土地供應“放量”成交劇增 一二三線城市溢價率抬頭
2020年05月12日00:53

原標題:土地供應“放量”成交劇增 一二三線城市溢價率抬頭

土地市場擺脫疫情帶來的低迷,成交量迅速恢復。

近日,多家機構陸續發佈了前4月的土地市場數據。從全國來看,在4月土地成交量同環比均明顯複蘇的帶動下,疫情導致的土地累計成交降幅持續收窄。從一線城市的情況來看,城市供應“放量”背景下,2020年以來累計數據相比去年都有較大的增長。

這一態勢在5月繼續。剛剛過去的5月4日至5月11日這一週,不僅北上廣深少見地同時有住宅用地供應,從成交來看,北京成交總價超過70億元。

分析人士指出,疫情影響下,房企分化加劇。頭部房企融資難度下降,銷售回暖後積極拿地,釋放前期受疫情壓製的需求,這拉動熱點城市土地市場成交量、溢價率都有所攀升。這一態勢是否會持續,還要看後續的銷售市場走勢。

熱點城市加大土地供應

主要城市明顯加大了土地供應力度。

其中,北京2020年以來先後推出多塊近年來罕見的不限價純商品住宅用地。根據中國指數研究院的數據,北京年內累計推出的住宅用地面積接近160萬平方米,其中4月供應的12宗住宅用地,面積達到了66萬平方米,創下了近一年來的新高。

上海則推出了約169萬平方米的住宅用地。4月22日,上海市發佈《上海市擴大有效投資穩定經濟發展的若干政策措施》明確提出,要加快經營性用地出讓節奏,“夯實土地供應計劃,適當增加年度土地供應量”。

過去幾年住宅用地供應都非常緊張的深圳,4月16日發佈了《2020年度建設用地供應計劃》,宣佈2020年度全市計劃供應建設用地1200公頃,居住用地供應293.2公頃,這一數字接近前一年的兩倍。根據中指研究院的數據,前4月深圳已經推出了約16萬平方米的住宅用地面積。

供給放量,也明顯拉動了市場成交行情。

易居研究院近日發佈的土地市場月報顯示,2020年4月,40個典型城市土地成交建築面積5711.9萬平方米,環比增長103.9%,同比增長24.2%,帶動實現土地出讓金收入為3043.5億元,環比增長121.2%,同比增長21.4%。

在4月成交的帶動下,1-4月的40城累計土地成交面積達到了14334.8萬平方米,相比去年同期僅下降5.5%,漲幅較一季度明顯收窄。

分城市來看,1-4月,40城土地出讓金排名前5的城市分別為北京、杭州、上海、廣州和福州。這5個城市的土地出讓金總額分別為849億、838億、786億、491億和383億元。其中,上海、北京和廣州同比增速分別達到90.2%、42.9%和31.3%,一線城市的土地市場複蘇趨勢明顯。

對此,易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向21世紀經濟報導記者表示,當前土地成交增長較快,與市場供需兩側都有關係。一方面,各個城市,尤其是一二線熱點城市,出於增加住房供給、保障財政收入等多方面因素考慮,加大了土地供給的力度,集中推出了一批位置、性價比都比較好的土地,市場放量跡象明顯。另一方面,受疫情影響,房價的拿地需求在一季度被明顯壓製,在銷售市場逐漸回暖的背景下,當前也處在前期積壓需求釋放的階段。

土地溢價率走高

從企業數據來看,進入4月,房企也明顯加大了儲備土地的力度。據中原地產研究中心的數據,4月來,全國已經有9家企業拿地超過百億,其中最高的恒大拿地超過300億。這些房企廣泛參與了一二線城市的招拍掛市場,其中不乏一些近年來一線城市“銷聲匿跡”的房企。

以北京為例,貝殼研究院高級分析師潘浩百世表示,近期中建在北京經過十餘輪競價,以17.3%的溢價率拿下順義新城的一塊宅地,而中建上次在北京取地是2011年,時隔近十年重新回歸北京土地市場。另外,恒大2020年在全國取地37宗,其中一線城市5宗,分別在北京和廣州,二線城市20宗。恒大2020年明顯在一二線城市表現更為積極。

多位分析人士均向21世紀經濟報導表示,不僅成交量呈現出明顯複蘇的態勢,從最能衡量土地市場熱度的溢價率來看,雖然房企近期拿地時總體仍然偏向謹慎,溢價率不高,但在一些熱點城市的熱門地塊,已經有較高溢價率產生。

中指研究院的數據顯示,4月,其監測的300個城市,住宅類用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)平均溢價率為18%,雖然較上月增加4個百分點,但較去年同期,還是減少9個百分點。

不僅是北京上述豐台地塊溢價率達到了26.25%,五一節前的4月30日,南京、佛山、揚州等二線城市同時上演土拍大戲,多宗地塊甚至經過了百輪競拍才成交。

其中,萬科以43.5億元的價格競得了南京建鄴區的一宗地塊,溢價率達到了34.67%。世茂在揚州經過了242輪競價之後,才競得了一塊溢價率達到了87.54%的住宅用地。而更早些時候,廈門島內的一塊商住用地,則以過百億的總價震驚市場。

值得注意的是,根據上述中指研究院數據,一、二、三線城市的溢價率分別是5%、15%和24%,雖然相比市場火熱的去年同期分別下降了9個、10個和2個百分點,但環比均呈現上揚趨勢。

一位某頭部房企的投資部門人士告訴21世紀經濟報導記者,雖然他所在的房企近期參與了多場土拍,但由於近期競爭激烈,考慮到成本利潤率等多方面因素,最終收穫寥寥,前4月通過招拍掛獲得的樓面面積同比下滑近半。

對此,中原地產首席分析師張大偉認為,疫情對房企的資金鏈影響雖然大,但國內融資難度降低,部分企業拿地積極性再次出現了提高。

嚴躍進則認為,後續銷售市場仍然有較大的不確定性,其走勢決定了接下來土地市場是否會持續火熱。

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