一週兩地封殺假離婚買房:有中介出招破解,“捷徑”堵死了?
2020年07月28日20:24

原標題:一週兩地封殺假離婚買房:有中介出招破解,“捷徑”堵死了?

假離婚買房不靈了。一週多時間,深圳、南京祭出限購殺手鐧,並不讓人意外。

今年,深圳新房市場頻現“日光”“秒光”,當全國樓市仍在低迷狀態時,深圳樓市的火熱讓不少人進場豪賭。同樣,南京部分新盤開盤銷售也出現了“萬人搖”的現象。

諸葛找房數據顯示,今年上半年深圳二手住宅成交高達43586套,累計同比增長達39.9%,增速大於北京、上海等一線城市。而作為熱點城市,南京樓市上半年成交量價齊漲,成交均價為28554元/平方米,同比上漲4.21%。

“看來離婚買房人不少啊,(新政)既控製了特意離婚買房的那幫人,又控製了離婚率。”有網友調侃,不管黑貓白貓,能堵住離婚購房的漏洞就是好貓。“父母為了買房假離婚,如今離婚十幾年了。”

新京報貝殼財經記者瞭解到,此前已有多個城市發佈限製“假離婚買房”的政策。有中介坦言:“深圳7·15新政出台後,基本堵死了離婚後快速買房的漏洞,追溯3年內所有離婚記錄目前沒法‘投機取巧’地規避。”

現狀

離婚“捷徑”:跨過二套房首付高門檻

為了二套變首套,楊豔(化名)和老公離婚了。

2014年,他們在北京已購入一套住房,但隨著孩子成長急需個人空間以及上小學等需求,楊豔一家打算再買一套房。

“我名下有貸款逾期記錄,而且二套房首付比例挺高,所以就和老公離婚了,讓他自己買。“楊豔認為,這樣操作出於無奈,但最近買完房子後很快也就複婚了。

楊豔一家的經曆只是縮影,假離婚早已成了低代價購置二套房的捷徑。一位熟悉深圳房地產市場的中介人員王岩告訴記者:“我這邊好幾個客戶是這種情況,已經離婚了,但是還沒來得及買房,深圳新政出來之後,就沒法操作了。”

記者瞭解到,“假離婚買房”一般是雙方離婚後,由名下無房無貸的一方以個人名義再次購房,此舉可以按照首套房的首付比例買房,繞過二套房首付比例較高的限購規定。

目前,不少熱門城市首套房及二套房的首付比例差別較大,以北京為例,按照規定,首套住房首付款比例不低於35%,二套住房首付款比例則不低於60%。也就是說,一套500萬的普通自住房,首套房和二套房的首付相差高達125萬元。

“有的小兩口之前在家鄉買了一套房,有貸款記錄,在符合北京購房條件之後又想在北京買房,首付不夠時,就會考慮離婚買房。” 北京一地產中介人員方亞(化名)說。

隨著房價的“水漲船高”,為了保證剛需“上車”或提高炒房門檻,多個城市均差異化首套房首付及二套房首付。一般而言,二套房首付均高於首套房,為全款的5成-7成。

除了上述提及的北京,深圳也有這種情況,按規定,購房人家庭名下在深圳擁有1套住房的,購買普通住房的貸款首付款比例不低於70%,購買非普通住房的貸款首付款比例不低於80%。

此外,記者瞭解到,不僅有離婚買房,還有離婚賣房。方亞說:“很多夫妻離婚都是為了讓房子能夠滿足‘滿五唯一’,這樣在交易的時候可以省點稅費,更好賣。”

圍堵

追溯2-3年內離婚記錄,“假離婚買房”堵死了?

隨著監管出台房地產新規,“假離婚買房”的政策空間正被收緊,近期,深圳、南京接連出台政策,加碼堵住漏洞。

7月15日,深圳最嚴“限購令”下達。深圳市住建局等多部門聯合發佈通知,大幅調整了限購措施,比如規定深戶居民家庭、成年單身人士(含離異)須在本市落戶滿3年,且能提供購房之日前在本市連續繳納36個月及以上個人所得稅或社會保險證明,方可購買商品住房。

針對“離婚買房”這一現象,通知稱夫妻離異的,任何一方自夫妻離異之日起3年內購買商品住房的,其擁有住房套數按離異前家庭總套數計算。

而此前的相關規定為,購房人離婚2年內申請住房貸款,貸款首付款比例不低於七成,但離婚前無房無貸仍按三成執行,僅有1套房按五成執行。對比來看,“假離婚買房”的監管更為嚴格。

貝殼財經記者注意到,政策出台之後,有中介迅速給出了破解辦法:“找個沒房的人結婚、再離婚,這樣即便離婚了,若按離異前家庭總套數計算,仍算第一套。”

然而,這種方式在監管的“圍追堵截”下似乎並不靈光。深圳市住建局在《房地產調控政策相關問題解答》中明確表示,購房之日前3年內有一次以上離婚記錄的,其擁有的住房套數按購房之日前3年曆次離異時家庭總套數之和計算,即追溯3年內所有離婚記錄。

對於這一規定,王岩(化名)對記者坦言:“深圳7·15新政出台後,基本堵死了離婚後快速買房的漏洞,3年這個期限目前沒法‘投機取巧’地規避。”

僅一週時間後,南京也對離婚買房漏洞進行封堵。7月23日淩晨,南京出台通知明確規定“夫妻離異的,任何一方自離異之日起2年內購買商品住房的,其擁有住房套數按離異前家庭總套數計算。”

諸葛找房數據研究中心分析師陳霄分析稱,本次新政對假離婚購房的行為進行了限製和規範,避免了一些家庭通過假離婚方式來借道購房,至此“假離婚買房”的道路被“堵死”,一定程度上抑製了藉機投機炒房的現象,對於平衡市場供需結構有重要的意義。

貝殼財經記者梳理髮現,此前已有多個城市發佈了限製“假離婚買房”的政策。其中,北京市住建委在2017年發佈的政策中規定,據有關方面反映,近期,購房家庭通過離婚手段享受首套住房貸款政策的情形有所增加,這既影響了調控政策效果,也容易產生財產糾紛、還款能力下降等問題,增加商業銀行住房信貸風險,因此,對於離婚一年以內的房貸申請人,各商業銀行應參照二套房信貸政策執行;申請住房公積金貸款的,按二套住房公積金貸款政策執行。

2018年,成都發佈新政稱,夫妻雙方離異後,任一家庭成員兩年內購買商品住房或二手住房的,其擁有住房套數按離異前家庭總套數計算,父母投靠成年子女入戶的,不得作為單獨家庭購房。

降溫

深圳樓盤“日光”、南京量價齊漲,7月多地樓市密集調控

事實上,進入7月以來,已有杭州、寧波、東莞等熱點城市出台房地產“收緊”政策。深圳、南京樓市的加速狂奔,限購政策升級市場早有預料。

近年來,深圳各種利好接踵而來,包括粵港澳大灣區、先行示範區,由此,深圳樓市進入明顯上升階段。疫情後,深圳樓市率先回暖,湧現出多個“網紅新盤”。據媒體報導,今年3月,萬科星城線上開盤,4棟288套特惠房源全部售罄,隨後3月、4月太子灣·灣璽幾次開盤,幾乎都是當天售罄。6月,金融街華髮融禦華府項目推出394套房源,引來8998批客戶認籌,中籤率僅4.37%。

上半年,深圳二手房地產市場疫後飛速恢復,增速指標領先其他城市,諸葛找房數據顯示,今年上半年深圳二手住宅成交高達43586套,累計同比增長達39.9%,增速大於北京(-5.8%)、上海(-8.4%)等一線城市。

成交量大漲的背後,深圳房價也十分堅挺,安居客APP數據顯示,深圳二手房7月掛牌均價為55863元/平米,環比漲0.23%,同比提升3.23%。7月16日,國家統計局發佈數據顯示,6月份,70個大中城市中,有61城新建商品住宅價格環比上漲,環比5月的57城增加4個城市,其中銀川漲幅1.9%領跑;在二手房方面,有50城房價出現環比上漲,環比5月的41城又增加9個城市,其中深圳領漲,環比漲幅為1.9%。

而近期,南京一些熱門新盤更是出現了“萬人搖”的大場面,比如位於南京江北核心區南京長江隧道出口附近的江畔都會上城,共計223套精裝房源,最終由11890組購房者參與搖號。

作為熱點城市,南京樓市上半年成交量價齊漲,中指院數據顯示,上半年南京商品住宅供應達367.01萬平方米,同比上升9.58%,成交達354.61萬平方米,同比上升11.78%。同時,成交均價為28554元/平方米,同比也上漲4.21%。

其實,從上述各城市發佈的政策來看,並不能完全堵住“假離婚買房”的行為,即便是最嚴厲的深圳,若淨身出戶一方願意等離婚後3年後再購房,也可以操作“假離婚購房”,但拉長時間之後,無疑大大增加夫妻雙方的風險,特別是財產分割方面的風險。

北京盈科(上海)律師事務所房產金融法律事務部主任郭韌對貝殼財經記者表示,“假離婚買房”最大的風險就是變成真離婚,一般來說,大部分假離婚都是一方淨身出戶,然後由這一方去買房,但一旦“弄假成真”,一方面,未淨身出戶方可能會占有原來屬於夫妻雙方的共同財產,另一方面,淨身出戶方也有可能把原屬於夫妻雙方的共同財產拿去買房後,不願意複婚,這些情況對雙方的財產分割都極為不利。

“另外,目前多個熱門城市已逐步堵住‘假離婚買房’的政策漏洞,最後有可能會出現離了婚還買不了房的情況,得不償失。” 郭韌稱。

貝殼財經記者在裁判文書網檢索發現,因“假結婚買房”最終“成真”而導致的糾紛不少,有的受害人甚至“人財兩空”。

去年的一份裁定書中稱,林某於2007年與洪某登記結婚,後於2013年在“假離婚買房”的誘導下雙方辦理了離婚手續,直至2019年,林某才獲知洪某可能已與他人結婚。

後經調查發現,洪某存在婚外情,並為婚外情對象出資購買了一套房產,對此,林某認為,夫妻在婚姻關係存續期間所取得的財產,歸夫妻共同所有,任何一方無權單獨處置夫妻共同財產,洪某擅自以夫妻共同財產出資為他人購買房產的行為,侵害夫妻共同財產權利的共有權,故向人民法院提請訴訟,最終,法院以林某無法證明洪某在婚姻關係存續期間存在單獨處置夫妻共同財產損害其合法權益的行為,不予受理。

新京報貝殼財經 潘亦純 編輯 王進雨 校對 李銘

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