國泰君安:預計房企銷售增速趨緩 倒V拐點將在三季度末出現
2020年08月13日14:34

  本文轉自微信公眾號“小謝看地產”,作者謝皓宇/單戈

  報告導讀

  多數房企銷售增速開始回落,倒V拐點將至,但逆勢下該行看到了更多的結構性機會,如銷售逆勢大幅增長的優質房企、基本面需求向好的長三角,佈局時機已到。

  1.銷售增速改善趨緩,不同梯隊分化隱含倒V頂點將至。國泰君安證券維持倒V拐點將在三季度末到來的判斷,1)本月銷售面積增速19.6%、銷售額增速20.9%,增速改善已有所放緩;2)分梯隊看,TOP5房企銷售增速繼續上升,其他梯隊均已回落;3)前期銷售增速改善有需求端刺激、價格上漲預期等因素,也有推盤放量的因素,當前熱點城市政策收緊雖然不對需求基本面產生影響,但對預期的影響會改變需求釋放的節奏,銷售增速將在三季度後期開始回落。

  2.衛生事件衝擊下房企分化明顯,優秀的城市佈局和產品力是破局的關鍵。前7個月能保持較高銷售增速且銷售均價未出現明顯下行的僅有招商蛇口、金地(00535)、綠城,其共性在於1)長三角高比例佈局、2)一二線為主、3)優秀的產品力。而這3家房企2020年也保持較高的拿地強度,在行業無法加杠杆彎道超車的情況下,自身能力是內生增長的關鍵。

  3.土地市場開始降溫,但向長三角和低線城市加碼的趨勢不變。1)本月重點房企拿地規模、土地投資強度、土地成交溢價率均明顯下行,反映土地市場開始降溫,該行預計下半年逆週期拿地的企業將有較大機會;2)結構上看,一二線城市地價高企後,房企更多地向三四線城市找機會,另外房企拿地越來越向長三角地區傾斜,地產從早週期屬性走向中後週期屬性,預計長三角將迎來區域性機會。

  4.融資規模繼續改善,成本維持在較低水平。1)寬信用政策效力仍在,本月行業信用利差維持在低位,低評級房企利差雖然有所反彈,但相比於前期已經有顯著改善;2)從量上看,境內外融資均有所放量,但房住不炒背景下,房企融資已經過了最寬鬆的時期。

  5.尋找結構性機會。該行認為銷售倒V拐點將在三季度末出現,長期看行業下行趨勢也幾乎是必然,那機會在哪兒?從目前來看,1)優秀的房企通過佈局、產品力等優勢在逆勢下實現較好的銷售;2)長三角區域有較好的需求基本面支撐,在地產從早週期向中後週期過渡的背景下,存在較大的區域性機會。該行看好具備競爭優勢的房企,推薦中南建設、萬科A、保利地產、中國金茂(00817)、招商蛇口、龍湖集團(00960)、大悅城(00207)、華夏幸福、藍光發展、融創中國(01918),受益旭輝控股集團(00884)、中駿集團控股(01966)等,推薦物業公司中海物業(02699),受益寶龍商業(09909)、新大正、招商積餘。

  風險提示:政府重新放開前融、再走土地金融模式。

  正文

  1. 銷售:銷售增速改善趨緩,見頂將至

  1.1.龍頭房企銷售增速分化,TOP5繼續上行,其餘梯隊增速下滑

  7月銷售繼續改善,但邊際略有放緩。7月監測的18家房企銷售面積3982萬平,同比增長19.6%,增速較上月提升2.6個百分點;銷售額5188億元,同比增長20.9%,增速較上月提升6.2個百分點。本月龍頭房企延續銷售回升趨勢,但在需求端刺激開始收縮及中央再次強調“房住不炒”穩定預期後,增速改善開始邊際放緩,高點將至。總體看,龍頭房企前7個月銷售面積增長5.2%,銷售金額增長1.1%。

  TOP5房企表現強勢,TOP6-10、TOP11-15銷售增速均有所回落。TOP5、TOP6-10、TOP11-15房企銷售面積同比增速分別為38.1%、-13.3%、13.0%,銷售額同比增速分別為 32.6%、-3.1%、23.8%。TOP6-10房企增速仍然相對偏弱,主要是綠地、中海、新城銷售表現較弱,TOP5房企增速表現亮眼。

  除中海、綠地、新城外,其餘房企銷售金額增速均轉正。本月中海、綠地、新城銷售金額增速分別為-35%、-39%、-15%,而此3家加上富力(02777),2020年以來銷售表現均較差,累計銷售額下滑均在10%以上。本月華潤置地(01109)和保利開始發力,銷售增速分別為90%、80%。從前7個月看,綠城、恒大(03333)、金地、世茂表現較好。

  1.2.銷售均價環比弱改善,後續可能承壓

  龍頭房企7月銷售均價微漲,價格依然維持低彈性。監測的18家龍頭房企7月銷售均價13620元/平,環比上漲0.2%;同比上漲1.2%,較上月上升3個百分點,主要由於2019年7月銷售均價明顯下滑。從量價對比看,銷售面積增速仍明顯好於銷售均價,且銷售均價環比已經到高點,如果後續需求回落,價格端可能面臨壓力。

  多數房企本月銷售均價下行,總體價格已趨穩。1)本月18家房企中,銷售均價同比下跌房企12家,環比下跌7家,11家環比變動在5%以內,總體穩定。2)多數房企前7個月銷售均價同比下跌,恒大、中海、跌幅較大均在10%以上,招商蛇口和綠地銷售均價分別上漲17%、12%。

  2.拿地:土地市場降溫,拿地繼續偏向長三角

  2.1. 土地投資規模和強度均明顯下滑

  土地市場明顯回落,開始走向均衡。監測的18家龍頭房企7月拿地金額1631億,同比下降20.7%,增速較上月大幅下滑53.9個百分點。從土地投資強度(拿地金額/銷售金額)看,本月回落至31.4%水平,較上月下降3.2個百分點。隨著銷售回落,土地投資降溫已經開始出現,對於上半年拿地較少的房企,下半年可能會有較好的拿地時機。

  綠地、綠城、旭輝、龍湖本月發力,二線龍頭年初以來拿地強度較高。本月4家房企拿地強度超過50%,分別為綠地、綠城、旭輝、龍湖。從2020年前7個月看,頭部房企拿地力度明顯偏弱,二線龍頭則保持較高拿地力度,如龍湖、華潤、陽光城拿地強度在50%以上,綠城土地投資強度達到120%。

  2.2.拿地層級繼續下沉,並向長三角集中

  7月房企拿地城市層級繼續下沉。4月份後房企一線拿地占比回落,三線城市占比逐月提升,反映一二線城市地價高企後,房企開始在低線城市尋找機會。從前7個月總體拿地看,一線、二線、三線占比分別為17%、44%、39%,一線城市拿地高於往年。

  7月房企拿地繼續向長三角集中。4月份後房企長三角拿地占比持續提升,7月單月拿地長三角占比達到48%,主要是長三角代表產業經濟增長新方向,衛生事件後需求有較好支撐。從前7個月總體拿地看,長三角、珠三角、環渤海、中西部占比分別為40%、17%、21%、21%,房企資產配置偏向長三角。

  2.3.地價雖然仍較高,但溢價率開始下行

  本月龍頭房企拿地樓麵價維持相對高位,溢價率回落。雖然拿地城市層級略有下沉,但本月18家龍頭房企公開市場拿地平均樓麵價5788元/平,環比上漲5.9%,仍然維持在較高水平,樓麵價/銷售均價升至40.7%,維持在合理水平。從拿地溢價率看,自2月後一直維持在中高位水平,本月溢價率13.0%,比上月下降2.2個百分點,土地市場明顯降溫。

  本月招商蛇口、中海拿地樓麵價較高,從2020年拿地總體看,中海、華潤、陽光城、旭輝拿地價格較高。2020年以來,主要佈局一二線城市的中海、華潤拿地樓麵價大幅提升,主要因為衛生事件後房企拿地更向一二線集中。從樓麵價/銷售均價看,比值超過50%的房企主要有中海、華潤、陽光城、旭輝,其後續可能面臨較大成本風險。

  3. 融資:融資規模上行,融資成本維持較低水平

  本月行業總體信用利差下行,低評級利差有所反彈。本月房地產行業信用利差下行17bp至77bp,其中,AAA房企信用利差下行19bp至64bp,AA+房企信用利差下行29bp至233bp,AA房企信用利差上行59bp至228bp。總體看,隨著寬信用政策不斷髮力,當前信用利差維持在較低水平。

  本月地產行業境內發債小幅上升。本月全行業信用債(含企業債、公司債、中票、短融、定向工具、資產支持證券、可轉債、可交債)發行量共757億元,同比增長71%,增速回升31個百分點,絕對量較上月增加263億元。本月共9家龍頭房企發債合計74.1億,較上月回落111.9億,招商蛇口發債30億,發行量較大。2020年前7個月,世茂、招商蛇口、綠城發債量較大。

  7月海外債發行繼續恢復。全行業看,本月海外債發行繼續恢復,總發行量490億元,處於單月較高水平。龍頭企業中,本月融創、綠地、世茂、陽光城、旭輝、綠城均有海外債發行。

  尋找結構性機會。該行認為銷售倒V拐點將在三季度末出現,長期看行業下行趨勢也幾乎是必然,那機會在哪兒?從目前來看,1)優秀的房企通過佈局、產品力等在逆勢下實現較好的銷售;2)長三角區域有較好的需求基本面支撐,在地產從早週期向中後週期過渡的背景下,存在較大的區域性機會。該行看好具備競爭優勢的房企,推薦穩健經營的萬科A、保利地產、中國金茂、招商蛇口、龍湖集團,同時推薦有望逆週期的企業包括大悅城、華夏幸福、中南建設、藍光發展、融創中國,受益旭輝控股集團、中駿集團控股等,推薦物業公司中海物業、寶龍商業,受益新大正、招商積餘。

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