深圳“二次房改”實質性進展 都市圈擴容已有安排
2020年05月15日08:27

  原標題:深圳如何打破“天花板”?都市圈擴容已有安排

  來源:每日經濟新聞

  深圳喊了兩年的“二次房改”,終於有了實質性進展。

  根據深圳近日發佈的《深圳市2020年度建設用地供應計劃》,2020年,深圳計劃供應建設用地1200公頃,其中深汕特別合作區182公頃。

  按用地性質分,計劃供應居住用地293.2公頃(其中新供應129.2公頃),占計劃總量近25%;同時,計劃供應產業用地不少於198公頃,民生設施用地601.8公頃,商服用地107公頃。

  293.2公頃是什麼概念?

  去年,深圳計劃供應居住用地共150公頃,也就是說,今年這一指標增長近一倍;但相較於去年集中推出的30平方公里(3000公頃)產業用地,又未免“小巫見大巫”。

  據深圳市規劃和自然資源局相關負責人所說,這或許意味著一個轉折點——“深圳從今年起將開始加大居住用地供應力度,以完成170萬套住房供應任務”。

  幾乎同一時間,深圳發改委公佈的2020年工作計劃提到,將加快深圳都市圈規劃編製。其中,將“協調莞惠河汕四市共同參與”,“助力河源、汕尾融入大灣區建設”,都市圈“擴容”呼之慾出。

  不同政策的指向是相同的:對於“小馬拉大車”的深圳,如何打破“天花板”?

  最大缺口

  今年3月,深圳樓市突然爆發,“8秒售罄”、“一夜漲百萬”、“天價喝茶費”等消息接連爆出。高壓之下的“炒房”引人思考:深圳的住房怎麼了?

  從供地結構來看,問題顯而易見:深圳住房供地嚴重不足。

  據證券時報·數據寶統計,過去十年,深圳住宅用地成交面積431.5萬平米,居103個城市倒數第四,不到北京10%、上海5.8%。

  造成該現象的原因是多方面的。總體上來看,在深圳供地日趨緊張同時,分配給住宅的用地並不足以滿足當地需求。

  中國(深圳)綜合開發研究院地產研究中心主任宋丁向城叔指出,深圳住房的土地使用比例只有不到20%,不僅遠低於全國平均水平,更低於國際40%的標準。

  這背後的原因是什麼?

  “深圳要在土地緊張的同時保證經濟,一直採取保障工商用地的政策。”宋丁分析,“但是它的結果是,社會公益的欠賬就非常大,造成了住房、醫療、教育這三大缺口,其中,住房是最大的缺口。”

  如今,深圳到了需要重新進行選擇的“十字路口”。

  2018年,深圳啟動新一輪住房體製改革,被認為是其自1998年以來的“第二次房改”。受外界關注的是,深圳到2035年將新增建設籌集各類住房共170萬套,其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房不少於100萬套。

  “這意味著,每年深圳要新增10萬套住房供應。滿打滿算要完成的話,深圳必須大幅提升住宅供地,這是一方面。”宋丁分析,“另一方面,近年來工商用地大幅增長,造成深圳寫字樓空置率在一線城市最高,大約是27%。在疫情等因素影響下,去化非常困難,但反過來住宅嚴重缺乏,所以深圳要下定決心補短板。”

  在近日發佈供地計劃的同時,深圳還發佈《深圳市落實住房製度改革加快住房用地供應的暫行規定》,確定了11種住房用地供應渠道,以充分挖掘用地潛力。這被認為是“二次房改”的重要配套文件。

  深圳市規劃和自然資源局自然資源開發利用處處長金良富指出,城市用地結構的合理比例是由城市發展的客觀規律決定的,“作為相關政府部門,要保障城市各類用地均衡、供應比例科學,保證城市科學健康發展。”

  破題之鑰?

  有人總結,深圳住房領域有三個重要數字:40、20、2500萬。

  40年,是深圳特區成立的時間;20平方公里,是深圳尚餘可供開發的土地面積;2500萬,是深圳2019年實際管理的人口數量。

  僅靠深圳的“一畝三分地”騰挪,無法從根源上解決問題。目光向外,進行市域擴容的呼聲,近年來在深圳本土漸強。

  基於此,目光聚焦在40週年這個時間節點上——網絡上不停有關於擴容的傳聞出現。甚至有消息稱,東莞、惠州兩市臨深片區將被“劃歸”深圳,成立“新北區”。

  市域擴容與否尚無定論,但都市圈擴容已有安排。

  除原來的深莞惠外,近日,深圳發改委發佈將河源、汕尾二市納入都市圈的消息不久,《廣東省建立健全城鄉融合發展體製機製和政策體系的若干措施》出台,提出將科學製定廣州、深圳、珠江口西岸、汕潮揭、湛茂都市圈發展規劃,構建協同發展機製。

  圖片來源:深汕合作區官網

  業內認為,住房對都市圈形成、發展和結構演化有重要影響。此前,中國城市經濟學會副會長倪鵬飛就指出:

  需構建以都市圈為空間尺度的一體化住房體系,統籌考慮都市圈的人口規模結構、產業發展等因素,製定一體化的住房空間規劃。在要素有效流動前提下,有助於破解中心城市城市病和周邊區域貧困的怪圈。

  深圳都市圈被寄予厚望。有分析認為,按照目前深圳每年40~50萬的人口增速,到2035年將新增700萬人口,即便170萬套住宅也難以堵上供給缺口。因此,未來將有數百萬深圳人居住在惠州、東莞等周邊城市,而都市圈將是破題之鑰。

  但問題同樣存在。

  宋丁指出,目前,臨深的惠陽大亞灣地區和東莞鳳崗等地已承接深圳外溢,但更多的是一種住宅外溢,並沒有關聯到產業。

  而即便是住房外溢,也僅停留在最初級的水平。宋丁舉例說,在東莞和惠州,交通、商業、文化、醫療和教育配套仍然比較滯後,“都市圈規劃做好之後,不能僅是建住房,還有住房所需要的軌道交通、商業、學校、醫療等配套”。

  在產城融合需求下,擴容或許是一種更快捷的解決方案。

  以深汕合作區為例,據宋丁介紹,在400多平方公里總面積中,建設用地達到145平方公里。

  “

  大量企業投資建廠,一定是在這個範圍內去做配套住宅,不太可能在惠州、東莞等地配套,滿足深汕合作區。就近生活,產業在哪裡,住房安排在哪裡。

  ”

  無形擴容

  事實上,深圳的選擇題遠沒有看上去這麼簡單。

  去年三季度的經濟失速,亮起了深圳產業“空心化”的紅燈。而在此前,深圳已經發佈《工業區塊線管理辦法(徵求意見稿)》,為其堅持已久的“工業紅線”再度加碼——對於深圳而言,即便在用地矛盾下,穩住工業仍然十分重要。

  但今年初,人口吸引力被杭州反超,再度引發討論。直到不久前,深圳本地媒體《深圳商報》刊發題為《人才正向“新一線城市”流動》的報導,失落感可見一斑。

  每每提及深圳人才吸引力,總離不開住房問題。有網友疑慮,深圳的高房價讓年輕人付出青春而無法留下,“來了就是深圳人”,似乎正在淪為一句空談。

  而住房用地增加,天平又可能向另一個方向傾斜。

  今年一季度,深圳戰略性新興產業增加值2005.84億元,同比下降8.8%。細分領域數據顯示,僅數字經濟產業增加值增長4.9%,其餘包括生物醫藥、新材料、新一代信息技術和高端裝備製造業增加值均遭遇不同程度下滑。

  疫情的影響無可厚非。但與其相比,受琶洲互聯網集聚區雲計算、大數據等新基建項目帶動,廣州一季度民間信息傳輸、軟件和信息技術服務業投資同比增長36.3%。

  城市競爭,不進則退。

  在今年廣東省灣區辦一號文件《廣州人工智能與數字經濟試驗區建設總體方案》中,就提出支持“廣州試驗區”申辦成為國家級創新平台。在綜合性國家科學中心建設要求下,深圳需要包括土地在內的更多資源來實現發展。

  儘管現有工商與產業用地仍然充足,但已有人建議,深圳需要更快一步通過都市圈,優化市域內資源配置,“把本來在深圳的製造業,雖然外遷,但依舊穩在都市圈的範圍內,加上騰出來的市區寶貴土地放置高科技創新產業、總部基地等,構建出深圳未來的核心競爭力”。

  而眼下,擴容尚處於起步階段,深圳有必要先一步打破各類障礙,在無形領域實現擴容。

  就在近期,深圳出台《關於大力支持社會力量參與粵港澳大灣區和中國特色社會主義先行示範區建設的意見》,明確放開九大領域,鼓勵支持各類市場主體全面參與深圳建設。在廣州市社會科學院高級研究員彭澎看來,深圳探索社會力量的參與形式和方法,將進一步推動城市治理模式創新。

  “深圳建設先行示範區要做城市治理現代化的排頭兵,要在社會力量參與城市治理方面進行更加前瞻性的探索。而且,在大灣區建設中,可以更多借鑒香港社區治理的經驗,深圳有更好的條件。深圳城市年輕,相對來說,包袱輕一些,改革步伐可以大一些。”彭澎說。

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