多隻物業股半年業績盈喜 巨頭分拆下小公司上市艱難?
2020年08月10日23:39

  文/新浪財經 徐苑蕾

  2015年,孫宏斌曾明確表示:“物業公司就像公共服務類機構,被分拆上市的做法並不可取,不能使物業公司變成賺錢工具。”然而5年之後,融創打了自己的臉。

  8月6日,融創中國旗下的物業板塊——融創服務向港交所遞交了上市申請。除了融創之外,今年以來,世茂集團、金科股份、中國恒大等知名房企紛紛宣佈分拆旗下物業公司赴港IPO,物管行業再次迎來巨頭上市時代。

  龍頭房企分拆物業上市的一個重要背景,是今年物管行業的價值在疫情下被二次發現,隨後帶動上市物業公司的股價逆勢走高,像漲幅最高的銀城生活服務年內股價暴漲近5倍。而在股價“高開”的背後,物業公司業績也持續“高走”。截至發稿,共有16家上市物業公司發佈半年盈喜預告。

  但值得注意的是,在今年的物業上市潮中,卻罕見地出現了個別小體量物業公司IPO折戟的情況。現階段,龍頭優勢明顯、行業分化加劇,未來小體量物業公司上市是否會更加艱難?

  多家物業公司發佈盈喜 淨利最高翻5倍

  目前,在A股和港股上市的物業公司合計共有30家。根據Wind數據顯示,截至8月10日,共有16家上市物業公司發佈了半年盈喜預告。

  在港股物業板塊中,和泓服務業績漲幅最高,上半年歸母淨利潤同比增長超過500%,而去年同期僅為300萬元;緊隨其後的是鑫苑服務,公司上半年歸母淨利潤大幅增加不少於140%,濱江服務、正榮服務盈利則均大漲超過90%。

  此外,佳兆業美好、雅生活服務、碧桂園服務、新城悅服務、永升生活服務、銀城生活服務和時代鄰里等多家上市物業公司則均有50%-70%的利潤漲幅。

  而在A股3家上市物業公司中,目前僅有招商積餘發佈了業績預告。根據公告資料,招商積餘上半年歸母淨利潤預計為1.6億元–1.9億元,同比增長89%-124%。

  上市物業公司中期業績得以突飛猛進的原因,很大程度上得益於各家公司在管項目及在管物業總建築面積的增加。

  眾所周知,不少物業公司的管理規模極其依賴於母公司的開發規模。自2015年起,國內商品房銷量開啟新一輪的高速擴張,2018年商品房銷售面積規模約17.2億平方米,創造了近十年來的峰值,2019年銷量雖出現微降,但體量依然維持在17億平方米左右。對應2017-2019年商品房的銷售規模,這意味著,物管行業未來2-3年增量規模將進入提速釋放期。

  除此之外,收併購帶來的盈利增加,也成為了物業公司中期業績大幅增長的驅動力之一。比如銀城生活服務上半年收購了南京彙仁恒安物業管理有限公司51%的股權,得以拉動利潤增長;永升生活服務則表示,青島雅園物業管理有限公司的財務業績為公司的中期報錶帶來了財務影響。

  同時,新浪財經注意到,非業主增值服務及社區增值服務收益的增加,也拉動著物業公司的業績走高。相較於物業管理服務來說,增值服務毛利率相對較高,而且能夠加快整個產業鏈條的延伸,因此眾多物業公司均不約而同深化佈局,促使增值服務呈現出垂直化、專業化的發展趨勢。

  融創服務擬分拆上市 物管行業再迎巨頭時代

  物管行業強勁的盈利能力以及節節走高的股價表現,吸引著更多新的競爭者入局,尤其是隨著恒大、融創等超級房企宣佈將旗下物業板塊分拆,物管行業將再次迎來巨頭上市時代。

  7月31日,中國恒大宣佈擬分拆旗下物業推進上市。幾天之後,8月6日,融創中國旗下的物業板塊融創服務向香港聯交所遞交了上市申請表格。

  無論是在管面積規模還是營收利潤水平,融創服務均躋身目前已上市物業公司中的前十位。融創服務招股書顯示,2019年,融創服務的營業收入為28.27億元,淨利潤約2.7億元。截至5月31日,融創服務在126個城市的在管面積為1.006億平方米,其中73.3%為住宅物業,13.1%為商業物業。

  至此,在TOP5房企陣營中,目前僅剩萬科物業還未公開表示有上市計劃,而碧桂園和保利地產旗下的物業板塊碧桂園服務和保利物業,則已分別在2018年和2019年赴港上市。截至今日收盤,碧桂園服務和保利物業的市值分列同行業的第一和第三位,對應總市值為1369億元和450億元。

  對於房企巨頭分拆物業上市的舉動,克而瑞物管事業部研究總監湯曉晨分析稱,原因在於很多房企開始認同物管行業是個有可為的市場,不再是之前的成本中心,“有追求的企業會通過培育物業板塊,加速其市場化發展,釋放其獨立價值。物業板塊的收入體量雖與地產開發有巨大差距,但在運營時代能夠連接的場景和內容卻更豐富,延展性、可能性更大。”

  中原地產上海首席分析師盧文曦表示,房企巨頭分拆旗下物業板塊上市,最大的驅動力還是與融資相關,“物業板塊與房企自身的開發業務分開,增加了一個獨立的融資平台,在房地產融資環境不理想、母公司融資遇阻的情況下,物業公司則可以進行獨立募資,並借助融資擴張自身業務。

  2014年,花樣年控股分拆彩生活在港IPO,拉開了物業公司上市序幕,不過直到2018年和2019年,物業公司才掀起真正的上市潮。尤其是在2019年,12家物業公司以IPO或借殼方式上市,數量等同於過去五年主板物業股的總和。

  而今年以來,房企分拆旗下物業公司上市迎來新一輪井噴。據不完全統計,今年以來已有興業物聯、燁星集團、建業新生活、金融街物業、弘陽服務、正榮服務6家公司成功在港交所掛牌上市;榮萬家生活服務、合景悠活、佳源服務、金科智慧服務和世茂服務等10餘家物業公司則完成遞表。

  物管行業現IPO折戟 小公司上市更艱難?

  越來越多的房企分拆物業板塊上市,意味著行業逐步走向成熟。尤其是與房企一波三折的IPO進程相比,物業公司在資本追捧之下上市之路也顯得格外順利。但在今年的物業上市潮中,卻有個別物業公司罕見地出現IPO折戟的情況。

  1月17日,星河控股旗下的商業運營服務平台星河商管向港交所遞交招股書,截至7月24日,其招股書正式失效。而招股書失效沒過幾天,星河商管即重新二度遞表。無獨有偶,同樣在1月申請在港上市的宋都服務,其聆訊資料也在近期超過6個月的期限。

  根據港交所的規定,如果擬上市公司未能在6個月內完成對聯交所詢問問題的反饋,聆訊資料即會失效,若要繼續上市流程,公司就必須重新遞交材料。

  對於前述兩家公司首次遞表失敗的原因,湯曉晨指出,有可能是企業財務或業務存在缺陷。湯曉晨稱,“如果盈利水平等條件能達到港交所設定的門檻值,一般不會因為公司規模小而不給通過,可能還是涉及其他問題。”

  星河商管和宋都服務均屬於“蚊型”物業公司,在管面積規模在行業中處於末位,且對母公司依賴程度較高。截至2020年9月30日,宋都服務在管總建築面積約為400萬平方米,2017年-2019年前9個月,公司淨利潤分別為1396.5萬元、2088.9萬元和1942.5萬元。

  而根據星盛商管最新提交的招股書數據,截至7月7日,星盛商管提供商用物業服務的總合約面積約299.3萬平方米,2017年-2020年4月末,持續經營業務的年內利潤及全面收入總額分別為5040萬元、8510萬元、9560萬元及4470萬元。

  星河商管和宋都服務的IPO折戟,彷彿給熱火朝天的物管行業潑了一盤冷水。在現階段巨頭分拆物業上市、龍頭優勢明顯的情況下,未來小體量物業公司的空間是否會遭到壓迫?這些公司上市是否會更加艱難?

  湯曉晨就此對新浪財經表示,在巨頭分拆物業上市的背景下,小體量物業在上市時可能需要更具特色的標籤,上市後也要向資本市場展現出成長性,否則可能很難獲得一個較好的估值。

  盧文曦則認為,物業公司很大程度依賴母公司的規模,因此房企的分化會導致物業公司的分化,龍頭房企後續開發的樓盤項目規模比較有保證,規模較小的物業公司必須想辦法積極併購,壓力會更大。

  隨著上市的物業公司數量增加,未來物業公司在市值與業績方面的分化或會更加顯著。湯曉晨指出,更多大體量物業公司上市,投資者的注意力可能會被分散,企業間在業績和估值上的分化,會進一步反映到企業在資本市場融資額度的差距上,在快速發展期,可能會影響不同企業的戰略執行,加劇企業梯隊的分化。

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