北京一小區物業用房成快捷酒店,物業費照繳不誤卻無人管理
2020年06月24日17:24

原標題:北京一小區物業用房成快捷酒店,物業費照繳不誤卻無人管理

物業用房被侵占

住宅專項維修資金濫用

業委會成立難

......

小區物業管理的痛點和難點真不少

1

北京一小區

物業管理用房成了快捷酒店

物業費照繳不誤卻無人管理

疫情發生以來,北京的社區都實行嚴格的人員出入管理。但在朝陽區的一個小區,業主們發現,一家位於小區內部的酒店一直正常營業,更讓大家擔心的是,酒店顧客進出小區根本不需要經過檢查。

在小區內部,記者看到,這家連鎖酒店共有71間房屋,佔據了小區中3號樓的地下一層到二層,而酒店的消防通道則直通小區3號樓的電梯間。

在從城建檔案館調取的小區竣工驗收圖上,業主們發現,不論是消防門,還是酒店大堂,原本並不存在。連鎖酒店所佔用的,實際上是小區的物業管理用房。業主們向物業管理公司反映了多次,卻一直得不到解決。

北京市朝陽區某小區物業公司經理 範菊:我們只管收物業費、水電費。酒店租金交給開發商,跟我們都沒關係。

北京市朝陽區某小區業主 李先生:開發商振振有詞地跟我們講,它是有物業用房部分的產權證的,但是我們至今沒有看到開發商的產權證,開發商也沒有針對這個問題給過我們廣大業主正面的答覆,物業也沒有針對這個問題給我們一個正面的答覆。

當業主詢問這間房是否有房本時,北京市朝陽某小區物業經理範菊承認這間房沒有房本,並表示會砸隔斷牆,將公攤面積還給業主。

在小區位於地下二層的車庫,記者還發現了十多間宿舍。房門外鋪設了各種線路,公共走廊里也堆著生活用品。每間房門上貼著的《宿舍管理責任書》,落款為小區物業公司。

北京市地下空間的使用管理規範,明確禁止了利用負二層及其以下設置居住場所。記者採訪時還注意到,小區里消防設施破損情況比比皆是。

業主們告訴記者,從2004年小區交付入住開始,小區的物業費就是每月每平米6元。物業公司公佈的2019年收支報告顯示,物業費繳費率達95.5%。

北京市朝陽區某小區業主 李先生:這個物業,看不到硬件投入、看不到修繕、看不到維護,人員就幾個人。我們想問,錢到哪裡去了?

2

部分小區業委會成立率低

物業公司難更換

業主權益難保障

把物業用房租出去開酒店,侵占公攤面積用來辦公,存在嚴重安全隱患卻不聞不問,面對業主們的質疑就說自己只管收物業費。記者在採訪中發現,像這樣不管理、亂管理的物業管理公司並非個案。但面對這樣的物業公司,業主們有的時候卻難以維護自己的權利。

小區居民告訴記者,這家物業公司從交付入住起就一直為小區提供服務。但工商登記信息顯示,這家物業公司的經理同時還擔任著開發商的董事,採訪中,物業公司的負責人也表示:他們幕後的實際控製人就是開發商。

小區居民表示,現在正在準備選舉業委會,然而從過往經驗來看,小區業委會的設立也並不容易。

在北京市朝陽區另一個小區,小區業主在籌備業主大會時,就被一個數字難住了。164位準備發起成立業主大會的業主們被街道辦事處告知,小區的房屋總套數為4500戶,並非業主認為的2970戶。這164位業主所代表的發起業主人數達不到4500戶的5%這一門檻。但是在一份書面材料里卻明確,小區2013年9月進行物業服務合同備案時,房屋總套數就是2970套。

北京市朝陽區某小區業主 宋先生:2018年時,有部分業主提出要成立業主委員會,當時街道辦事處認可的數字就是2970戶,收取的就是150個業主的申請,結果過了一年多以後,街道辦事處反而把這數字提高了,都是街道辦事處自相矛盾的一些做法。

原來街道認可的小區房屋套數4500戶,是小區規劃時房屋總套數,而業主認為的2970戶則是物業備案套數。

在北京市住建委每月公佈的“物業服務投訴名單”中,“物業公司不作為”和“業委會成立難”是最常見的問題。業內人士表示,物業公司不作為,根本上還是因為缺乏競爭機製和退出機製。而要實現這一點,最有效的辦法,就是要成立業主大會或選舉業委會。

然而,目前在國內各大城市,業委會成立的比率相對偏低。數據顯示,截止到去年底,在北京現有10000多個住宅小區之中,僅有1000多個小區成立了業委會,比例不到12%。

隆安律師事務所高級合夥人 陳旭:更換物業公司有一個比較複雜的程式,起碼要業主委員會出面才能去組織投票,沒有成立自己的業主委員會,就沒有辦法更換物業公司。

3

成立物業管理委員會

開發投票決策APP

多角度破解業主維權難題

其實類似的問題在全國的很多城市都存在,究其原因,居住小區的每一位業主,難以對物業公司形成監督,也沒法更換物業公司,這樣的難題能否解決呢?

△央視財經《第一時間》欄目視頻

針對業主大會和業委會難成立的問題,從5月1日起正式實施的《北京市物業管理條例》規定,當小區無法成立業主大會時,可成立物業管理委員會。

與業主大會或業委會相比,物業管理委員有居委會或者村委會參與,物管會主任由居委會或村委會主任擔任,更容易組織和動員業主。在物管會的組織下,只要符合法律的程式和要求,同樣是可以做出業主的共同決定。

隆安律師事務所高級合夥人 陳旭:如果經過大家的努力,業主委員會實在成立不起來,那麼先過渡一下,可以由業主、物業、社區居委會相關各方推選代表組建物業管理委員會,幫助小區業主維權。

目前,包括北京、上海、南京和成都多個城市,已經推出了用於小區業主共同決定投票的手機App。以其中的北京業主App為例,截止到去年,已經覆蓋了2000多個小區,並且已經有小區通過App投票做出共同決定,成功更換了物業公司。

物業管理專業人士 舒可心:過去都用紙質投票,物業公司也去組織投票,很容易造假的。如果用帶有政府背景的App去投票,由於這些信息都是政府背書的,所以投票造不了假。

多看點:《民法典》對物業管理的改變

▷ 1.《民法典》頒布後,物業相關的法律法規更加完善、系統,業主的權利意識會增強。

▷ 2.《民法典》頒布後,政府有關部門在物業領域的職責更加明確。

▷ 3.《民法典》頒布後,小區表決增加了業主參與度的要求,可能導致小區重要事項通過難度增大。

▷ 4.《民法典》頒布後,明確要求利用公共部位開展多經業務需經全體業主表決,物業服務企業開展多經服務的難度增大。

▷ 5.《民法典》頒布後,物業服務收支項目要求公開,包干製、酬金製計費方式差異變小 。

▷ 6.《民法典》明確了業主對物業管理服務合同的任意解除權,更換物業會變的更容易。

來源/綜合央視財經 中國物業管理協會

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