也是需要高度重視解決大城市住房問題的原因。

第五,大城市住房卡住了要素市場化的脖子。我國流動人口規模為2.4億左右。租房居住是流動人口解決居住需求的首選,估計租房人口與購房人口之比是8:1。再加上每年的高校畢業生,當前全國租賃人口約有2億人。中國未來還有3-5億農業轉移人口進城,城市群之間、核心城市與中小城市之間的流動仍在加速。中央要求推動超大、特大城市調整完善積分落戶政策,探索推動在長三角、珠三角等城市群率先實現戶籍準入年限同城化累計互認;放開放寬除個別超大城市外的城市落戶限製,試行以經常居住地登記戶口製度。所有這些政策講起來都很好,各方面都支援,但可能都會因為大城市的高房價而較難貫徹落實。

中央已經提出2021年解決好大城市住房問題,有關部門也將會提出解決辦法。在我看來,解決大城市住房問題,既要靠供給側改革,也要靠需求側管理。過去幾年,許多大城市在抑製高房價方面,主要通過差異化地增加有效供給,構建完善的住房供應體系等辦法,同時也運用了限購、限貸等需求側管理的手段。未來,供給側改革不會鬆懈,需求側管理則要加大力度。其中,租賃市場是需求側管理針對的重點對象,主要措施就是健全住房租賃法規、培育健康的租賃住房市場。我們前期調研顯示,住房租賃法規不健全成為租購併舉的主要障礙。在幾類選項中,35%的居民受訪者認為“租賃相關法製不健全,權益難保障”,而且選擇該項的比重在不同類型城市之間差異較小。隨著城市等級的擴大,選擇“租購不能同權”“租房不夠穩定”的比重在顯著提高。這意味著在一線城市等外來人口較多的大城市中,居民對租賃住房的客觀需求更大、感觸更深,出於租賃住房的現實狀況,需要在法律法規、租賃住房供給、租賃住房權利等方面盡快出台和完善製度體系。

(作者:馮奎 編輯:洪曉文)

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