合景悠活IPO:毛利率暴增15% 合景泰富關聯收入近50%
2020年07月01日15:12

原標題:合景悠活IPO:毛利率暴增15% 合景泰富關聯收入近50% 來源:新浪財經

新浪財經訊 近日,榮盛發展旗下榮萬家、合景泰富旗下合景悠活、佳源集團旗下佳源服務、金科股份旗下金科服務4家物管公司先後遞交了港股上市申請。另一方面,金融街物業、弘陽服務、正榮服務也通過了聆訊處於招股階段。一時間房企拆分物企上市前赴後繼,熱鬧非凡。不過資本市場上可選標的越多,對比就更強烈。

合景悠活目前以7:3的收入結構經營著住宅及商業兩種業態。2019年,公司住宅及商業物業管理服務收入分別有89%、95.9%來自合景泰富集團及其關聯方開發,而在2019年以前公司只有合景泰富的項目。

值得注意的是,目前已上市物企主營商業物業的只有寶龍地產旗下的寶龍商業,但合景悠活商業物業毛利率高出前者約10個百分點,其中的利益傾斜值得關注。

剝離合景泰富上市前突增1.3億商譽

公告日前,合景泰富間接持有合景悠活約97.22%股權,建議分拆與上市完成後,將不會保留任何合景悠活已發行股本權益,合景悠活也不再為合景泰富的附屬公司。分拆後,合景悠活與合景泰富同處於孔健岷、孔健濤、孔健楠三兄弟的控製之下,由孔健楠擔任執行董事兼行政總裁,孔健岷擔任非執行董事兼董事會主席。

以收入計算,2019年合景悠和收入僅占合景泰富的4.4%。合景悠活前身為寧駿物業,成立於2004年,2005年孔健岷通過天健控控股花費72萬購買了寧駿物業90%。2006年三兄弟再一起作價80萬元收購了全部股權,裝入擬上市的合景泰富。

同年一起被裝入合景泰富的還有富聲物業。富聲物業成立於2003年,最早由孔健岷通過配偶莫亦斌及嶽母梁彩茶持有其全部股權。直到2006年,三兄弟謀劃合景泰富的上市,以80萬元的代價收購富聲物業,經過連串的股權轉讓交易對手方變為梁兵及王少媚。

經過兩次收購合景富泰物業管理板塊初具雛形,而這一系列操作背後,孔健岷無疑是核心人物。這次合景悠活上市,孔健岷施展了同樣的手段。上市前,合景悠活收購了一家以住宅物業為主的第三方物業,星譽物業。

2019年1-2月,合景悠和花費近2億元代價收購罡昱企業,後者持有星譽物業60%的股權。

這筆交易形成了高額的商譽,截止2019年末公司商譽為1.35億元,占總資產的6.9%,為1.97億元的現金對價與標的可辨認資產淨值的公允價值總額6280萬元之間的差額,增值率114.5%。

合景泰富關聯收入占比近50%

根據中指院發佈的2020年中國物業服務百強企業,合景悠活排名第 17位,屬於一家中型物管公司。

截止2019年末,合景悠活住宅部分在管面積18.3百萬平方米,合約建築面積29.4百萬平方米;商業部分在管面積3.3百萬平方米,合約建築面積4.5百萬平方米。總在管建築面積達到21.6百萬平方米,儲備面積12.2百萬平方米。

這一在管規模與鑫苑服務相當,與寶龍商業(18.5百萬平方米)也相差無幾,處於26家物業股中後位。不過與榮萬家類似,合景悠活被合景泰富拆分不久,住宅及商業在管面積中來自獨立第三方的比例僅有27%、36%。在2017年、2018年合景悠活只有合景富泰的項目。

背靠大樹,合景悠活近三年業績突飛猛進,營業收入從2017年的4.6億元增長至2019年的11.2億元,復合年增長率為 55.8%;淨利潤的增速更高,從2017年的0.4億元增長至2019年的1.9億元,復合年增長率為104.7%。

不過良好的業績並不代表優質的管理。各報告期末,合景悠活物業收繳率為80.0%、79.6%及77.6%,逐年走低。並且第三方的物業收繳率始終高於關聯方的物業收繳率。

而業績背後,合景泰富集團作為單一最大客戶直接貢獻的收入占比分別為25%、35.2%、40%,再加上合營公司、聯營公司及其他關聯方,收入比例上升至31.6%、41.6%、46%。可見,合景悠活對合景泰富及其關聯方的直接銷售收入逐年上升,到2019年比例接近50%,高於行業普遍30%左右的水平。

除貿易往來之外,二者之間還有大量非貿易性質的資金往來。2019年末,合景悠活應收關聯方款項為5.6億元,占流動資產的33%;應付關聯款8.2億元,占流動負債的53%。同時為合景泰富控製的實體貸款提供14.56億元的財務擔保,為期末資產淨值的3.7倍。

綜合毛利率暴增15個百分點

商業物業較住宅物業較為明顯的一點便是利潤率更高,因為寫字樓、購物中心等業態本身物業費已經超過10元,而住宅平均物業費2.5元左右。這就意味著合景悠活的毛利率比單純以住宅為主的物業股要高。

2017-2019年,合景悠活住宅部分平均物業管理費為2.6元、2.8元、2.9元,商業物業平均物業管理費為10.9元、15.2元、19.7元。商業物業的物業費提高了將近一倍。

與此同時,合景悠活綜合毛利率也大幅度提高,分別為22.50%、27.76%、37.32%,2年的時間毛利提高了15個百分點。淨利率也從9.5%上升至16.5%,提高了6.7個百分點。

以2019年數據對比同行業,合景悠活37.3%的綜合毛利率排在26家物業股第6位,高於大多數物管公司,也遠高於寶龍商業的26.4%。

前文提到,合景悠活21.6百萬平方米的這一管理規模與寶龍商業(18.5百萬平方米)體量相當,二者在管業態的結構上也相似,住宅在管面積多於商業在管面積。分部毛利率對比,合景悠活的商業物業毛利率高出寶龍商業約13個百分點,個中緣由是業務差異還是存在利益傾斜,值得關注。

另一方面,住宅物業的差距雖然存在寶龍商業物業費較低因素影響,但2019年合景悠活住宅部分毛利率驟增了14.5個百分點,使得二者差距懸殊。2019年發生了什麼?2019年合景悠活社區增值服務收入暴增了788.6%,占分部收入的比例從4%提高到20%。

橫向對比處於行業高位,縱向對比暴增,合景悠和異常的毛利率能否持續,需要打個問號。

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