佛山樓市: 火熱表象下,後勁不足
2020年06月20日01:21

原標題:佛山樓市: 火熱表象下,後勁不足

2020年,在成為“GDP萬億俱樂部”新成員以後,佛山又喜提“新一線城市”的頭銜,跟隨佛山城市地位一起攀升的,還有它的房地產市場。

5月份以來,佛山樓市持續火熱,最先體現在土拍市場的升溫,“地王”頻現,樓麵價屢創新高。其次,新房雖未出現明顯漲幅,但成交量連續三個月攀升。這是土拍、新房限價取消、人才購房門檻降低等原因促成的。

粵港澳大灣區戰略規劃的出爐為佛山帶來重大利好,房價或許還有上升的空間,但二手房市場行情冷淡,存量消化困難,後期房價難以大漲。佛山樓市看似一片紅紅火火,實則房價增長動能不足。

樓市火熱複蘇

5月以來,佛山樓市逐漸擺脫了前期疫情的影響,滿血複活。

開發商們買地的熱情突然爆發,土拍市場火爆,高溢價地塊頻現。

房企搶地,從來都是一場無硝煙的戰爭。佛山中原戰略研究中心總監朱偉德指出,臨廣板塊和政府重點打造的區域,如佛山新城、千燈湖、奇槎等板塊土地價值較高,將是不少品牌房企關注的重點。

三龍灣土拍競爭異常激烈。5月28日,經過26輪競價,中海以46.25億元競得南海三山新城,剔除配建後樓麵價16269元/平方米,溢價率達25%。

統計顯示,該區域4-5月共成交4宗地塊,有3宗殺入佛山歷史總價TOP10,總金額177.5億,占全市超40%。

中原地產數據顯示,1-5月,佛山累計商住用地成交金額493.5億元,同比大漲46%,成交面積218.4萬平方米,同比上漲17%。

這背後的原因是,3月以來,佛山全市普遍取消了土地出讓的最高限製地價,基本以價高確定競得人。

“取消最高限製地價其實是擺出了一個鼓勵大家積極拿地的姿態,也是為了從供給側給房企更多的信心。”克而瑞廣州區域首席分析師肖文曉分析。

土地限價鬆綁的同時,土地供應端也持續放量。中原地產數據顯示,今年3、4、5月佛山供應的商住用地面積分別為116.9萬平方米、79.1萬平方米、53.4萬平方米,同比分別暴漲563%、95%、121%,前五月累計供地282.8萬平米,同比上漲56%。

6月,佛山推出11宗地塊,總起拍價超78億元,預計土拍市場還會繼續活躍。

佛山中原戰略研究中心指出,優質地塊批量釋放吸引了一眾房企搶奪,成交端尤熱,受到高溢價優質地塊成交的帶動,加上不設限價,促使樓麵價階段性趨高,前五月佛山平均樓面地價攀升明顯,同比上漲29%。

土地市場升溫的同時,樓市也在回暖。受疫情影響,“小陽春”滯後,被積壓的購房需求持續釋放中,疊加3月佛山人才購房門檻放寬至中專學曆、樓市消費群擴容的利好消息下,市場信心恢復明顯,開發商推貨力度加大,新房成交量在5月達到了小高峰。

克而瑞數據顯示,5月期間佛山共有50盤推新,推售量達5836套,如怡翠尊堤、恒大禦瀾庭、上坤翰林湖壹號、歐浦花城等熱銷項目去化超7成。繼4月破萬套後,5月新房成交也攀上了萬字頭,網簽10925套,成交量連續三月回升。

為衝刺半年度業績,房企推貨也更加積極,僅5月就有50盤推新,推售量達5836套,部分熱門樓盤去化率達七成。

增長後勁不足

新房的火熱並沒有傳導至佛山的二手房市場。

與日漸走高的新房價格相比,二手房行情冷淡,存量消化困難,不少業主揣著房源主動降價都難以轉手,二手房市場陷入量價雙降的窘境。

在佛山熱門區域千燈湖、亞藝等板塊,二手房的成交和價格都呈現低迷之勢。去年底,千燈湖有好幾個項目掛牌價都跌到了3萬以內。

在亞藝板塊,二手房價格雖然沒有明顯下跌,但只是維持在2017年的水平,或者比2017年稍微漲了一點,不到10%。

佛山住房網數據顯示,近年來,佛山二手房的成交量呈現明顯的下降趨勢。從2017年的87987套高位,一路跳水到2019年的53619套,幾乎回到2015年的水平。

值得注意的是,佛山二手房市場之所以能在2017年達到高峰,得益於樓市政策紅利。2016年,央行與銀監會聯合發佈通知,降低非限購城市的首套房、二套房首付款比例。佛山樓市因此受益,新房、二手房成交量聞風大漲。

但政策紅利止步於2017年,佛山叫停購房入戶政策,開始逐步實行積分落戶,疊加2019年新房限價放開、人才購房門檻減低,二手房市場的買家大量分流至新房市場。

安居客數據顯示,2020年5月,佛山二手房房價12896元/平方米。而2017年12月房價10229元/平方米,三年里,佛山二手房的房價漲幅不過2000多元,疲態明顯。

易居研究院研究員嚴躍進表示,雖然“廣佛同城”讓佛山承接了廣州大量的居住外溢,但最終,決定房價走勢的還是供求關係,佛山新房的整體供應量很大,蠶食了二手房的空間。

因二手房成交週期長、手續複雜,加上產權時間短、戶型較老等因素影響自住體驗,有購房需求的人更偏好新房。

此外,佛山這個800多萬人口的城市,買房以自住為主,投資和炒作的需求不像深圳那麼多。

加之佛山房價分化明顯,臨廣板塊的禪城、順德、南海還處於上升通道,而三水、高明的房價已有所回落,令投資客望而卻步。

總體來看,佛山的住房增長勢頭疲軟,房價繼續上漲的空間不大。

即使在新房市場,佛山樓市也並非普遍火熱,而是呈現分化態勢。

比如,位於南海的千燈湖是近年來佛山樓市最惹眼的主角,既是佛山的金融中心,又有廣佛地鐵直接通過,新盤部分售價已超5萬/平方米。然而,非限購區的三水、高明新盤定價都有所回落。

(作者:張曉玲,陸明巧,曹安潯 編輯:徐旭)

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