SOHO中國終止私有化談判:股價創年內新低 營收10年降9成
2020年08月14日22:13

  SOHO中國終止私有化談判,股價創年內新低:營收10年降9成

  來源:時間財經

  誰是下一個買家?

  8月13日晚間,SOHO中國有限公司(簡稱“SOHO中國”)發佈公告稱,因未達成共識,終止早前要約私有化事項。截止到公告日期,公司與任何第三方並未就潛在交易訂立任何正式或具法律約束力的協議。或受此消息影響,8月14日SOHO中國股價跌6.74%,收盤報2.63港元/股,盤中最低見2.55港元,創年內新低。

  此前3月,SOHO中國曾發佈公告表示,正在與海外金融投資者洽談,可能就公司的全部已發行股份作出全面要約。據路透社此前報導,與SOHO中國進行私有化談判的是黑石集團(Black stone Group)。

  根據官網介紹,SOHO中國成立於1995年,由潘石屹、張欣聯手創建,2007年10月,公司在港交所成功上市。目前,SOHO中國已成為北京、上海最大的辦公樓開發商,開發總量達500萬平方米。

  中原地產首席分析師張大偉對時間財經表示,黑石此前選擇收購SOHO中國,核心在於國內寫字樓估值嚴重被低估,疫情後寫字樓租金在下調,此前的估值窪地沒有了。中國企業資本聯盟副理事長柏文喜也表示,SOHO終止私有化是因為價格和條件談不攏。

  對此,SOHO中國方面回應時間財經稱,“暫時沒有進一步的答覆,以公告為準。”

  280億私有化泡湯

  去年10月30日,彭博新聞報導稱,SOHO中國考慮分階段以80億美元出售8座寫字樓權益。而據財新報導稱,買方團是由黑石集團聯合新加坡國有控股的GIC(Government Invested Company)公司所成立。當日,SOHO中國股價最高飆升26.20%。

  3月10日,SOHO中國公告稱,正與海外金融投資者洽談,探討進行戰略合作的可能性,其可能導致,也可能不會導致就該公司的全部已發行股份作出全面要約。當日,SOHO中國股價上漲37.58%。

  此前部分業內人士告訴時間財經,SOHO中國自持這些資產資金佔用肯定也不少,幾個建成較早的項目應該一直在尋求出售。按照現有消息顯示的交易價,SOHO中國的出售價格非常好,相較於此前萬達出售酒店而言,價格非常合算。

  5月,有媒體報導,黑石集團與SOHO中國的談判陷入停滯。新冠疫情的爆發導致SOHO中國的業務前景難以評估,磋商已不再取得進展,債券市場的動盪也引發了有關融資安排的憂慮。但黑石投資SOHO中國的磋商處於初期階段,一旦環境穩定下來,可能會重啟。

  從目前情況看,黑石和SOHO中國的談判並未重啟。知名地產分析師嚴躍進對時間財經表示,疫情之後,雖然各地復產復工在積極推進,但是寫字樓市場的恢復明顯滯後於商業廣場和住宅市場,這顯然會影響相關項目收購的性價比。嚴躍進預計,寫字樓市場真正恢復的階段或要延遲到明年下半年。

  全聯房地產商會商業地產工作委員會會長王永平也表示,目前中國市場住宅在一二線是增長的,商業在疫情的影響下大起大落,而寫字樓影響是持續下行。

  5月舉辦的SOHO中國2019年度股東大會上,潘石屹也提到了新冠疫情給SOHO中國帶來挑戰,其表示,上海四個項目復工復產比較好,已經達到疫情前的水平,北京的項目則不如上海,二三月疫情最嚴重的時候,租金收繳率約50%。潘石屹還稱,小型公司及傳統公司的退租率比較高,租金回報率確實有下降,但一些互聯網和在線教育相關的公司,反而活下來了。

  營收10年降9成

  潘石屹是較早參與到中國房地產市場的地產大佬之一。根據官網資料,SOHO中國2007年在香港聯交所上市融資19億美元,創造了亞洲最大的商業地產企業IPO。2010年,SOHO中國一個銀河SOHO的銷售額就高達146億元,當年營入達184.23億元,超過龍湖集團、融創中國等住宅開發商,同時其ROE高於萬科。

  但經過多次戰略調整,SOHO中國已遠遠落後當時並肩的地產公司。SOHO中國在2005年由住宅開發轉型商寫開發,通過對北京舊商寫項目的改造和散售實現了快速增長;2012年轉型商寫自持,經營發生顯著變化。

  中達證券研報表示,SOHO中國自2012年從“銷售”轉型至商業寫字樓“自持”後,收入結構方面,SOHO的銷售貢獻占比由2009年的99.1%下降至2019年的0.5%。盈利能力方面,SOHO周轉速度下降,權益乘數較低,ROE快速下降,2009年SOHO和萬科的ROE分別為21.1%和15.4%,2019年則分別為3.8%和22.6%。現金流方面,SOHO在進入完全自持階段後現金流壓力較大,2014年起多次出售物業以平衡現金流。

  營收方面同樣如此。雖然2014年起,SOHO中國租金收入增加了3.3倍,但SOHO中國的整體營收卻急劇下降。SOHO中國營收最高為2010年的182.15億元,2014年SOHO中國營收跌破百億,近幾年均未超過20億元。

  SOHO中國2019年營業額為18.47億元,相較於2010年,公司營收下降了89.86%,淨利潤僅13.31億元。2019年末運營穩定的投資物業平均出租率為90%,較2018年下降了6個百分點。潘石屹多次表示,辦公樓的租金回報率大概3.3%,但資金成本目前是4.8%。

  SOHO中國近年來連續拋售項目的同時,並未拿地開發或併購土地、項目,去年建成的北京麗澤SOHO還是2013年競買的地塊。但SOHO中國近年來持續進行高比例分紅派息。據《中國經營報》此前計算,2014年至2019年期間,SOHO中國累計實現歸母淨利潤135億元,累計現金分紅總額超過了126億元,按照潘石屹、張欣夫婦所持股權份額計算,期間二人從SOHO中國累計取得了接近81億元現金分紅。(北京時間財經 陳世愛)

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