深圳漲價罪魁並非經營貸,官方嚴查棒打炒房苗頭
2020年04月23日22:59

  原標題:透視經營貸“炒房”潮 | 深圳漲價罪魁並非經營貸,官方嚴查棒打炒房苗頭

  來源:華夏時報

福田區不動產登記中心 4月21日下午四點左右,人還是很多。   黃瓊  攝
福田區不動產登記中心 4月21日下午四點左右,人還是很多。 黃瓊 攝

  華夏時報(chinatimes.net.cn)記者李未來 黃瓊 深圳報導

  深圳樓市喜提“小陽春”。近期深圳樓市因千萬豪宅秒光、百萬喝茶費、疫情“貼息貸款”炒房等事件頻頻刷屏,引起市場熱議。而近期官方對於經營貸的資金嚴格排查,也使得一些坊間觀點認為,正是經營貸資金形成泡沫,推高了這波深圳樓市的上漲。

  對此,人民銀行深圳支行4月22 日已正式給予否定:未發現剛註冊企業即申請經營貸的情況;未發現支小再貸款信貸資金通過房產抵押經營貸形式流入房地產市場的情況;轄區存在個別商業銀行有客戶先全款買房,再以該新購置房產作為抵押申請經營貸的情況,但規模占比很小。

  就二手房市場而言,3月深圳不僅迎來了成交數量的上漲,價格漲幅也領跑全國。統計局4月15日公佈的全國3月份70個大中城市商品住宅數據顯示,深圳3月份二手房價格環比上漲1.6%,高居70城第一;3月深圳二手房成交量達到8008套,環比大漲3.8倍,創下了近兩年來的新高。

  4月22日,中介李先生(化名)向《華夏時報》記者透露,近期成交的多套二手房都遭遇了業主臨時漲價的窘境,有個別剛需客,看房僅一天便敲定了一套上千萬的房子,市場十分火熱。李先生認為,經營貸資金入市是助推深圳樓市火爆的重要因素之一。

  據瞭解,經營貸款是以中小企業主或個體工商戶為服務對象的融資產品,借款人可以通過房產抵押等擔保方式獲得銀行貸款,貸款資金用於其企業或個體戶的經營需要。

  國家高端智庫中國綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任宋丁在接受《華夏時報》記者採訪時分析認為,外來資金、經營貸以及剛需資金三大原因造成了深圳這波房價上漲。

  樓市燥熱 亂象重現

  3月7日,招商太子灣灣璽開盤,推104套公寓,單套總價2000萬起,最高超過5000萬元,對外稱“售罄”;3月13日,加推14套公寓,單套總價在4266萬-4651萬間,線上選房15秒搶光;4月5日,再推54套房公寓,單套總價2900萬起,半天搶光。

  日前深圳寶安區、南山區更有傳出樓盤收取“喝茶費”、“更名費”,總價2200多萬元的房子,“喝茶費”就達到了150萬元。所謂喝茶費,即購房人通過中間人,付一筆錢給開發商,以此來獲得想要房源的一筆費用。一般是在樓市火爆或房源搶手時才會出現。對此,深圳市寶安區住建局也於日前發佈通知稱,收取“喝茶費”等價外費樓盤暫停全部房源網簽權限。

  4月16日國家統計局發佈的《2020年3月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》顯示,深圳二手房價漲幅時隔兩年再度成為全國第一,二手房價格同比上漲9.7%。

福田該小區某業主房屋漲價25萬賣出。   黃瓊  攝
福田該小區某業主房屋漲價25萬賣出。 黃瓊 攝

  深圳中原研究中心數據顯示,3月深圳二手住宅出現補償性上漲,成交套數為8008套,環比上升3.8倍;成交面積為68.0萬套,環比上升3.68倍,3月二手房均價為59048元/平。

  深圳市住建局表示,一季度房價略有上升,今年將新開工商品房上千萬平米,今年一季度深圳新房價格上漲1.0%,二手房上漲2.8%,房價總體平穩、略有上升。

  2月份幾乎沒有成單的中介李先生,3月份接連成交了數套。他表示:“尤其是到週末,一套房子一般四五波客戶同時來看,成交週期明顯比去年年底快了很多。”

  李先生4月中旬成交的一套146平方米的三居室就是在看房第一天敲定的。據其介紹,買主蔣先生是剛需入市,家裡人口太多,著急換大房,年前也一直在看房,但還是沒有下定決心。今年3月份以來,深圳樓市態勢向好,蔣先生便著急入手。4月18日,蔣先生聯繫上了中介李先生,當天看中了福田區這套大三房,總價近1000萬,當即定下來了。

福田區該小區兩房均價已經超過9萬元/平方米,業主欲賣出換大房。 黃瓊 攝
福田區該小區兩房均價已經超過9萬元/平方米,業主欲賣出換大房。 黃瓊 攝
福田區不動產登記中心窗口坐滿了辦理業務的客戶。    黃瓊  攝
福田區不動產登記中心窗口坐滿了辦理業務的客戶。 黃瓊 攝

  《華夏時報》記者4月21日在深圳市福田區不動產中心看到,窗口幾乎都坐滿了前來辦理業務的業主,相比於2月中旬零星的幾個業主,目前的情況算是逆勢翻盤。

  經營貸資金入市 但總額不大

  2月29日,深圳市發佈的《深圳市應對新型冠狀病毒肺炎疫情中小微企業貸款貼息項目實施辦法》提出,對於從2020年2月1日至2020年4月30日期間獲得深圳轄內銀行業金融機構的新增貸款(展期視同新增),給予貼息支持。符合本辦法規定的貸款,按照實際支付利息的50%給予總額(同一支持對像在不同銀行業金融機構獲得的貼息累計計算)最高100萬元的補貼,貼息期限不超過6個月。

  銀行從業人員陳先生(化名)向《華夏時報》記者介紹:“趁著這波利好,很多企業主去銀行操作一筆經營貸,進行盤活資金,而現在經濟形勢也不好,很多業主就將這筆錢用來購置房產了。”

  經營貸購房的手法其實並不陌生,2019年,購房者英先生(化名)就通過經營貸,置換了一套新房。英先生對《華夏時報》記者表示,自己將原先在龍崗的房子抵押出去,房子市場估價300萬左右,通過經營貸,總共貸款了約200萬,由此作為新房的首付,自己壓力減輕不少。

  而此次受疫情影響,通過經營貸貸款還有利息補貼,雙重利好,更加吸引了一波買家入市。

  咚咚金服的某工作人員向《華夏時報》記者介紹,經營貸款的利率也比正常按揭貸款的利率稍低一些。按現在按揭貸款首套利率5.05%,二套貸款利率5.30%來看,經營貸的利率在4.3%到4.7%左右,比正常的按揭貸款下浮了差不多有1個點。

  與此同時,對於銀行來說,發放貸款收取利息也是其重要業務之一。貸款最後流入樓市,對於銀行來說似乎並不是壞事。甚至網上有傳言稱,銀行經理調侃:“企業經營貸要放款的話,都會瞭解一下真實用途。如果貸款人支支吾吾,我們就比較放心,因為他應該是去買房!但如果貸款人真的用於創業,我們就會再次慎重評估是否要放款給他。”

  而某銀行從業人員陳先生則向記者肯定了該說法,其對《華夏時報》記者表示:“做實體生意跟買房一個道理,有實物資產在還好,就怕把貸款拿去投資股票、基金這種虛無縹緲的東西,但與做生意相比,投資房產肯定會穩妥一些。”

  而第一季度深圳購房者通過經營貸入市的情況,據瞭解實際總額並不大。某上市房企高管對《華夏時報》記者表示,據其瞭解的數據,今年3月份,全國住戶短期經營款同比淨增量6198億元,同比增長10.7%,比一二月份高了2個百分點。考慮到疫情衝擊,小微企業或個體經營者增加一點貸款,這個增量是很低的。中長期經營貸款同比淨增量7455億元,同比增長12.4%,與1月的12.4%、2月的12.1%基本持平。該高管認為,從全國情況來看,使用經營貸“炒房”的情況很少。有可能深圳有一些,但總額也不會很大。

  專家:經營貸、外來資金、剛需資金成拉動深圳樓市的三駕馬車

  深圳樓市火爆的原因,有人將其全部歸結於經營貸,4月22日下午,深圳市中小企業服務局否定了該說法。其表示,不存在網傳貸款貼息資金進入房市的情形。人民銀行深圳支行表示,未發現剛註冊企業即申請經營貸的情況;未發現支小再貸款信貸資金通過房產抵押經營貸形式流入房地產市場的情況;轄區存在個別商業銀行有客戶先全款買房,再以該新購置房產作為抵押申請經營貸的情況,但規模占比很小。

  “外來資金、經營貸以及剛需資金三大原因造成了深圳這波房價上漲。”宋丁在接受《華夏時報》記者採訪時分析道:“疫情之後,美聯儲的量化寬鬆是無底線的,全球50多個國家也都採取了量化寬鬆,中國央行也實行降準、逆回購等措施,由此釋放到市場上的流動資金比較充足。同時也讓市場有了通貨膨脹、貨幣貶值的概念,為規避風險,外來資金紛紛湧入一向被看好的深圳樓市。”

  同時,結合這個現象,深圳本地市民也有很多想在手頭資金緊缺的情況下,尋求辦法紮入樓市,想賺取這輪上漲的利潤。於是就想到了現在的經營貸。借助經營貸,再加上其利率比較低,兩者巧妙地結合在一起了。

  宋丁認為,除此之外,由於供求關係,深圳剛需本身需求旺盛,其中有一部分剛需買家本來就有一定經濟實力,在疫情的這幾個月沒有造成明顯的經濟損失,在觀察到房價上漲的趨勢之後,就趕緊進入市場買房,而這部分剛需資金殺入也是造成此次深圳樓市上漲的一部分力量。

 

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