樓市重磅信號:瀋陽、無錫、東莞、杭州都出手了 下一個是誰?
2020年09月08日12:10

  樓市重磅信號:瀋陽、無錫、東莞、杭州都出手了 下一個是誰?

  導讀:今年8月末以來,無錫、東莞、杭州、瀋陽已先後發文加碼調控。分析認為,在瀋陽之後,還將有更多城市升級調控。長春、成都、銀川、唐山、常州五城,是下一步強化調控的熱門之選。

  來 源丨21世紀經濟報導(ID:jjbd21)

  記 者丨張敏

  編 輯丨張星

  在監管層一系列表態後,各地的樓市調控政策繼續升級。

  9月6日,瀋陽市房產局、瀋陽市自然資源局等聯合發佈《關於進一步促進我市房地產市場穩定健康發展的通知》,從供應端和需求端雙管齊下穩定市場,其中包括禁止首付貸、提高二套房首付比例(從40%提高至50%)、提高增值稅免徵門檻(免徵年限由2年調整到5年),還提出嚴控土地溢價率,推出“限房價、競地價”“限地價、競配建、競自持”兩種土地出讓規則。

  今年8月末以來,無錫、東莞、杭州已先後發文加碼調控。

  在今年7月24日的“房地產工作座談會”和8月26日的“部分城市房地產工作會商會”上,瀋陽市均有相關負責人參會。因此,瀋陽此次升級調控,並不令外界感到意外。

  但分析人士指出,這一動作仍有較強的代表性。在房地產長效機製的框架下,監管層不僅能夠對各個城市的市場進行實施監控,也在對地方政府實施“月度分析、季度評價、年度考核”。按照這一機製,樓市調控的精準度和及時性正大大提升,短期來看,除瀋陽外,未來還將有其他城市加入調控之列。

  瀋陽調控樣本

  瀋陽並不是外界想像中的典型東北城市。近幾年,瀋陽一直是人口淨流入狀態。2019年末,瀋陽市常住人口832.2萬人,比2018年增加0.6萬人。在我國二線城市中,瀋陽的人口規模位居前列。

  今年4月,瀋陽進一步放寬落戶限製,取消年齡和社保限製,推出“技工學校、職業學院及以上在校生和畢業生(含往屆)可在瀋陽市落戶”,“凡具有瀋陽市戶籍的居民,其父母、配偶、子女均可在瀋陽市投靠落戶”等低門檻政策。此舉被視為瀋陽樓市的利好消息。

  隨著人口規模增加,以及東北振興戰略的刺激,除2018年因調控導致交易下挫外,瀋陽樓市在近幾年不斷升溫。有機構統計,2019年瀋陽樓市的成交均價首次突破萬元。

  今年以來,瀋陽樓市同樣表現“出彩”。從3月末開始,瀋陽的部分新房項目就熱銷,整體市場熱度居高不下。

  根據國家統計局的數據,今年7月,瀋陽新房價格環比上漲0.8%,同比上漲9%;二手房價格環比上漲0.5%,同比上漲10.3%。近幾個月來,瀋陽的房價漲幅在70個大中城市中名列前茅。

  在土地市場,二季度以來,瀋陽已有多宗地塊在激烈競爭後高價成交,對市場的預期形成不小的刺激。

  瀋陽當地某房企人士向21世紀經濟報導表示,落戶新政帶來的購房人口基數增加,疫情後的需求大量釋放,以及部分區域新房和二手房價格“倒掛”,是導致瀋陽樓市升溫的主因。“瀋陽的房價水平在省會城市里不算高,而且(新政出台前)二套房的首付比例只有40%,購房門檻算是比較低的。”

  他表示,在近期瀋陽樓市升溫過程中,市場追漲情緒明顯,部分購房者有“加杠杆”的行為。同時,由於存貨不足及成本壓力等,一些項目出現惜售和漲價現象,進一步刺激了市場情緒。

  在瀋陽出台的調控新政中,除在需求端提高購房杠杆外,對供應端的管控措施也相當嚴厲。比如,對項目建設進度提出要求、把握入市節奏等。此外,為控製房價,瀋陽還將以項目為單位,監測房價運行情況,“對無正當理由導致價格出現較大變化的項目,責令企業限期改正。”

  前述房企人士認為,新政力度較大,措辭嚴厲,為近年來所少見,市場普遍對政策效果持樂觀態度。但對於房企來說,操盤壓力在逐漸加大。他指出,“嚴格審核商品住房項目開發建設成本和住房裝修標準”的調控,若能嚴格執行,將會對項目利潤帶來擠壓。

  多城還將加碼

  通過對相關負責人的座談或指導,督促出台樓市調控措施,類似的做法並不罕見。

  一位接近住房和城鄉建設部的專家向21世紀經濟報導表示,過去,監管部門多採用“定向指導”的辦法,對不同城市的調控動向加以“指導”。這種“指導”多以部門規章的方式下發,或者僅是部門內部的文件傳達,甚少有公開的一攬子調控措施。

  由於區域和城市分化逐漸加大,近幾年來,樓市調控已經告別“一刀切”的模式,調控的主導權逐漸“下放”到地方政府手中。但隨之而來的,還有在“三穩”(穩地價、穩房價、穩預期)等方面的主體責任。因此,在獲得更大權限的同時,地方政府擔負的壓力也在增加。

  從2019年開始,房地產長效機製中,對於市場的監控和預警機製開始運行。當年4月19日和5月18日,住建部分兩批、對10個城市的房地產市場運行情況進行預警提示。此後,多數被預警的城市升級了調控政策。

  前述專家指出,這種機製對提高調控的精準度大有幫助。按照官方釋放的信息,長效機製對地方政府提出的要求為“月度分析、季度評價、年度考核”。一旦地價和房價出現較大波動,預警機製就會運行。參照該機製,若及時出台調控措施,就可使市場快速恢復平穩。

  但今年以來,新冠肺炎疫情出現,以及轉變增長方式對經濟發展帶來的影響,使得“房地產拉動經濟”的衝動再度抬頭,一些城市直接或間接地鬆綁調控。該人士認為,在反複強調“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”的同時,監管層對相關市場主體進行座談,說明對該問題的重視程度。

  值得注意的是,在8月26日的“部分城市房地產工作會商會”上,除了6個城市政府外,其所在省(自治區)住房和城鄉建設廳負責同誌也參加會商,這被視為進一步強化樓市調控主體責任的表現。

  前述專家認為,“座談”雖然不是常態化手段,但在長效機製開始運行的情況下,樓市調控的精準度和及時性正在大大提高。如果嚴格執行,將很難有“漏網之魚”。

  多數受訪者指出,瀋陽升級樓市調控的做法顯然並非個案。在此之前,東莞、杭州已經先後加碼調控。其中,東莞甚至並不在住建部的“座談”之列。

  上海易居房地產研究院智庫中心總監嚴躍進指出,按照現有的政策基調,在瀋陽之後,還將有更多城市升級調控。和瀋陽共同參與座談的長春、成都、銀川、唐山、常州五城,是下一步強化調控的熱門之選。此外,一些房價漲幅較大的三線城市,也可能升級調控。

  根據國家統計局的數據,今年7月,成都、銀川、唐山的新房價格環比漲幅分別為0.9%、2.0%、1.4%,漲幅均高於瀋陽的0.8%,常州不在70大中城市統計之列。剛剛加碼調控的無錫,新房價格環比上漲1.3%。

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