華潤萬象生活:淨利率“墊底”
2020年09月01日06:23

原標題:華潤萬象生活:淨利率“墊底” 來源:新浪財經

過去的兩三年間,華潤置地管理層常在公開場合,談及物業板塊的“分拆上市”話題;然而,此前一次次的傳聞,卻都換來他們“尚沒有明確時間表”的朦朧表態。如今,在千呼萬喚之中,其分拆之旅,終於迎來了實質性的進展。

搭上物業股上市潮的餘波,8月31日晚間,華潤置地旗下的華潤萬象生活有限公司(以下簡稱“華潤萬象生活”)揭開了面紗,披露了上市招股書。

從股權架構看,華潤萬象生活目前由控股股東華潤置地持有100%股權,由華潤(集團)間接擁有59.55%股權。

脫胎自華潤置地的物業開發及投資業務,華潤萬象生活對華潤置地百般依賴。但它既強調控股股東的強勁支持,又在業務、管理層等方面極力“宣誓”自身的獨立運營地位,並撇開同業競爭之嫌。

不過,常言道“打斷骨頭連著筋”,它與華潤置地之間的關聯,仍然耐人尋味。

上市走向“獨立”?

1994年,華潤集團投資北京市華遠房地產股份有限公司(華潤置地的前身),並開展物業開發、投資及管理業務,其後重組成為華潤置地。自此,物管板塊作為華潤置地的一部分,一直為華潤置地提供配套的物業管理服務。

2017年5月,華潤萬象生活成立,法定股本為50,000美元;緊接著在6月30日,公司向華潤置地發行12,999股股份,此次配發後,該公司由華潤置地全資擁有。

在披露招股書前夕,華潤萬象生活曾完成了一番重組。

為了將集團相關業務的各實體進行整合,以建立統一的股權及管理結構,華潤萬象生活先後從控股股東處,接入華潤萬象深圳、歡樂頌香港、瀘州華潤置地、潤聯等多家公司。

轉讓事項完成之後,華潤萬象深圳的主要業務為商業運營服務;華潤物業科技的主要業務為物業管理服務;華潤潤新的主要業務為商業分租業務。華潤萬象生活透過以上三者,形成了“三足鼎立”的業務形態。

營業紀錄期間,華潤萬象生活的物業管理及商業運營服務,大部分與華潤集團及華潤置地(連同各自的合營企業和聯營公司)所開發的物業有關。

於2017年、2018年及2019年與截至2020年6月30日止六個月,華潤集團及華潤置地是華潤萬象生活的兩大客戶,所貢獻收入合共分別占總收入的31.2%、32.2%、32.3%及36.0%。占比持續走高。

不過,為了彰顯自身獨立上市的運營管理地位,華潤置地在招股書屢次提及“明確分離華潤置地及本集團的營運及管理”。為了做到這一點,它也煞費苦心。

其中的一個舉措,就是在資金層面劃清“界限”。於今年年中,華潤萬象生活有約18.7億元的存款(包括利息)放入華潤置地內部現金池的安排。接下來,它將停止參與上述現金池安排,所有存款將在上市前退還回來。

在管理層人員的安排上,華潤萬象生活更是做了明確的安排。

為了實現重組、為上市鋪路的目的,公司執行董事兼總裁喻霖康、執行董事兼副總裁王海民、執行董事兼副總裁魏小華,分別辭任華潤置地高級副總裁、運營管理部總經理、商業地產事業部總經理等職位,避免身兼兩個上市平台之職。

雖然非執行董事及董事會主席李欣、非執行董事郭世清仍在華潤置地擔任職務,但華潤萬象生活的解釋為,他們不會參與華潤萬象生活的日常運營管理,所以該公司認為不會有職務關聯的影響。

除了資金、人員層面的自我論證之外,華潤萬象生活仍意猶未盡,它進一步向外界傳達沒有“同業競爭”隱患的信號。

即使已經整合了大部分的物業管理、商業運營業務,但華潤置地旗下的華潤物業、華創香港、永達利等,仍保留了為部分零售物業、小規模商業地點(即商業街、住宅配套的零售區域及較低端的商場)、合資項目提供商業運營服務。

華潤萬象生活解釋稱,華潤置地在此過程中,或未形成業務收入,或其經營業態與它有著明顯的區別;所以兩者無論業務重心及地域,均有明顯區分。

招股書里明確提到,公司與華潤置地保留業務之間並無重大競爭,而它與華潤置地之間的潛在利益衝突,則可以通過華潤置地的不競爭承諾去解決。

不過,華潤置地目前並沒有計劃將其“保留業務”注入華潤萬象生活,這是否為給之後兩者的業務重疊埋下“引子”,不得而知。

包干製拉低毛利率

2017至2019年,華潤萬象生活分別實現收入31.29億元、44.32億元及58.68億元,同期利潤分別為3.88億元、4.23億元及3.65億元。2020年上半年,華潤萬象生活實現收入31.34億元,利潤3.38億元。

截至2020年年中,華潤萬象生活提供物業管理服務的住宅及商業物業建築面積約1.07億平方米,提供商業運營服務的購物中心建築面積約560萬平方米。

這種規模量級,在業內處在中遊水平。不過,華潤萬象生活在營收規模的增長方面,則顯得有些乏力。

物業企業之所以備受追捧,原因就在於在物管的賽道上,能利用更輕的資產,撬動業績的快速增長。有數據顯示,以2019年為例,23家物業上市公司的平均營收同比增幅高達40.33%;有些頭部企業的增幅,甚至超過了70%。相比之下,華潤萬象生活則遜色不少,它2019年營收增速為32.4%,低於行業平均線近8個百分點。

除此之外,過去三年,華潤萬象生活的整體毛利率分別為13%、15%、16.1%;今年上半年,它的整體毛利率為24.1%。儘管處於走高的趨勢,但與上市物企毛利率均值相比,仍有較大差距。2019年,上市物企平均毛利率為29.4%,幾乎是華潤萬象生活同期毛利率的1.8倍。

包干製是拉低華潤萬象生活毛利率的原因之一。

於2017至2019年與今年上半年,華潤萬象生活分別有96個、113個、98個及102個按包干製收費模式管理的住宅及其他物業項目錄得虧損,金額分別為8010萬元、7570萬元、7920萬元及5920萬元。

此外,同期華潤萬象生活分別有2個、5個、7個及2個按包干製收費模式管理的購物中心項目錄得虧損,金額分別為2350萬元、2650萬元、2490萬元及490萬元;並且分別有5個、11個、8個及5個按包干製收費模式管理的寫字樓項目錄得虧損,金額分別為990萬元、560萬元、740萬元及1100萬元。

華潤萬象生活稱,其將繼續採用包干製管理住宅及其他物業以及寫字樓,而購物中心物業管理服務的收入模式自2020年下半年開始由包干製改為酬金製。住宅及其他物業以及寫字樓方面,若其未能提高物業管理收費水平,則會對其毛利率產生不利影響。

截至發稿,2020年遞表排隊的物業企業已達10家,其中不乏有千億房企做靠山的熱門物企,比如金科智慧服務、榮萬家、世茂服務。站在同一起跑線上的華潤萬象生活,在規模上占優,但其2019年淨利率僅為6.2%,在10家物企中排名墊底。

年初,華潤物業板塊就曾傳出上市傳聞,但有業內人士表示,它並未明確今年上市,而是計劃 1-2 年內進入資本市場。如今,IPO文件已然披露,華潤萬象生活能否在短期內畫下上市的句點,還有待時間驗證。

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