6月龍頭房企業績飄紅超預期 下半年仍存隱憂
2020年07月03日01:22

原標題:6月龍頭房企業績飄紅超預期 下半年仍存隱憂

在市場基本面穩健背後,房企的分化也正在悄然加劇。一方面是TOP10房企表現優異,遙遙領先大市,另一方面尾部房企規模加速縮減,行業的集中度不斷加強。

超預期複蘇的樓市行情延伸到了股市。7月1-2日,地產股連續兩日大漲,傳遞出了市場對房地產樂觀的信號。

5、6月份的樓市熱度,大大超越了此前的預期,碧桂園、恒大、萬科、綠城等龍頭依然實現了不錯的業績,這一切,隨著6月末克而瑞排行榜的公佈和恒大等公司的業績預告,反映到了股市。

上半年樓市樂觀收場,但展望下半年,房企依然面臨不小的壓力。疫情、宏觀經濟“偏冷”等複雜環境下,房企去化艱難、現金流承壓,又加上是償債高峰年,不少中小房企徘徊在破產的邊緣。

在6月30日的萬科股東大會上,萬科董事會主席鬱亮、總裁祝九勝都特別強調,面對不確定的市場,萬科的財務原則是“現金為王、手有餘糧”,以應對可能的危機,或尋找併購的機會。

市場突然樂觀了

下半年剛一開場,低迷許久的地產股突然爆發。7月1日,A股房地產板塊漲幅高達5.13%。7月2日,房地產板塊繼續走強,漲幅達到3.57%,其中,泰禾、綠地、金科三家房企更是連續兩日漲停。

中國綜合研究院旅遊與地產研究中心宋丁認為,地產股大漲的原因,除了7月1日央行下調再貸款、再貼現利率因素以外,多家房企發佈的上半年銷售業績超出業內預期,也大大提振了市場信心。

光大證券指出,當前宏觀流動性充裕,資金面邊際改善,得益於銀行按揭投放路徑依賴、疫情積壓需求集中釋放、房企加大推盤力度、置業情緒短期回溫,短期銷售反彈明顯,為地產股基本面持續修復奠定基礎。

上半年尤其是一季度,由於疫情黑天鵝來襲,樓市驟然入冬,房企的日子並不好過。地產股也較為低迷,A股房地產板塊整體漲幅僅為0.32%,投資者大多持悲觀態度。

但魔幻的是,3-5月市場逐漸企穩並快速恢復,進入6月後,市場加速回暖,去化加快。6月單月,百強房企全口徑銷售額達到14517.2億元,同比增長13.8%。

2020年轉眼過半,房企交出的上半年成績單卻實現“反轉”,給投資者帶來驚喜。

上半年,恒大實現銷售額3488.4億元,銷售面積3863.2萬平方米、銷售回款3120億元,分別同比增長23.8%、47.5%、66.5%。其中,合約銷售額及銷售回款數據均創下了恒大歷史同期最高。

而碧桂園依然衛冕銷冠。克而瑞數據顯示,碧桂園上半年的銷售額3723.1億元,同比去年(3895.4億元)略有下降,但依然領跑同行。隨著疫情影響逐漸消退,碧桂園業績快速修復,剛過去的端午小長假,碧桂園權益認購金額達到108億元,同比增長50%。

萬科的銷售排名出現了下滑,但仍以3180億元位居第3。萬科總裁祝九勝在6月30日的股東大會上表現出了力爭上遊的決心:“我們努力做到數一數二,領先領跑。”

2019年銷售金額首次進入TOP20的金茂,在疫情期間上升迅速,以1028.7億元位居12,51%的年度業績目標完成率,在龍頭房企中也位居前列。

此外,世茂、綠城、禹洲、花樣年等部分房企也表現不錯,累計業績同比實現逆勢增長。如金地、世茂、招商蛇口上半年業績分別同比增長19%、10%、9%,有力地激發了市場情緒。

整體來說,百強房企銷售恢復情況好於預期。上半年銷售額達到44973億元,同比微降1.1%。在疫情之下,取得如此成績,已是超乎預期。

易居中國CEO丁祖昱指出,2020年僅過去半年,全國千億房企已達到13家,這一數字比2019年上半年增加1家,較2018年增加了6家。

丁祖昱感歎說,今年上半年的房企銷售超預期。二三月份的時候對銷售的預測還是偏保守的,認為受疫情影響,房企銷售不可能出現和去年同比上升的情況,但沒想到一部分頭部房企的回升速度非常快,甚至超過了去年同期。

下半年仍存不確定性

在市場基本面穩健背後,房企的分化也正在悄然加劇。

一方面是TOP10房企表現優異,遙遙領先大市,另一方面尾部房企規模加速縮減,行業的集中度不斷加強。

海通證券指出,對比2019年和2020年1-6月操盤口徑銷售門檻,上半年房企1-10強門檻值上升7.0%,而51-100強門檻值下滑幅度高達12.5%。而這一趨勢也將蔓延至下半年樓市,進一步加強行業集中度。

同時,下半年樓市還存在來自行業和宏觀經濟環境的多重影響。

對此,中信建投表示擔憂:“新冠疫情衝擊明顯,全球經濟整體降速,影響部分居民收入、信用擴張、按揭償還及消費支出;房企還債高峰來臨,部分中小房企信用風險提升;辦公樓出租率及租金水平下降;消費支出水平有可能會影響零售和倉儲物業租金水平。”

丁祖昱進一步補充道:“房企利潤從評估增值到減值,持有型資產規模較大的企業要做好減值準備:有一點我認為需要特別提醒,從全年利潤角度來看,今年受疫情影響,商業和寫字樓的評估,可能會出現減值。所以持有資產規模較大的房企要做好減值準備。”

6月30日,萬科股東大會中,萬科總裁祝九勝表示:“當前外部環境呈現高度的複雜和不確定性,中長期來看行業已經步入存量競爭時代,市場從賣方市場轉變為買方市場,對企業綜合實力的考量更加嚴峻。但行業巨大的體量仍然為企業提供了大量發展機會。”

但房住不炒基調不變,丁祖昱認為,只要房地產能夠穩住,整體經濟也能夠企穩。

比如土地出讓金和房地產直接稅收直接影響地方財政收入。上半年50大城市賣地2.29萬億,同比增17.3%;若按銷售金額10%去粗略估算房地產稅收,去年約16萬億的銷售額,約有1.6萬億稅收,這兩項對財政收入的影響是巨大的。

因此,平穩健康發展,是房地產行業的基調,也是底線。在這樣的認知基礎上,才能對行業趨勢做出清晰的判斷。

克而瑞指出,雖然上半年市場快速複蘇,但下半年市場仍需要較長時間恢復,加上疫情的不確定性,行業整體去化承壓,三季度成交量可能會有所回落,預計2020年全年銷售規模將微降5%左右,銷售金額與去年將基本持平。

而對於未來,龍頭房企已早早做好準備。如萬科鬱亮、祝九勝都特別強調,當前萬科的財務原則是“現金為王、手有餘糧”。

(作者:張曉玲,陸明巧,曹安潯 編輯:張偉賢)

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