優客工場成功上市,但聯合辦公的“雷區”還沒有排完
2020年11月30日17:50

原標題:優客工場成功上市,但聯合辦公的“雷區”還沒有排完

文章經授權轉自公眾號:新博弈(ID:newgametheory)作者: 新博弈編輯部

11月24日,深耕五年的“聯合辦公第一股”優客工場成功上市,把WeWork甩在了身後。

達不到起租面積,是大多數創業團隊在起步階段會面臨的問題。而在聯合辦公這種新型辦公模式的幫助下,創業者得以在寸土寸金的商業區擁有辦公場地,獲得更好的辦公體驗。因此,降低成本、高性價比的現實考量之外,聯合辦公也主打社群概念,創意和情懷都是底牌。

有情懷的聯合辦公,也是如今共享概念僅存的碩果之一。共享經濟大潮興起的2015年,鼓勵創業的政策大環境下,中國新註冊公司數量同比增長21%,超過400萬家。隨後幾年間,優客工場、氪空間、SOHO 3Q等國內外背景的共享辦公企業不斷湧現,引發了資本市場的廣泛關注。

然而2019年“獨角獸”WeWork上市失敗引發估值危機,曝光了聯合辦公的高風險。一年後坎坷上市的優客工場,估值同樣縮水嚴重,而且3年虧損將近14億。

“藏雷”的聯合辦公,會成為共享辦公市場的小黃車嗎?

從WeWork到優客工場

2019年,WeWork和優客工場都曾向美國證券交易委員會遞交招股書。不同的是,前者折戟,後者則在幾個月後選擇借殼上市,繞道而行。

共享辦公屆的“鼻祖”WeWork,估值曾一度達到470億美元。

WeWork創辦前後,金融危機影響下經曆震盪的企業紛紛裁員,WeWork以低價租下空置的辦公樓,並在改建完成後的經濟回暖背景下順利出租,賺取收益。加之Apple等世界500強的聯合辦公故事,外界對於WeWork始終抱有好感。

但在2019年8月提交了IPO招股書之後,WeWork連年虧損的經營狀況也被公之於眾,科技公司的定位及商業模式、財務狀況都遭受質疑,分析師們迅速調整估值,公司口碑也下滑嚴重。外界壓力之下,負面新聞頻出的創始人亞當·諾依曼於9月辭去了CEO一職。隨後不久,公司也撤回了上市申請。

WeWork的IPO滑鐵盧、斷崖式縮水的估值,勢必對共享辦公行業造成大規模影響。但2019年12月,優客工場仍然選擇迎難而上,衝擊IPO。

成立五年以來,優客工場累計獲得了20輪融資,總金額達到47億。2018年的一輪融資中,公司估值就達到了30億美元,穩坐國內共享辦公第一梯隊。但就在Uber流血上市、WeWork估值虛高的2019年,排隊IPO的優客工場也沒有如願上市。

直到今年7月,優客工場宣佈借殼SPAC,與在納斯達克上市的Orisun Acquisition Corp.簽訂最終合併協議。完成收購後,優客工場就可以等待交易生效登錄納斯達克。

圓夢資本市場的優客工場,也同時“獲贈”了一項“對賭”:公司淨收入在2020年-2022年達到特定目標,或在一定期限內使股價達到特定標準,就有權獲得Orisun子公司Ucommune International最多400萬股普通股的收益對價。

11月24日,優客工場迎來了正式敲鍾的時刻。但從當天8.3美元的收盤股價來看,6.18億美元的總市值,與曾經30億的估值相比縮水超79%,也和7月與Orisun商定的7.69億美元相差甚遠。

重資產模式堪憂

eMarketer數據顯示,2017年,中國已有7億人使用過共享服務,而美國的使用率僅達到了26%。在國內共享經濟浪潮中起步較晚的聯合辦公,曾經曆風口,也一度陷入沉寂,優勝劣汰,建立起秩序。

iiMedia Research數據顯示,2018年6月底,中國共享辦公平台數量已經超過300家,佈局網點數超6000個,總體運營面積達1200萬平方米,提供200萬個工位數。而截至2018年10月,中國有40個聯合辦公品牌倒閉。而2019年1月份房地產諮詢公司CBRE的調查顯示,68%的聯合辦公運營商計劃放緩或停止擴張。

如今勉強出線的優客工場,並不能改變資本市場對聯合辦公的“差評”。歸根結底,聯合辦公重資產的模式藏雷,還有很多亟需解決的問題。

優客工場的收入分為會員費、營銷服務和其他服務三類。會員費,即共享辦公業務的租金,為主要來源。2019年前三個季度優客工場8.75億元的營收中,會員收入約4.2億元,佔比最重,達到48%,接下來是營銷服務收入,來自優客工場收購的一家廣告公關公司,約4.03億元,其他服務收入約5150萬元。而在2017、2018年,會員費占總收入保持在92%、88%的高度。

招股書顯示,優客工場自2017年、2018年至2019年前三季度分別虧損3.73億元、4.45億元、5.73億元,累計淨虧損達到13.91億,相應的負債總額分別是18.26億元、43.79億元、31.22億元。

從2018年底的162個空間到2019年第三季度的171個空間,增幅不大,虧損額卻上漲了1.2億。對此,優客工場將虧損原因總結為門店擴張、門店重整、門店收購等。

根據億歐的調研數據,只有當出租率達到了85%的水平,聯合辦公才能保證盈虧平衡。而艾媒諮詢數據顯示,截止2019年,國內聯合辦公品牌入駐率在90%以上的僅3.3%,近70%入駐率不足7成,甚至還有16.4%的品牌入駐率達不到50%。

可見,倚重租金差價帶來收入的“二房東”盈利模式實在堪憂:創業公司的淘汰率和發展規模,直接影響著聯合辦公的租金穩定性。艾媒資訊相關報告顯示,2019年,55%的人仍在第一個共享辦公空間工作。納新難、財務緊張,獲客成本只增不減,擴張就意味著燒錢。硬件設施的完善還是一項重大考驗。至於聯合辦公的社群價值,暫時還未體現出來。

轉型潮來襲

“作為聯合辦公行業的探索者,我們將繼續創新前行,以聯合辦公為載體,積極探索樓宇經濟+多元化企業服務+社群電商服務平台,更好地服務企業,回饋社區,為創造力階層打造能量聚合與資源協同的沃土,建設平等共享、生機變革和資產優化的新商業平台。”

以上這段來自創始人毛大慶在敲鍾儀式現場的致辭,以樓宇經濟+多元化企業服務+社群電商服務平台作為了優客工場新定位。事實上,從2020年4月優客工場創立五週年之際毛大慶的長文中,就公佈了戰略轉型:全面轉型為聯合辦公服務商,以輸出品牌、空間設計、建造、管理服務為主,提升運營效率,創造規模效應。

輕資產、重賦能,聯合辦公正努力向3.0階段過渡。而新的發展階段也帶來了新的思考,如何以更低的價格獲取空間,如何以更精細化的運營提升價值?

回歸聯合辦公的本質,即辦公場景的變革,最早是由酒店大堂衍生而來的。2009年,紐約Ace酒店向為免費WIFI而來的人群提供插座、食品的做法,很快吸引了更多自由職業者到來,並在精品連鎖酒店中擴散開,可視為聯合辦公的雛形。

而疫情以來,英國酒店率先嚐試了酒店客房+聯合辦公。從大堂延伸至客房,住宿價值與辦公價值疊加,替因居家辦公而感到困擾的員工提供瞭解決之道。而酒店+聯合辦公的空間形態,為聯合辦公平台降低了設計、改造成本,可謂輕資產、低成本合作。

空間運營是一方面,空間效能提升產生的溢價,則是聯合辦公轉型企業全價值鏈服務商的突破口,會員費+企業服務,無疑是更為健康的模式。從定位入手,辦公服務型企業,是行業頭部玩家優客工場的轉型目標,也是第二梯隊的夢想加的努力方向。而其他幾家,如氪空間的新戰略包括定製服務及“超級客戶”的一站式服務,創業公社、方糖小鎮則開始佈局自習室業務為主業引流。

至於曾經的“老大哥”WeWork,也在2020年等來了新的一筆融資。估值泡沫破碎後,WeWork實行全球裁員、收縮佈局,納入了新的高管。來自老股東摯信資本的2億美元追加投資,讓WeWork重燃希望。

經營壓力得到緩解後,公司架構也有一定的調整,摯信資本的運營合夥人、原美團點評高級副總裁薑躍平出任WeWork中國的代理CEO。可以預見的是,熬過凜冬,WeWork將發力中國市場,加快本土化經營。

Frost&Sullivan數據顯示,包括租賃收入和服務收入在內的中國共享辦公空間市場規模,已從2013年的11.7億元增加到2018年的174.1億元,年復合增長率高達71.7%,預計2023年將進一步增至1322.8億元。轉型潮裹挾下的聯合辦公,能否等到這個千億市場,關鍵就在於“拆雷”的過程。

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