上坤地產擬衝擊港股 3年利息高達17.7億超出利潤總和
2020年04月14日08:02

  上坤地產極度依賴融資以實現高速擴張,3年的利息支出遠遠高於利潤

  出品 | 每日財報

  作者 | 何洛

  日前,創立10年的上坤地產集團有限公司向聯交所遞表上市,上坤地產正式開啟了赴港上市之路。

  據招股書顯示,上坤地產2019年營收為75.35億元,2017年營收為12.01億元,三年復合增長率150%,近一期營收增長率10.04%,2019年毛利潤30.71億元,毛利率40.8%。

  上坤地產經曆十年的規模發展後已經在上海占有了一席之地,在全國房企百強站穩腳跟,但是,在其迅速發展的同時也產生了一些問題。

  快速擴張 負債高企

  根據《每日財報》的統計,2017年至2019年,上坤地產淨資產負債率分別為684.9%、325.9%和118.8%,淨資產負債率在2017年、2018年連續兩年高企。

  另外,2017、2018年上坤地產的經營現金淨額均為負,其中2017年為-0.36億元、2018年為-38.06億元,2019年回正為20億元。

  與此同時,從公司披露的信息來看,上坤地產的融資渠道主要來自銀行借款等。數據顯示,2017年至2019年,公司計息銀行及其他借款分別為23.26億元、30.35億元和42.43億元。同期,其計息銀行及其他借款利息分別為3.63億元、6.48億元和7.64億元,比公司這3年所賺利潤還多。

  顯然,上坤地產在擴張過程中借用了不少外部資金,淨負債率仍然處於高位。也就是說上坤地產極度依賴融資以實現高速擴張,因此報告期內上坤地產的淨資產負債率高達684.9%、332.59%、118.8%;融資成本分別為2.2億、2.8億、2.62億。

  具體來看,報告期內上坤地產計息銀行及其他借款總額分別為51.97億、74.59億、67.66億、62.7億。截至今年2月底,公司計息銀行及其他借款總額增至62.74億元,其中30.75億元將在1年內到期。同期,公司擁有的現金及現金等價物為11.54億元,就此來看,上坤地產的短期還款壓力較大。

  《每日財報》梳理髮現,上坤地產現有開發的地產項目,仍需要持續且龐大的資金支撐。截至2月底,公司可出售的建築面積和可租賃建築面積合計為23.97萬平方米,正處於開發中的建築面積210.88萬平方米,是公司應占土地儲備量的8成。

  增速放緩 項目虧損

  根據資料顯示,2017年至2019年,上坤地產銷售收入分別為51.5億元、229億元和323.5億元;收入分別為12.01億元、68.47億元和75.35億元;對應年內溢利分別為0.35億元、6.73億元和6.77億元。

  值得注意的是,在上坤地產業績增長快的同時,其毛利率並不穩定。2017年,公司毛利率為30.9%,2018年突增至51.5%,在2019年又回落至40.8%。

  在過去三年的時間里,上坤地產收入增長超6倍,而毛利率時高時低,這對一個尚在擴張期的公司來說,並非好現象。

  另外,招股書披露, 2017年—2019年,上坤投資物業的公平值收益分別約2.54億元、1.6億元和1.76億元;分別錄得年內溢利3460萬元、6.73 億元和6.77億元。上坤地產方面表示,如果撇除同期投資物業的公平值收益,公司或在2017年產生虧損。

  實際上,上坤地產位於杭州、蘇州、合肥的三個項目,在過往記錄期間曾出現虧損。上坤地產披露,在2017年—2019年,公司對開發物業進行減值撥備4430萬元、5850萬元及3790萬元。

  2017-2019年,上坤的商業物業營收從0.32億到0.52億再到0.64億,雖在遞增,但仍在起步階段,要實現均衡收入的目標,仍有待進一步發展。

  另外,受疫情影響,2020年2月,公司銷售額同比下滑50%以上,當月收入同比減少20%。

  三五戰略 蓄勢待發

  儘管上坤地產目前存在種種問題,但不可否認的是,經過10年的時間,年輕的上坤地產確實成長迅速。

  上坤地產在第一個五年(2010-2014年),以夯實基礎為核心,深耕上海;上坤地產第二個五年(2015-2019年),上坤地產雙輪驅動持續發力,走出上海佈局全國。

  2020年是上坤地產第三個五年的開局年,此次向港交所提交上市申請,是上坤與資本市場對接的第一步,也是上一個新起點。

  值得一提的是,在“三五戰略”的開篇之年,上坤再次完成百強房企10位趕超,於今年3月獲得房企83強的全新占位。在由中國房地產TOP10研究組發佈的《2020中國房地產百強企業》的最新排名中,上坤地產位列第83位再創新高,較去年上升11位。

  2019年7月,上坤地產在上海發佈了全新的“三五發展戰略”,確定了下一個五年的發展戰略和規劃。

  在第三個五年里,上坤地產開始向堅持城市深耕戰略傾斜。聚焦並重點投資七大區域,深耕現有城市,積累和營造上坤在部分城市與區域已取得的優勢,在產品特色、客戶口碑、品牌營造等多方面形成產品溢價能力、公司品牌力和區域規模優勢將成為上坤發展的重中之重。

  上坤地產作為房地產行業後起之秀,可以說是優勢與潛力突出,缺陷與風險亦是明顯。上坤地產能否打開新的融資渠道,《每日財報》將持續關注。

 

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