貸款市場報價利率按兵不動 住房金融保持定力不"入夏"
2020年06月24日05:52

  貸款市場報價利率“按兵不動” 住房金融保持定力不“入夏”

  來源:金融時報

  本報記者陸宇航

  由於疫情影響,往年3至4月樓市交易量提升的“小陽春”現象,在今年延後到了5至6月。而在貸款市場報價利率(LPR)呈現下降趨勢的背景下,近期房貸利率步入下行軌道,據融360大數據研究院對全國41個重點城市674家銀行分支機構房貸利率的監測數據顯示,5月20日至6月18日,首套房貸款平均利率則為5.28%,環比下降4個基點(BP);二套房貸款平均利率為5.60%,環比下降3BP。

  不過,專家和業內人士普遍認為,“房住不炒”的導向不會改變,房地產業在加速從疫情衝擊中修復後,會保持穩定態勢,不會“入夏”。這也從住房金融端得到印證,6月22日最新出爐的5年期LPR報價不變,繼續保持了4月20日公佈的4.65%的水平,將使房貸利率進一步保持平穩。

  自LPR機製推行以來,目前一直呈現下降趨勢,5年期LPR從最初的4.85%降到現在的4.65%。在換錨LPR後房貸利率也持續走低。多家機構的統計數據也反映出這一趨勢。貝殼研究院6月監測的32城平均主流房貸利率持續下行,其中首套房貸利率為5.32%,二套為5.66%,環比均下降2bp,創18個月新低。2020年以來,首套房貸利率下降26bp,二套則下降24bp,降幅大於LPR降幅。

  融360簡普科技大數據研究院數據亦顯示,繼4月20日5年期LPR報價下調10BP後,全國房貸利率整體下降了15個BP左右。“房貸利率和5年期LPR的聯動規律再次得到驗證,即單次5年期LPR下調會帶來房貸利率雙月下調,其中首月房貸利率一般和LPR保持同幅度調整,次月調整幅度較小。” 融360大數據研究院分析師李萬賦表示。

  不同城市的差異繼續顯現。融360大數據研究院5月20日-6月18日監測的41個城市中,28個城市首套房貸款利率平均水平環比下降,30個城市二套房貸款利率平均水平環比下降,其中,鄭州、蘇州和大連三地的首套和二套房貸利率本月降幅均在10BP以上;太原和惠州的首套和二套房貸利率則均在上月超10BP的降幅上略有回調。

  “以往討論房地產市場狀況,人們習慣於拿一二三線城市粗線條進行分類討論。而目前即便同在一個城市,不同的區塊、不同的房屋類型,其境況也會有明顯不同。”興業研究首席經濟學家魯政委表示,房地產將進入“巷戰時代”。

  “5月,商品房銷售面積環比和同比分別增長22.8%、9.7%,銷售面積環比和同比分別增長25.3%、14%,市場成交修復明顯加速,其中一線和二線代表城市5月成交面積恢復相對較快。成交回暖帶動5月新建商品住宅價格環比上漲0.5%,增速較上月加快0.1個百分點。” 交通銀行金融研究中心資深研究員夏丹表示。

  不過,樓市修復並不意味著火爆局面的再現。“房價同比增速延續2019年5月以來的回落態勢,仍在穩步壓降中。同時,北京本地疫情反彈,廣東境外輸入病例上升較快,表明戰‘疫’還有波折,對相應地區房地產市場的影響存在不確定性。”夏丹說。

  最新公佈的LPR則繼續“按兵不動”。“6月適逢跨季末、跨半年時點,資金價格的整體上行對LPR下行形成一定牽製。同時,LPR與MLF利率直接掛鉤,MLF利率未降更大程度影響了本月LPR報價的持平。此外,銀行資金成本的居高不下製約了點差的壓降空間,導致降低LPR的動力相對有限。”民生銀行首席經濟學家溫彬分析。

  後續,LPR下行仍存空間。溫彬認為,貨幣金融政策將繼續加大對實體經濟的支持力度,隨著CPI漲幅進一步回落,降準和降息仍有空間和必要,適時適度調降存款基準利率,引導LPR下行,實現直接融資和間接融資成本“雙下降”。

  “結合國務院17日的常務會議再次傳達了較為寬鬆的貨幣政策基調,且從逆回購公開市場操作利率大幅下行等方面來看,下期LPR利率存在著下調的可能性。”融360大數據研究院分析師李萬賦告訴《金融時報》記者。

  反映在房貸利率方面,李萬賦預計,接下來一個月房貸利率將會比較平穩,同時會有個別城市或銀行變化帶來全國整體水平的微幅調整。“一線城市目前變化還是比其他城市更穩一些,和LPR變動幅度的同步性更高;其他城市變化差異更大一些,平穩、小微微調、大幅下降的都有。”

  “雖然從房企融資成本和購房者按揭成本看,降低依然是趨勢。但整體來看,LPR繼續保持不變,代表了房地產市場再衝高的動力不足,小陽春很難發展到盛夏。”中原地產首席分析師張大偉認為。

  “研究表明,有房地產泡沫破裂的經濟衰退和無房地產泡沫破裂的經濟衰退相比,前者更長更深,複蘇起來也更慢;後者更短更淺,複蘇起來也更快。‘房住不炒’和‘穩地價、穩房價、穩預期’對抑製房地產市場的投資和投機需求,讓房子回歸居住屬性,防範房地產市場泡沫化風險是完全必要的,將會長期堅持。”魯政委表示,寄希望於在經濟下行壓力大的背景下,政策會放鬆房地產調控是不切實際的。

  銀行業持續為穩樓市提供金融定力。今年以來,央行和銀保監會多次在該領域發聲。央行5月29日發佈《中國區域金融運行報告(2020)》要求,下一步,要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位和“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”要求,保持房地產金融政策的連續性、一致性、穩定性。堅持因城施策,緊緊圍繞穩地價、 穩房價、穩預期的目標,完善長效管理調控機製,促進房地產市場平穩健康發展。

  住房租賃是銀行業可以進一步加大探索的領域。上述報告指出,目前,“租購併舉”的住房體系建設還待完善,住房租賃的規劃、 土地、稅收、金融等支持政策有待進一步完善。要著力培育和發展住房租賃市場。

  《金融時報》記者從建行海南分行瞭解到,該分行結合海南渡假、旅居、康養、民宿等短租需求,與政府合作打造海南省住房短租平台,依託建行在住房租賃領域積累的服務經驗,為短租客戶提供便捷、可靠、低成本的線上短租服務。截至5月末,已完成住房租賃平台30個子平台上線,市場化房源數22933套,“建融家園”APP實名註冊用戶數36754戶,在線簽約1567筆。

關注我們Facebook專頁
    相關新聞
      更多瀏覽