恒隆集團60載:從香港到內地,恒隆佈局商業地產的發展之道
2020年09月08日00:36

原標題:恒隆集團60載:從香港到內地,恒隆佈局商業地產的發展之道

提到國內高端購物中心,上海恒隆廣場及上海港彙恒隆廣場必定榜上有名。這兩個著名的商場誕生於中國的購物中心萌芽階段,見證了我國商業地產的歷史變遷,而它們的締造者便是香港地產開發商——恒隆集團。

自1960年成立以來,恒隆經過60年的探索,形成了內地、香港雙線發展的方針,發展思路日益成熟,經過多年佈局,已然成為中國領先的地產發展商之一,累計進駐內地九個城市、成功打造11個商業地產項目,旗下恒隆廣場亦成為當地的地標建築、城市名片。

展望未來,恒隆集團董事長陳啟宗先生曾在本年初表示:“中國的整體經濟在未來15年、20年,我相信是可以的,還會繼續發展。”跟隨經濟大勢、乘風而起之外,恒隆還想更進一步,謀求更多市場份額。“未來十年,第一,一定有機會買地;第二,整體租金會繼續上升,只要我們不要過份擴張,前景是非常好的。”可見陳啟宗先生對恒隆的未來充滿信心。

內地商業地產版圖初成

時光倒流到60年前,1960年9月,恒隆在香港註冊成立。前30年,恒隆深耕香港市場,打好基本功之後,恒隆開始尋求更大的盈利空間。後30年,恒隆開啟了進軍內地的步伐。

彼時,國內商業地產領域尚未成熟,恒隆把握機遇較早進入。作為從國際金融中心香港走出的開發商,恒隆具有較強的商業嗅覺,首戰選擇了全國消費水平最高的城市之一——上海。1992年,恒隆參與上海的一項綜合項目發展,該項目後來發展成為上海港彙恒隆廣場。

上海港彙恒隆廣場是恒隆在內地的首個集商場、辦公樓、公寓於一身的大型城市綜合體,位於寸土寸金的上海徐家彙商業區繁華的地鐵站上蓋,旗下Chanel、Dior、Louis Vuitton等大牌雲集。1999年12月開業後,港彙恒隆廣場一炮而紅,至今人流如織。

而後,恒隆繼續加碼上海,2001年7月上海恒隆廣場開業,鞏固了恒隆高端路線、奢侈品牌集中地的定位。上海恒隆廣場通過引進國際一線奢侈品品牌打造上海甚至中國的旗艦店,成為為目標客群提供高端生活方式的體驗地,進一步擦亮了恒隆做高端商業地產的招牌。

財報顯示,截至2020年6月末,恒隆上半年的內地物業租賃總收入為22.46億元人民幣。其中,來自上海恒隆廣場的收入最多,為8.61億元人民幣,同比增長4%,商場的出租率為95%,辦公室出租率為91%。上海港彙恒隆廣場收入次之,為6.37億元人民幣,同比增長9%,商場出租率為94%。

在上海站穩腳跟之後,恒隆於2010年開始在全國開疆擴土,包括瀋陽、濟南、無錫、天津、大連、昆明、武漢及杭州,至今在九個城市建立共計11個地標性商業項目,影響力開始輻射全國,知名度逐漸擴大。

至此,恒隆的商業地產版圖覆蓋主要一、二線城市,地域橫跨中國東部、中部、西南部,實現較為均衡的多點佈局。在甲子之年,恒隆的商業地產棋局漸漸鋪開,深耕內地之心已顯。

內地發展機遇期來臨

2020年是商業地產領域不平凡的一年,突如其來的疫情重創商業地產,2、3月份,全國購物中心普遍業績暴跌,而後由於疫情反複等多重風險因素,商業地產客流恢復緩慢,疫情對業績的影響至今未消。商業地產運營商面臨重要大考,而恒隆交出了較好的答卷,展現其良好的盈利韌性。

財報顯示,儘管受到疫情影響,恒隆上半年的內地物業租賃收入逆勢上漲8%至22.46億元人民幣,平均租賃邊際利潤率為65%。其中,購物中心的業績表現較好。上半年,恒隆已經建成的購物中心出租率均在80%或以上。上海恒隆廣場、上海港彙恒隆廣場、無錫恒隆廣場的零售額更是取得 7%-17%的較高增長水平,租賃收入增長6%-15%。而後,隨著內地疫情得到控制,內地奢侈品市場的銷售額自4月起大幅反彈,恒隆購物中心的收入增速加快。

此外,財報顯示,得益於高素質租戶,加之恒隆物業防疫消毒工作的高標準完成,恒隆的內地辦公樓業績受疫情的影響較小,上半年取得1%的收入增長。除了2019年下半年開業的無錫恒隆廣場、昆明恒隆廣場外,恒隆其他的辦公樓出租率都在80%以上。物業租賃業務是恒隆在商業地產的核心業務。近年來,來自內地市場的收入都在總收入中逐年提高。

當前,我國的經濟發展格局轉變,開始對內挖掘經濟效益。統計局數據顯示,2019年,我國社會消費品零售總額首次突破40萬億元大關,為41.16萬億元,比上年名義增長8.0%,擁有超過14億人的消費市場,人均GDP超一萬美元門檻。作為經濟增長的三駕馬車,消費對經濟增長的貢獻率多年保持在60%左右的水平,但由於供需兩側不能完全匹配,還有不少購買力多年流向國外,而在新的經濟發展形勢下,這些購買力開始回流國內,對商業地產業績形成支撐。

恒隆注意到了這一現象,在財報中稱,恒隆旗下物業奢侈品的銷售額自4月起大幅反彈,原因是奢侈品消費回流至內地。陳啟宗先生在業績會中表示,在我國內地購買奢侈品,已經和外國價格很相近,可以合理地預計,隨著以前遠走海外的奢侈品需求逐步轉換為購買力,商業地產的市場規模將進一步擴大。如何搶占這塊穩定而龐大的市場蛋糕,成為恒隆未來發展的新命題。

續擴版圖 再創輝煌

目前,恒隆已經為迎戰未來準備就緒。經過60年的發展,恒隆形成了自己獨特的市場競爭力,主要表現為堅持高端市場定位,以及把握好地點、規模、發展大綱、設計及施工的五大基因。除了明確市場競爭力之外,恒隆還保持了戰略執行的一致性。當前,恒隆在內地的11個項目均堅持走高端路線、落地城市中心區等,鞏固自身優勢,在日益激烈的商業地產領域,實現穩中有進的業績表現。

展望下半年,恒隆在財報中稱,得益於內地奢侈品消費上升的趨勢,複蘇速度高於預期,所以下半年的表現將取決於生活時尚消費等內地零售業務的恢復程度,以及香港社會經濟的穩定性。內地物業預計將於第三季度全面複蘇,並將繼續取得穩健的內部增長。

當前,正值恒隆集團成立60週年的重要里程碑,恒隆管理層提出一系列更長遠的發展目標。恒隆集團行政總裁盧韋柏先生曾表示,恒隆在內地已落成的物業接近280萬平方米,而尚在興建的也接近有190萬平方米,在此穩健的根基下,恒隆未來業績將再創高峰。

財報顯示,恒隆下一個投入營運的內地項目將是武漢恒隆廣場,總樓面面積達46萬平方米,商場、辦公樓預計於2020年竣工,服務式公寓已於2019年第一季度開工,預計將於2022年第四季度分階段竣工。無錫恒隆廣場第二期、昆明恒隆廣場、杭州恒隆廣場發展項目也將陸續於2023年、2024年起分階段落成。

立足宏觀經濟形勢,陳啟宗先生預測道,未來20年里,中國整體的經濟仍將繼續發展,恒隆現有項目的租金收入也將水漲船高。未來,陳啟宗先生表示,“如果公司每兩年找到一塊好地,其持續增長就相當程度上受到保障。”

風起於四海之上,亦起於60年來每一個堅實腳步。恒隆作為老牌香港地產公司,經過長達60年經營,具備跨越經濟週期的突出管理能力,隨著內地恒隆廣場增量業務逐步提升或開業,內地市場將成為恒隆未來盈利能力的重要支撐。

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