華創地產:新城悅服務2020年目標市值200億港元
2020年05月25日15:02

  來源:地產豪聲音

  袁豪 魯星澤 曹曼 鄧力

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  要 點

  1 依託新城控股高成長性,行業排名第11,分紅慷概、股權結構穩定

  新城悅服務1996年於常州成立,2018年11月在港交所上市。公司堅持全國化佈局的發展戰略,項目覆蓋長三角、珠三角、環渤海、華中、華北等區域。據中指院數據,2020年公司位列中國物業服務百強排名第11位,並連續五年名列中國物業管理服務企業成長性十強。公司股權結構穩定,分紅領先行業,2018、2019年分紅率分別高達54.5%、52.2%,遠超招股書承諾的30%,分紅率領先全行業。董事會成員及管理層多數出身於新城地產,行業經驗豐富。

  2 管理面積高增,合同/在管高覆蓋,第三方拓展積極,併購開始發力

  2015-19年,公司管理面積CAGR達33%;合約面積CAGR達47%。19年末,在管面積6,015萬平米,同比+40.3%,合約面積1.53億平米,同比+36.2%,合同/在管覆蓋率達2.5倍,位於主流AH物業公司第一,有力保障後續在管規模高增。19年末,公司第三方在管1,736萬平米,同比+40.0%,第三方占比在管28.9%,後續外拓望成為公司規模擴張的重要一環。20年5月,公司擬以1.05億元收購成都誠悅時代61.5%股權,收購PE對應19年業績10.4倍,標的公司2019年末在管面積約522萬平米。公司併購成都誠悅時代,有望豐富公司非住宅業態的佈局,同時增強公司在西南地區的市場競爭力。

  3 15-19年業績CAGR達89%、踐行高成長,利潤率提升,增值服務拓新

  2019年,公司營收20.2億元,同比+72.5%;歸母淨利潤2.8億元,同比+85.3%。2015-19年,營收、歸母淨利潤CAGR分別達50%、89%。毛利率和淨利率分別為29.6%、13.9%,同比分別+0.2pct、+1.1pct。從結構來看,基礎服務、開發商增值服務、社區增值服務、智慧園區服務收入占比分別為42%、32%、9%、17%,毛利占比分別為40%、30%、19%、11%。其中,19年社區增值服務收入同比+268%,毛利同比+190%,毛利率達64.3%,公司積極挖掘社區增值服務創新業務,後續有望持續發力。收繳率方面,19年公司當年收繳率91.7%,較18年-0.3pct,維持較高水平,且過去4年每年累計收繳率均超過95%。

  4 預計未來三年業績高增,併合理21PE 30倍、對應目標市值200億港元

  我們認為,公司合約面積將繼續高增,後續主要依靠:1)新城控股交付;2)第三方外拓;3)併購,預計2020-22年營收分別為29/43/60億元、同比+44%/+47%/+39%,歸母淨利潤分別為4.1/6.0/8.5億元、分別同比+45%/+46%/+43%。參考3家龍頭物管公司(招商積餘、碧桂園服務、保利物業)21PE/21PS平均35倍/3.9倍,考慮到公司內生增長強勁、外拓逐步發力、增值服務快增三大優勢,中長期業績持續發力可期;我們認為公司2021年合理PE為30倍、對應21PS為4.3倍,對應目標市值180億元(200億港元)。

  5 投資建議:繼承新城速度,悅享物業未來,首次覆蓋、給予“強推”評級

  新城悅服務背靠新城控股,15-19年合約和在管面積CAGR分別達47%和33%,合約/在管面積比達2.5倍,位於AH主流物業公司第一,有力保障未來規模擴張。未來將依靠三大優勢實現優質增長:後續新城控股竣工高增長,有望推動公司內生強勁增長;外拓持續發力,深耕優勢區域;低估值併購優質標的,豐富區域、業態佈局。公司增值服務快增,後續有望催生更多元化增值服務萌芽,打開更為廣闊的成長空間。我們預測公司2020-22年每股收益分別為0.50、0.73、1.04元,並按照2021年目標PE30倍,給予目標價24.40港元,首次覆蓋,並給予“強推”評級。

  6 風險提示:業務拓展不及預期,人工成本上升致利潤率下行風險

  《2017年房地產投資策略:週期淡化,資產為王》(16/12/07)

  《房地產及產業鏈對GDP的影響分析:大比重卻小貢獻,弱市下維穩為先》(17/01/06)

  《對於H股地產大漲及A股地產邏輯的思考:週期未完、城市分化,看好一二線資源和強三線開發》(17/02/09)

  《對三四線城市成交持續性的分析:當鬼城不再,強三線逆襲,料量價齊升》(17/02/28)

  《對三四線城市成交持續性的分析2:棚改貨幣化為本輪三四線熱銷的核心驅動力》(17/03/29)

  《北京等樓市政策點評:看淡調控的老生常談吧,請重視棚改的投資主旋律》(17/03/30)

  《國家設立雄安新區點評:雄起京津冀,安定百姓家,未來值期待》(17/04/05)

  《房地產16年年報及17年1季報分析:行業基本面不差,但配置已降至曆史新低》(17/05/02)

  《三年棚改新規劃點評:三四線短期棚改邏輯中期化,三四線住宅需求、下遊消費和上遊投資都將受益》(17/05/25)

  《H股房企大漲及對A股房企影響分析:棚改貨幣化及集中度提升賦予龍頭房企增量空間》(17/05/31)

  《對房地產行業集中度的分析:規模效應加劇、集中度大增、強者更強》(17/06/05)

  《對反常週期下龍頭房企的優勢分析:集中度快增、MSCI納A,龍頭基本面和估值雙雙提升》(17/06/22)

  《對房地產小週期的深度研究-週期反常、經驗失效,重構投資邏輯》(17/07/03)

  《對房地產投資的定性及定量研究-土地及低基數推動Q3投資增速或超10%》(17/07/13)

  《藍光發展首次覆蓋-雄踞西南謀全國,改弦更張助成長(強烈推薦)》(17/08/18)

  《房地產行業2017年中報分析:業績高位放緩、利潤率改善,預收鎖定率再提升(推薦)》(17/09/03)

  《北辰實業首次覆蓋-資源優質、業績反轉,京國改優質標的(強烈推薦)》(17/09/12)

  《長效機製猜想:實為住房製度改革,並重在長效和穩定(繼續看多龍頭)》(17/11/13)

  《2018-20年房地產行業展望:供給盛世已至,龍頭風鵬正舉》(17/12/11)

  《新城控股深度報告-秉持無週期拿地,鑄就快周轉典範(強烈推薦)》(18/03/23)

  《風鵬正舉系列之萬科A:三十載行業領跑,九萬里鯤鵬展翅(強烈推薦)》(18/04/04)

  《房地產政策研究專題:人才新政加速戶籍城鎮化,推動購房需求釋放、體量客觀》(18/05/10)

  《房地產2018中期策略:行至水盡處,坐看雲起時》(18/05/23)

  《非標專題:非標壓縮總量影響可控,融資集中度提升更值關注》(18/06/13)

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  《三四線市場深度報告:棚改退坡但餘音繞樑,城市獨立週期正當時》(19/07/28)

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  《2020房地產策略:穩中前行,多元開花》(19/11/11)

  《大悅城跟蹤報告:重組煥發活力,商業+產業協同拿地優勢凸顯》(19/11/19)

  《非住宅物業深度:物管從小區走向城市,非住宅藍海疆域無邊》(19/11/20)

  《新大正深度報告:聚焦非住宅優質賽道,資本賦能揚帆起航》(19/12/03)

  《保利物業深度研究報告:央企物管龍頭,啟征黃金賽道 》(19/12/19)

  《商業地產行業深度報告系列之二:商業地產迎機遇,存量經營估值優》(19/12/27)

  《金科股份深度報告:渝派代表,多元激勵,高質量成長》(20/01/12)

  《複盤2003年:房地產穩態中短暫擾動,或促發逆週期調控彈性加大,優選錢多貨多的優勢房企》(20/02/02)

  《政策點評:中央加大宏觀政策調節力度,地方密集出台地產支持政策》(20/02/13)

  《綠城服務深度報告:品質服務標杆,領跑黃金賽道》(20/02/21)

  《龍湖集團深度報告:龍躍雲津上,泛舟山湖間》(20/03/01)

  《世茂房地產深度報告:三十而立再出發,積極變革鑄輝煌》(20/03/19)

  《美的置業深度報告:傳承美的基因,鑄造優質成長》(20/03/21)

  《龍光地產深度報告:大灣區龍頭,高質量成長》(20/3/24)

  《永升生活服務深度報告:雋永升騰,優質成長》(20/4/21)

  《新城悅服務深度報告:繼承新城速度,悅享物業未來》(20/5/25)

  華創地產研究團隊

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  複旦大學理學碩士

  曾任職於戴德梁行、中銀國際

  2016年加入華創證券研究所

  慕尼黑工業大學工學碩士

  2015年加入華創證券研究所

  同濟大學管理學碩士,CPA,FRM

  曾任職於上海地產集團

  2017年加入華創證券研究所

  哥倫比亞大學理學碩士

  2018年加入華創證券研究所

  袁 豪 首席分析師

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  魯星澤 研究員

  18390086688

  曹 曼 研究員

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  鄧 力 研究員

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