“舊改”半年報:鄭州西安改造小區最多 杭州15萬家庭“翻新”
2020年09月05日01:51

  原標題:全國老舊小區改造半年報: 鄭州、西安改造小區最多 杭州15萬家庭“翻新”

  來源:21世紀經濟報導

  從目前各地公佈的老舊小區改造案例來看,多數仍然以基礎類和完善類為主,社會資本尚未大規模進入投資。

  老舊小區改造如火如荼,進展到底如何?

  據住房和城鄉建設部8月27日消息,今年1-7月份,全國新開工改造城鎮老舊小區2.22萬個,占年度目標任務(3.9萬個)的56.4%,較6月末提高了16個百分點;涉及居民442.74萬戶,占年度目標任務(約700萬戶)的62.7%,較6月末提高了15.6個百分點。

  哪些城市改造面積最大?哪些城市改造進度最快?會在哪些領域形成多大的投資?仍然是廣受關注的問題。21世紀經濟報導記者對一線城市、省會城市、計劃單列市和GDP過萬億城市的老舊小區改造計劃與開工進度,做了統計和梳理。

  鄭州、西安改造小區最多

  在21世紀經濟報導記者統計的城市中,有26個公佈了2020年計劃改造的小區數量,其中,鄭州將改造約1200個小區,在所有城市中居首,西安是另一個改造小區數量過千的城市。其他城市公佈的數據都沒有超過500個,有18個城市的改造數量都在100至500個之間。

  從公佈的改造面積來看,截至8月上旬,上述城市中,有21個公佈了2020年的老舊小區計劃所覆蓋的改造面積。所有已公佈改造計劃的城市,改造面積都超過100萬平方米。其中,西安、哈爾濱、杭州、武漢等地,今年都將改造超過1000萬平米,最多的西安則計劃改造1900萬平米。

  而從改造計劃覆蓋的家庭來看,部分城市同時發佈了老舊小區的改造面積與覆蓋家庭數量。其中,杭州2020年的改造計劃涉及家庭最多,達到15萬戶,另外南昌和武漢的覆蓋家庭也超過了10萬戶,太原、蘭州和濟南則超過了5萬戶。

  改造計劃的推進進度如何?21世紀經濟報導記者注意到,截止到8月上旬,當前公佈了具體改造進度的城市數量不多,其中大多數都是已經全部開工,或者接近全部開工。

  其中,西安計劃改造1900萬平米,到7月底已開工建設1436個小區,建築面積2077.7萬平方米,改造進度達到109%;計劃改造約6.2萬戶的濟南,則已經開工62249戶,改造開工進度同樣突破100%。另外,貴陽計劃改造1.61萬戶,實際開工改造則達到了15661戶。武漢的這兩組數字則分別是13.2萬戶和12763戶,同樣接近全部開工。

  對此,陝西省房地產研究會會長王聖學曾告訴21世紀經濟報導記者,西安舊改加速度的原因主要有兩點。一是按照老舊小區的標準,西安老舊小區規模比較大;二是明年西安要召開全運會,為了提升整個城市環境,加大了老舊小區改造的速度。

  不過,某地方住建部門官員告訴記者,當地此前並非老舊小區改造試點城市,因此目前還沒有竣工的小區。同時老舊小區改造涉及群眾切身利益和日常生活,而且開工面積每天變化較大,因此,在數據發佈上,除了改造開工進度接近完成的城市,當地選擇了暫時不對外公佈改造進度。

  全國五分之一住房有舊改需求

  在第十二屆全國既有建築改造大會“老舊小區綜合改造分論壇”上,中國城市規劃設計研究院城市更新研究所副所長範嗣斌介紹稱,按照各地提供的數據不完全統計,目前全國有改造需求的小區32.7萬個,總建築面積65億平方米,從建築面積看,約占現有城鎮住房總量324億平方米(國家統計局發佈數據)的20.06%。

  如此龐大體量的老舊小區改造,帶來的投資強度有多大,是各界關心的另一個問題。

  7月中旬,國家發改委曾表示,2020年《政府工作報告》明確計劃改造城鎮老舊小區3.9萬個,中央預算內投資安排543億元,目前已經全部下達完畢,實現了“城鎮老舊小區改造任務翻番,中央預算內投資安排翻番”。

  在中央資金的基礎上,不少城市今年在老舊小區的計劃投入,都達到10億級別。其中,杭州計劃投入68億元,太原計劃投入超過30億元,南昌、濟南和北京的計劃投入則分別達到了約27億元、約19億元和12.8億元。

  實際上,這些投資額度中,中央投資的所占份額並不高。以西安為例,2020年西安計劃老舊小區改造開工投資94.9億元。其中,根據西安市發改委9月3日發佈的消息,截至目前西安市累計爭取到2020年保障性安居工程中央預算內投資19.17億元。

  而在稍早些時候的6月,西安市住建局局長苗寶明則在接受媒體採訪時表示,西安當時有613個項目申請到中央和省級資金共24.3億元。

  不過,西安方面仍然認為“資金不足”,西安當地媒體報導稱,由於“資金有限”,部分群眾抱怨老舊小區改造存在做面子工程、重視小區環境改造而忽視小區內在品質提升等問題。

  一些機構則計算了疊加地方投入後的全國總體投資強度。中銀證券曾根據各省發佈的老舊小區改造計劃,計算各地老舊小區政府投入強度。

  其中,安徽省平均每戶可達到1.27萬元。青海省平均每戶約為1.5萬元,貴州省每戶接近4萬元。而河北省平均每戶金額為0.9萬元。中銀證券稱,如果以安徽省的1.27萬元每戶作為全國“舊改”的平均標準,今年“舊改”的政府投入規模約為900億元,約帶動固定資產投資0.64%。

  社會資本投入空間大

  實際上,不僅是中央與地方兩級政府投入,根據行業測算,當居民資金和社會資本進入老舊小區改造領域後,投入強度的提升會非常明顯。

  首先需要瞭解的是,根據今年7月發佈的《關於全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》,城鎮老舊小區改造內容可分為基礎類、完善類、提升類3類,分別是為滿足居民安全需要和基本生活需求的改造內容,為滿足居民生活便利需要和改善型生活需求的改造內容,為豐富社區服務供給、提升居民生活品質、立足小區及周邊實際條件積極推進的改造內容。

  其中,政府財政資金,將主要用在基礎類改造上。而居民出資主要在於加裝電梯等“完善類”投資,以及這些“完善類”設施改造完成後的付費使用。社會資本則將被更多引進在提升類改造上。

  因此,老舊小區改造內容的不同,則有著完全不同的改造成本和投入強度。

  以北京為例,北京是全國最早推進老舊小區綜合整治的城市之一,2011年就開始以抗震加固和建築節能等為重點的老舊小區綜合整治。同時,北京也是老舊小區權屬最複雜、改造難度最大的城市之一,其改造的經驗具有相當的借鑒意義。

  “十二五”期間,除2011年以外的四年里,北京的老舊小區綜合整治總共投入340億元,改造面積超過6500萬平方米,涉及1678個小區、1.37萬棟樓,惠及81.9萬戶家庭。

  實際上,這340億政府投入是隨著北京老舊小區改造內容不斷擴充,而隨之增加的。在上述論壇上,有北京市住建部門相關負責人指出,早期老舊小區改造僅限於抗震加固內容時,預算投入不到100億,加入建築節能改造內容後,上升到200多億,而當老舊小區改造最終確定是“綜合整治”工作方案後,預算才達到了340億元。

  即使按照這一口徑,北京每平方米的改造政府投入強度也只有523元每平米。有老舊小區改造的資深從業者告訴記者,這一數字並不能完全代表北京老舊小區的改造強度,因為其中並不包括增設電梯、新設停車位等居民和社會資本參與的項目成本。而根據行業的測算,包含政府投入在內,北京老舊小區改造的平均總投入資金應該在每平方米1000到1300元,隨著未來材料費和人工費的變動,投資強度還可能更高一些。

  根據初步測算,北京約有5100個樓齡在20年以上的老舊小區,涉及243萬套住房。而如果按照上述成本來計算,該人士預估,北京老舊小區改造的投資額度將在1800億元以上,疊加智慧社區、新基建等項目的投入,投資額度將達到2000億元以上,而如果要在未來五年完成“基礎類”“完善類”和“提升類”三類改造,平均每年將會拉動超過400億元的投資。

  對此,全聯房地產商會城市更新和舊有建築改造分會副會長趙路興告訴21世紀經濟報導記者,從目前各地公佈的老舊小區改造案例來看,多數仍然以基礎類和完善類為主,社會資本尚未大規模進入投資。這一方面是由於一些困擾社會資本進入的標準、法理問題尚未解決,另一方面,老舊小區改造的社會屬性大於其經濟屬性,通過政府投入為主的“基礎類”和“完善類”的改造,提升居民居住水平,仍然是當前需要首要考慮解決的問題。

  (作者:宋興國,蔣莎莎 編輯:耿雁冰)

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