金地董事長淩克: 10年後新房銷量將回落到2008年
2020年06月18日01:03

原標題:金地董事長淩克: 10年後新房銷量將回落到2008年

站在2020年這個特殊的節點,所有的房地產公司都在思考未來。日前,金地集團董事長淩克罕見地進行了一場直播演講,暢談他對房地產未來的判斷和金地的應對之道。

他認為,樓市未來十年將高位盤整,到2030年,新房銷量將回落到7億平方米,與2008年持平。

他沒有測算銷售金額。但多位頭部房企此前已有預計,未來10年將維持在10萬億左右,保利提出“峰值時代”概念,恒大要搶“十五萬億大餅”。

大佬們的思考背後,是中國房地產市場經過30年高速擴張,增量市場已見頂,房地產市場的大洗牌到來,馬太效應加速輪動,強者越強,“大魚吃小魚”將成為另類擴張方式,千億將成為生存門檻。

在規模市場站穩腳跟後,更遠的未來,房企只有及時抓住科技、智能等新潮流,多元化發展才能穿越週期,立於時代浪尖而不倒。

見頂後的下滑

作為金地掌門人,淩克1993年便涉足房地產,27年里帶領金地開疆擴土,去年剛完成2000億元目標,位列第14名,在60%多的淨負債率下,保持淨利潤高位運行,他的看法對行業頗有借鑒和啟發。

在淩克看來,1998-2008年是房地產市場的起步發展期,增速不高。而後2008年金融危機至今,房企依靠“高周轉、高負債、高杠杆”的三高策略高速擴張,銷售額、房價雙雙大幅拉升。

而在十二年的高速擴張後,2019年房地產銷售站上了16萬億的高峰。淩克認為,2019年起,中國房地產市場已進入“平穩、低增速時代”。

淩克預測:“2020年到2030年,中國房地產的市場在銷量方面將會在一個頂部徘徊一段時間之後,會逐步地下降,即到2030年中國每年的新房銷量估計會在7億平方米左右,即大概回到2008年時。”

國家統計局信息顯示,2019年全國商品房銷售面積17億平方米,據此推算屆時房地產銷量將有58%的下滑,這是一個驚人的數字。

規模收縮,房價怎麼演變?淩克表示,未來10年,房價會根據不同的經濟發展、居民收入增長情況,呈現波段性的上升。按照金地團隊的測算,10年後7億平方米,大約有10萬億左右的銷售額。

英雄所見略同,夏海鈞等房企大佬也深刻認識到了行業趨勢的變化。

2019年8月,恒大副主席兼總裁夏海鈞在中期業績會上表示,中國房地產的天花板已現,新房銷售金額將維持在15萬億元左右,向上不會有太大突破,下滑則在12、13萬億元左右。

保利地產此前白皮書指出,房地產已進入了峰值時代,未來5-10年,增量市場有望保持10萬億+的規模。

房企生存之戰

沒有人想到,這麼快,中國房地產市場的增量就快沒有了,擺在大家面前的,首先是生存,“搶蛋糕”。

淩克強調,未來房企強者越強、弱者大量被淘汰。頭部房企還有不少增長空間:“到目前為止,排在前面的大開發商,占的比重並不算很大。”

淩克將中國樓市與美國對標:“現在中國前20名的開發商,占有全國的市場份額大致是25%-30%;但對比美國前20名的開發商,占有全國的房地產市場的比例則是65%。”

這意味著,中國包括金地在內的TOP20房企還有35個百分點之多的提升空間。

“銷售市場的大餅已定”,夏海鈞也指出,三年以後,中國前十大的地產商大概會占到全部銷售額的40%。前三大的地產商,大概要占到20%左右,即3萬億元。

到那時,中國的龍頭房企要想在三甲排名中露臉,銷售規模應該達到1萬億元左右。

這也是恒大在今年3月份的業績會上,董事局主席許家印提出今年衝擊8000億,後年銷售萬億的背景。

事實上,房地產公司的洗牌早已開始。2019年千億房企已達到34家。同時,馬太效應再度加強,據克而瑞統計,截至2019年末,TOP3、TOP10、TOP30、TOP50、TOP100房企的權益銷售金額集中度已分別達到近9.5%、21.4%、35.7%、43.5%以及53%。

克而瑞表示, TOP30房企,即千億以上規模,已成為房企生存發展的分水嶺。一位廣州百億級的房企高管也感歎,千億已成房企生存門檻。

要在這樣的市場中生存,要衝到規模的前面,併購成為關鍵手段。夏海鈞就表示,未來的市場空間,不是由房地產增量市場不斷的擴張帶來,而是中小企業被兼併收購,從而實現大企業的擴張。

去年,作為房企的併購王者,孫宏斌帶領融創中國權益銷售進入三甲,而掉隊多年的世茂以大舉收併購成為黑馬,反超龍湖,挺進前十。

一邊是龍頭房企收併購潮起,另一邊卻是中小房企的離場出局,被收併購的企業大多是資金鏈出問題的房企。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉預計,未來幾年,房企併購趨勢會更加明顯。從2019年以來的情況看,由於房企融資端受到嚴格限製,排名靠後的房企融資渠道收窄,融資成本高。這對於成本管控能力不強的中小房企來說,通過併購方式和大公司合作不失為一種生存方式。

對於房企來說,危機與機遇並存,馬太效應加速輪動。

淩克認為,未來將進入“柯步道格拉斯生產函數”的增長曲線年代,它的核心是指,房企在勞動與資本投入一定數量的情況下,要想產出更多的利潤,要依靠科技力、智能化。

“目前高層住宅最快的施工速度,大概是5.5-6天建好一層,而在毛利率和淨利率下滑的行業趨勢下,提高表內外負債和融資成本已很難大幅提高房企收益。”淩克稱,在行業建設週期、資本投入都達到極限之後,要獲得新的增長,必須依靠技術進步。

對於今年的市場,淩克也有獨到看法。今年疫情後,部分土地和銷售市場都出現了火爆的跡象,對此淩克認為,因為貨幣供應量比較大,大家手上的錢比較多,地價就容易拍得較高。但金地認為房住不炒的基調不變,在地價特別高時,金地不會去追高。

他表示,希望過一段時間,隨著土地推出越來越多,發展商手中資金消耗一部分之後,土地市場會更理性,屆時金地會考慮做更多的土地投資。

(作者:張曉玲,曹安潯 編輯:張偉賢)

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