“地產大佬”孫宏斌今年都在忙些什麼?
2020年08月13日17:39

  原標題:“地產大佬”孫宏斌今年都在忙些什麼? 來源:中國房地產報

  劉偉/文

  頭髮有些許泛白,眼神透出一絲疲態,這是在2020年不斷奔波各地途中,孫宏斌給公眾增添的一個新印象。

  不久前的8月8日,融創中國創始人孫宏斌前往湖南,與長沙市人民政府簽署戰略合作框架協議,預計雙方將進行進一步的合作交流。

  長沙之行只是孫宏斌2020年途中的一站,今年以來,孫宏斌還曾多次帶隊與昆明、騰衝、贛州、洛陽、蕪湖等地方政府商談合作事宜,其中多涉及文旅產業的項目落地。

  自2017年7月那場融創與萬達之間的“世紀交易”之後,融創的文旅產業佈局正式拉開大幕,至今已有多個融創文旅項目問世。

  一位A股上市房企副總裁在接受採訪時表示,“住宅開發市場受製於各種政策因素和市場競爭因素影響,難有更大發展和想像空間。像融創這樣的頭部企業要想保持發展規模和速度,企業戰略和模式肯定要做提前思考和佈局。”孫宏斌選擇了文旅產業作為新的增長點,但作為地產開發商,他所考慮的,依然是如何以更低的價格拿到土地。

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  頻繁會見地方政府官員

  根據8月8日的合作協議,長沙市人民政府與融創中國將在文化旅遊、高端商務、城市更新、產城融合、健康養老等多方面加深交流合作。

  孫宏斌在現場也表示,融創中國在地產、服務、文旅、文化、會議會展、醫療康養領域有著豐富運營經驗及市場資源,將繼續在長沙加大投資力度,不斷增強雙方合作互信。

  據不完全統計,今年3至8月間,孫宏斌曾前往雲南、廣西、河南、四川,及青島、石家莊、濟南、鄭州、洛陽、南昌、贛州、成都、嶽陽、長沙、蕪湖、蘇州等省、市考察,並與當地政府官員會見座談,而他談話的重點多圍繞文旅和大健康產業。

  在眾多省份及城市中,孫宏斌偏愛雲南省各市。據統計,自2016年11月首次與彩雲之南結緣,入滇三年有餘的融創,從深耕昆明,一路佈局到昭通、玉溪、大理、西雙版納等7個城市,共計18個項目。

  2019年8月,雲南省與融創在昆明舉行戰略合作框架協議簽約暨捐贈儀式。雙方就深化文旅合作,加快相關項目落地,助推雲南生物醫藥和大健康產業等方面,進行了交流。

  2020年疫情有所緩解後,孫宏斌就開始頻繁現身雲南各地考察簽約,幾乎每月都會到雲南考察。

  據瞭解,孫宏斌先後考察了雲南騰衝、保山、石林和大理等地,並分別出席了3月融創中國與雲南建投集團戰略合作協議的簽約儀式,4月環球融創與雲南交投的戰略合作協議簽約儀式,5月融創與彌勒市的簽約儀式,7月融創與昆明石林彝族自治縣、騰衝的簽約儀式。

  7月31日,雲南城投將滄江文旅100%股權和雲辰置業51%股權分別作價約3.85億元和1.31億元的價格出售予以西雙版納環球融創旅遊發展有限公司。

  據悉,滄江文旅和雲辰置業兩家公司共同對應的是位於西雙版納景洪市的橄欖壩傣族水鄉特色小鎮文旅地產項目。按照規劃,橄欖壩傣族水鄉特色小鎮為雲南省公佈的26個特色小鎮之一,項目總規劃12000 畝,總建築面積25.5萬平方米,是一座大型文旅項目,最終建設成以康體養生、旅居渡假的文旅新城。

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  把握時機低價拿地

  據多位受訪者稱,2020年孫宏斌造訪多地,“醉翁之意”皆在土地。而鑒於目前土儲的分佈情況,融創的土地成本並不低。

  根據2019年年報,融創中國集團連同其合營公司及聯營公司的土地儲備約2.39億平方米,土地儲備貨值約人民幣3.07萬億元,其中超82%位於一二線城市,平均土地成本約4306 元/平方米。

  有“併購之王”之稱的孫宏斌執掌的融創,截至2019年年末在手現金為1257.31億元,短期債項為1359.09億元,現金已經無法覆蓋短期債務。

  上述副總裁表示,房地產行業從開發紅利向服務紅利轉變是大勢所趨,不同的企業選擇了不同的服務方向和領域。與其他房企不同,由孫宏斌執掌的融創,選擇了大佈局。“由於土地資源掌握在政府手中,孫宏斌的路徑選擇自然是以自身強大的資本的力量,滿足政府的需求,後者就會將市場要素,以半市場經濟半計劃經濟的方式給予融創。”融創也可以借此掌握大量土地,這幾乎是在效仿早年萬達成功的模式。

  低價地帶來的利潤充滿誘惑。一位不願具名的地產業內人士在受訪時稱,以長三角一處萬達文旅城(後被融創收購)為例,2013年至今,8年時間里,當地土地均價從每畝300萬升至1200萬,樓板均價從1800元升至10000元;房價平均從4500元升至20000元,當年萬達城現在所處的地段,區域房價最高,並有相應的購買力來支撐,房企在這時間和空間的轉換之中獲得了巨大的利潤。

  融創官網顯示,截至2019年底,融創文旅已佈局10座文旅城、4個旅遊渡假區、26個文旅小鎮,其中涵蓋41個主題樂園、46個商業及近100家高端酒店。

  2019年年報顯示,報告期內,融創中國實現營收1693.16億元,較之2018年,相應增長35.73%。

  截至2019年年底,融創文旅的總資產已達1001億元,總負債為224.7億元,營收為28.5億元,同比增長40.39%。儘管如此,文旅項目的營收也只占總營收約1.68%。

  明源地產研究院院長徐穎在受訪時稱,“現在住宅土地招拍掛市場的土地價格太高,融創本質上還是想通過文旅項目拿低價的住宅用地,規避高地價。至於文旅項目能不能做成,變數很大,難度係數也很高。”

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  機遇背後面臨運營考驗

  2017年7月10日,融創曾以438.44億元收購了萬達13個文旅項目91%的股權,孫宏斌的文旅夢就此拉開了序幕。

  2018年8月下旬,融創文化旅遊發展有限公司(即融創文旅集團)在海口正式成立,註冊資本10億元,法人代表為融創中國執行總裁兼文旅集團總裁路鵬。行政總裁汪孟德和副總裁兼聯席公司秘書高曦等為董事。

  當年3月召開的融創業績會上,融創中國執行董事汪孟德曾明確表示融創文旅集團的發展方向,即與地產集團分開,獨立運營,未來一兩年最重要的任務是快速增強文旅板塊的運營能力。

  孫宏斌對文旅產業的熱衷已經溢於言表。融創2018年的業績說明會上,孫宏斌曾表示:“文化是詩,旅遊就是遠方,我們投資的是詩和遠方。”

  同年10月,融創又以62.81億元收購萬達原文旅集團和13個文旅城項目的設計、管理和規劃公司,至此100%的持有萬達文旅,並交由新成立的融創文旅集團進行全盤接收以及整合。

  在融創服務正式赴港上市之際,羽翼漸豐的融創文旅也已成為與融創地產、服務及文化外同樣重要的戰略板塊。

  但如今的融創與當年的萬達並不相同,上述人士稱,今年以來,很多地方政府與融創簽署的只是框架協議,“這主要是考慮到目前文旅地產失敗的案例太多,政府也不會輕易給出便宜的土地,他們也學精明了。”

  前述高管稱,文旅項目的開發運營模式,不能只是靠賣房子來帶動,但出於資金平衡的需求,仍然會讓這種模式繼續發揮作用。最終還是要考較企業的文旅運營的專業能力和綜合實力。

  責任編輯:李紅梅 劉亞

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