21深度丨 “全球最貴街道”租金已暴跌逾40%!香港核心商圈鋪租或已見底?
2020年10月15日09:54

原標題:21深度丨 “全球最貴街道”租金已暴跌逾40%!香港核心商圈鋪租或已見底?

羅素街坐落於香港灣仔區銅鑼灣,這條全長僅250米的街道,名店林立,租金一度貴絕全球,曾被譽為“全球最貴街道”。然而,受疫情影響,香港奢侈品零售陷入冰封,以羅素街為主的銅鑼灣核心商圈的鋪租價格更是一落千丈。

自2003年香港啟動針對部分內地省份遊客的“自由行”計劃,羅素街上紮堆的國際奢侈品牌店們開始迎來了黃金時代。

戴德梁行發佈的《全球主要大街》2018年度報告顯示,香港銅鑼灣羅素街再次登上全球最貴鋪租地段寶座,鋪租高達每年每平方英呎2671美元,超越紐約第五大道。

而日前,戴德梁行香港商舖部主管及執行董事林應威向21世紀經濟報導記者指出,受疫情及封關影響,訪港旅客近絕跡,市場消費力疲弱不堪,銅鑼灣區今年至今商舖的租金已累計下挫約41.3%。

他表示,香港各區商舖租金在第三季度持續下跌,跌幅為3.5%至7.9%,其中以銅鑼灣跌幅最大,環比跌幅7.9%。然而,他預計,經過斷崖式的下跌,下季租金水平有望逐步回穩,並認為市場已接近“見底”。

事實上,據21世紀經濟報導記者翻查數據顯示,自2015年起,香港核心商圈的商舖租金已經開始出現調整,以銅鑼灣為例,2015年高峰時期的每平方英呎租金一度高達2094港元,但截至今年第三季度已下挫至893港元,累積跌幅接近60%。

品牌關店潮

然而,自去年下半年以來,社會衝突爆發,香港奢侈品銷情急轉直下。今年年初疫情暴發,自2月“封關”以來,訪港內地遊客幾乎歸零,更讓各大品牌“雪上加霜”,不少知名品牌紛紛加快關店步伐。

今年2月初,奢侈品牌Prada提前4個月關閉其在銅鑼灣羅素街的旗艦店,涉及面積5萬平方英呎。

今年8月,全球知名手錶品牌Swatch Group旗下天梭表棄租羅素街與利園山道交界舖位後,旗下瑞士名表品牌歐米茄(OMEGA)亦撤出羅素街,放棄租用達9年的羅素街38號金朝陽中心地下E及F鋪連1樓、共8600平方英呎的店舖,預計每年節省最少6000萬港元租金支出。

美國最大連鎖內衣店 Victoria's Secret 位於鑼灣渣甸街京華中心的旗艦店,亦在今年6月下旬突然宣佈結業,正式撤出香港。

該品牌在2017年以月租700萬港元在京華中心打造四層的旗艦店,店舖面積超過5萬平方英呎。據悉,Victoria's Secret 簽訂了長達 10 年的租約,至2027年租約才到期,卻毅然提早7年半離場,涉及賠償租金預計高達數億港元。

長期以來,香港的奢侈品消費主要由內地遊客主導。因此,疫情之下,珠寶、鍾表等奢侈品銷售行業首當其衝。數據顯示,今年前8個月,香港珠寶、鍾表零售金額僅為189.9億港元,同比跌幅高達62%。服裝、藥物、化妝品等其他內地遊客以往在香港“掃貨”的主力目標,亦出現了約50%的跌幅。

林應威坦言,以往在銅鑼灣核心街道“一鋪難求”,甚至有些店舖租約還未到期,已有租戶輪候,“自2017年以來,空置率一直徘徊在低位0-3%左右,但截至第三季度的空置率已經達到13.2%,創下曆來最高水平。”

事實上,據21世紀經濟報導記者瞭解,銅鑼灣部分街道已有數十間空鋪,其中謝斐道有多達25間空鋪,空置率高達35%,而同區的波斯富街、景隆街等主要街道的空置率亦接近30%。

一線商舖迎來大洗牌

以往漫步在香港銅鑼灣、尖沙咀等核心商圈,通常能看到紮堆的珠寶飾品、名表、奢侈手袋等名店。然而,一場突如其來的疫情,一線商舖正在迎來一場“大洗牌”。

相比以往的動輒過萬平方尺的大型旗艦店,各大品牌往往更傾向於租用商場內的舖位。林應威坦言,快時尚品牌已基本放棄旗艦店策略,一些品牌則趁當下的租金低迷,進行店舖重組活動,“例如莎莎在銅鑼灣區內進行了一些店舖重組,以更低的租金進入位置更好的地段。未來本地零售市場的動力主要來自於餐飲行業。”

美國服裝品牌GAP宣佈在香港關閉5家分店,英國快時尚品牌Topshop於8月中宣佈,旗下位於中環的兩層旗艦店將於10月租約到期後關閉,該品牌在分店關閉後只會維持網店業務。Topshop在2012年曾以月租300萬港元承租中環皇后大道中舖位開設旗艦店;2014年則分別在金鍾、銅鑼灣開設分店。

香港化妝品零售龍頭莎莎日前則以約60萬港元,承租了臨近銅鑼灣羅素街步行僅幾分鐘的啟超道多層舖位,面積達7500平方英呎,該鋪原租客為粵港澳湛周生生,租用物業多年,高峰期月租達150萬港元,此次莎莎承租的租金跌幅高達約60%。

林應威透露,與運動、日常生活用品相關的品牌趁“逆市”大幅擴張。迪卡儂近期以80萬港元的月租承租了中環皇后大道中的一個8500平方英呎的舖位,而日本超市及生活百貨連鎖店Don Don Donki亦在中環皇后大道中承租了一個1.9萬平方英呎的商舖,月租達120萬港元。目前品牌已在銅鑼灣、尖沙咀擁有分店,並計劃在香港各區開設新店。

同時,由於商舖價格已累積一定跌幅,吸引部分投資者入場。數據顯示,今年9月,商舖註冊宗數環比大幅上升約39%至122宗,創下自2019年6月份以來新高,金額錄13.37億港元,環比增加18.9%。

美聯工商舖行政總裁黃漢成向記者表示,目前工商舖業主的議價空間擴闊,相關物業價格已累積一定跌幅,令成交量上升。由於低息環境有望持續,市場資金仍然充裕,再加上預計第四季有工商廈新盤推售,相信會對大市成交帶來支援,預料第四季交投量繼續上揚。

(作者:朱麗娜 編輯:辛靈)

關注我們Facebook專頁
    相關新聞
      更多瀏覽