成交回暖年輕買家湧入二手市場抄底 香港樓價為何易漲難跌?
2020年04月22日01:04

原標題:成交回暖年輕買家湧入二手市場抄底 香港樓價為何易漲難跌?

2003年非典期間,香港樓價暴跌30%,負資產遍佈全港。17年後,新冠疫情對香港經濟帶來重創,樓市也開始多了“劈價走貨”的新聞。這場疫情,是否會終結香港樓市長達17年的不跌神話?

21世紀經濟報導記者翻查數據顯示,衡量香港二手私人住宅價格的中原城市領先指數(CCL),由2003年8月的底位31.77點,飆升至2020年4月17日的174.86點。在這17年期間,香港樓市創下了連續17年上漲的紀錄,累計升幅高達450%。

自去年12月以來,香港官方樓價指數連跌3個月。差餉物業估價署3月底公佈的數據顯示,今年2月私人住宅售價指數為370.7點,環比下跌2.1%,並且跌至接近去年2月的367點水平。過去3個月,樓價指數累計下跌3.79%。

然而,在短暫的下跌後,隨著疫情緩和,近期香港樓市也開始回暖。經過第一季度的焦急等待後,香港地產中介蘇明(化名)欣喜地發現最近來看房的客戶明顯多了起來。據他觀察,近期看房的主力是一些年輕客戶,想趁著最近樓市淡季抄底。

他向21世紀經濟報導記者透露,最近成交的一位香港本地買家年僅20歲,仍是在校學生,在家人的資助下4月初以710萬港元購入了將軍澳的一個兩房單位,實用面積為438平方英呎。

“父母幫她支付了約70%的首付,大部分買家都覺得樓價大幅下跌的機會較小,而且考慮到全球各大央行都在放水,未來資產價格可能繼續上升,因此大家都想趁市場低迷,尋找‘荀盤’(指價格划算的單位)。”蘇明表示。

事實上,另一位80後香港本地買家也向21世紀經濟報導記者表示,最近樓市業主加大減價幅度,自己與家人在將軍澳密集看盤,“我們一天看了七八個樓盤,主要目標集中在將軍澳,整體預算在800萬港元以內,賣家的降價幅度一般在幾十萬左右。”

位於香港新界區的將軍澳交通便利,近年來有大量的新盤、次新盤相繼推出,而且大部分個案的成交金額在1000萬港元以下,成為近期二手成交市場的熱門地段。根據中原地產的統計數據,在復活節小長假的四天內,將軍澳共有59宗二手房成交。

自4月12日起,香港新冠肺炎已經連續數日為確診病例個位數,4月20日則為零確診。這使得樓市的天平逐漸向賣方傾斜,有意買房的人們也開始按捺不住了。根據利嘉閣地產研究部數據估算,4月18日-19日,全港50個指標屋苑共有1315個客戶預約看樓,環比增加8.2%,連升兩週,並創下1月中新冠肺炎疫情爆發以來的13周新高。

成交數據也顯示暫時離場的買家正在回歸。截至4月15日,4月香港樓宇買賣合約登記暫錄2569宗及199.6億港元。業內人士預計,4月整個月的樓宇買賣將首次突破5000宗及400億港元,並創下5個月新高。

“香港私人住宅供應有結構性的短缺,加上低息環境、去年放寬按揭保險適用範圍,都為樓價帶來支援,因此樓價未必有太大的下調空間。這也是大部分買家的想法。”蘇明坦言。

開發商加快推盤

開發商的推盤節奏一直被視為香港樓市的“晴雨表”,在經過第一季度的短暫休整後,各大地產商們又開始摩拳擦掌準備新一輪的推盤了。

“踏入第二季,樓市暫時維持平穩,並沒有進一步下挫。隨著疫情開始緩和,估計發展商將會積極推售新盤貨尾,亦會嚐試推售少部分全新盤,追趕已經落後的售樓進度。今年第二季度,預計新盤成交宗數有望重新回到3000宗以上,開始走出首季的穀底。”中原地產研究部高級聯席董事黃良升向21世紀經濟報導記者表示。

合景泰富及龍湖集團日前宣佈,旗下的九龍東啟德尚·珒溋項目於4月20日加推67個單位,實際單價較去年10月推出單位的定價上調6.3%。

同時,中國海外的大埔天鑽項目將於4月24日起加推131個單位,以招標方式發售。新鴻基地產的屯門禦半山二期項目將於4月25日加推20個單位。

會德豐地產常務董事黃光耀4月20日宣佈,旗下將軍澳日出康城OCEAN MARINI項目加推新一批51個單位,將原價加推,最快將於4月25日開始發售。“今年樓價未有大幅回落,若疫情持續緩和,交投將回升,在先量後價下,下半年樓價有機會錄得升幅。”他透露,會德豐集團亦部署推售觀塘的第1期項目,提供413個單位,預期在第二季度內推售。

“近期疫情有穩定跡象,發展商會陸續推盤,但主力發售的主要是1000萬港元以下的中小型單位及民生盤,目前大型開發商財務十分穩健,不會急於大量推售,他們的主要策略是保價。”萊坊執行董事林浩文向21世紀經濟報導記者表示。

失業率上升

香港失業率一直與樓價高度相關,日前,香港失業率已升至九年高位,失業率持續上升是否會對樓價帶來壓力?

仲量聯行發佈的一份報告顯示,以1997年第三季至1998年第三季亞洲金融危機期間為例,樓價下挫達50%,同期的失業率則由2.1%攀升至5.2%。同時,香港失業率於2000年第四季至2003年第二季期間由4.4%升至8.5%,同期樓價的跌幅則達到約30%。隨著香港失業率於去年下半年持續上升,仲量聯行中小型單位資本值亦由2019年7月高位下跌6.1%。

仲量聯行大中華研究部主管黃誌輝表示:“隨著香港經濟衰退加劇,失率業上升將會令部分潛在買家對置業卻步,令住屋需求減少,並令更多業主選擇出售物業,從而令市場向買家傾斜。鑒於疫情持續時間不確定,市場下行風險偏高,因此我們維持2020年樓價下跌10%-15%的預測不變。”

香港特區政府最新公佈的統計處數據顯示,,經季節性調整的失業率由去年12月至今年2月的3.7%,急升至今年1月至3月的4.2%,創下9年新高,超出市場預期。相隔一個月,香港失業人數增至16.2萬人。就業不足率亦大增0.6個百分點至2.1%,是近10年來最嚴峻的數字。

同時,由於失業率飆升,經濟前景不明朗,近期一些大幅減價甚至不惜虧損離場的二手房正在逐漸增加,吸引更多的買家入市。例如,位於香港東涌東環1A座低層一單位業主因看淡後市,不惜蝕賣物業套現,以760萬港元沽出。該業主於2015年9月以803萬港元買入該單位,四年後出售賬面虧損約43萬港元。

在林浩文看來,“目前失業或半失業的人口將主要影響小型的住宅單位,但企業生意差,很多中高層收入也受到影響,這將影響他們的買樓以及換樓意願。整體而言,香港樓市不會出現2003年SARS期間斷崖式下跌,目前業主的持貨能力較強,不會出現很多大幅劈價的供應。”

負資產個案或突破1000宗

由於樓價下跌,可能導致物業市值低於未償還金額而出現負資產。香港金管局在今年年初公佈,去年第四季負資產個案較前一季度已飆升1.4倍至128宗。香港媒體抽查了10個去年10月下旬至11月中易手的二手住宅,並參考彙豐銀行及中銀香港的最新網上估價,發現全部單位的估價相比當時的成交價已下跌2%-13%。

“去年11月政府放寬按揭借資,一些選擇九成按揭購買面積小至300平方英呎‘納米樓’的買家已經跌入負資產,政府將公佈的第一季度負資產數字有機會超過1000宗。”香港某地產業內人士向21世紀經濟報導記者表示。事實上,數據顯示,這是近四年來香港負資產宗數再次突破1000宗關口。

以沙田第一城一個實用面積為284平方英呎的單位為例,買家去年525萬港元購入,然後在彙豐銀行申請按揭貸款,根據新按揭保險規定下最多可申請九成按揭。然而,彙豐銀行最新對該單位的估值已大幅削減至457萬港元,相比當時買入價低12.95%,這意味著這個單位很大可能已成為負資產。

去年10月特區政府施政報告公佈,特區政府將放寬按揭保險計劃的樓價上限,首次置業人士能申請最高九成按揭貸款的樓價上限,由400萬提升至800萬港元,而可申請最高八成按揭的樓價上限則由600萬元提升至1000萬港元。

上述人士向記者表示,由於政府放寬首次置業人士的貸款按揭比例,導致高成數按揭比例大幅上升。尤其是一些面積小的納米樓,近年來開發商主力推售這類單位,出現供應紮堆,樓價抗跌力較差,比較容易淪為負資產個案。

據瞭解,該計劃推出後,高成數按揭的選用比例持續攀升,截至今年3月份即措施推行半年後,香港經絡按揭客戶選用六成以上的按揭成數比例占整體申請的38%,比放寬按保前即2019年9月份的18%,大幅增加20%,並創下逾五年的新高。

經絡按揭轉介首席副總裁曹德明向21世紀經濟報導記者表示,基於風險管理及現時經濟面臨不確定性的情況下,今年年初香港銀行對按揭審批已轉趨保守。而在新冠肺炎疫情影響下,樓價亦開始緩緩回落。在持續風險溢價增加的情況下,有部分銀行相應地將按揭計劃優惠作出輕微回調,包括小幅收緊按揭利率以及現金回贈等。

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