青島樓市新政又遭撤回 銷售低迷紓困企業的“衝動鬆綁”
2020年04月14日19:28

  原標題:焦點 | 青島樓市新政又遭撤回 銷售低迷紓困企業的“衝動鬆綁”

  來源:中國房地產報

  中房報記者 高拯坤 白珍亮 | 北京、青島報導

  迫於壓力,4月14日,青島收回了刺激樓市的試探性政策,並在青島市房管局官方網站青島網上房地產網重新發佈“2020青島百日萬店消費季網絡房展”活動規則,撤回了4月10日出台的限售鬆綁政策。

  按照新規,青島4月10日發佈的“鼓勵改善型住房需求,不動產權證書滿2年即可上市交易”的規定不再有效,將繼續執行《不動產權證書》滿5年後方可上市交易原規定。

  對於上述消息的發佈與撤回,中國房地產報記者諮詢了青島市不動產登記中心,一名工作人員表示,相關政策已經進行了調整,具體內容可以登錄“青島網上房地產”查詢。至於調整原因,該工作人員表示政策是由青島市住建局製定,至於為什麼會改變建議記者諮詢青島市住房和城鄉建設局,相關政策均由住建局主導,不動產登記中心不便解讀。

  從鬆綁到重新收緊樓市政策,短短幾天時間,青島樓市引發了極大關注,其撤回“限售新規”的舉動更是被外界解讀為鬆綁尺度過大,有違“房住不炒”和確保房地產市場平穩健康發展原則。

  青島也成為了最近一個多月以來第六個撤回樓市鬆綁新政的城市。此前全國已經有海寧、廣州、濟南、寶雞、駐馬店等6個城市出現了政策“一日遊”或者“三日遊”的現象。

  “部分政策出發點是從刺激住房消費角度進行的,如果在意見徵求或試行中遇到過激反應,例如市場討論增加、部分房企違規漲價等,那麼新政必然會被禁止或叫停。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析說,後續樓市政策走勢將會有幾個特徵:一是放鬆大方向不改變,但會更加謹慎,絕不允許出現過大尺度調整;二是政府可以主動搭建平台鼓勵房企促銷,這是目前相對比較可靠和有效樓市刺激政策;三是商業銀行貸款額度總體上在增加,這是今後一段時間里,各個城市可以依賴的刺激住房消費的政策。

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  樓市新政遭撤回

  4月14日,青島市房管局官方網站青島網上房地產網重新發佈“2020青島百日萬店消費季網絡房展”活動規則,撤回了4月10日晚間出台的限售鬆綁政策。

  據最新活動規則顯示,鼓勵改善型住房需求,出售原有住房新購住房的,新購後家庭擁有住房不應超過2套,且出售的原有住房應取得《不動產權證書》滿2年(2018年4月18日之後新購的住房仍需執行滿5年上市的政策)。

  此前,4月10日晚間,青島市不動產登記中心主辦的“青島網上房地產”發佈消息稱,青島將開展為期100天的“2020青島百日萬店消費季”活動,鼓勵改善型住房需求,不動產權證書滿2年即可上市交易,針對本地相關就業人才購買首套房,不需要落戶或社保納稅。

  對比青島前後發佈的政策來看,4月14日新規較之前刪除了最受外界關注的幾個放鬆要點,重新收緊了限購、限售、購房資格等方面要求。

  具體來看,除恢復原有限售政策以外,在限購政策執行層面,4月14日新規明確部分共有產權所有的住房依然會被認定為住房套數,進而使得原來鬆綁內容撤回。4月14日新規還刪除了對原有人才類、在校大學生、外出求學者三類人的購房優惠條件。換言之,這三類群體的購房政策同樣恢復到原來的政策水平,並未放鬆。

  從鬆綁到重新收緊樓市政策,短短幾天青島樓市引發了極大的輿論關注,其撤回“限售新規”舉動更是被外界解讀為鬆綁尺度過大,有違“房住不炒”和確保房地產市場平穩健康發展的原則。

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  膠著的樓市

  雖然新政被撤,但青島急於“救市”的焦慮不可謂不強。自限購政策實施後,青島樓市熱度已連續兩年下滑,這種跌跌不休的走勢在2020年並未改觀,反而在疫情影響下呈現斷崖式下跌。

  青島在2017年主城區全面突破2萬元/平方米大關,2018年春天達到頂峰後,在隨後的“4·18”政策中,青島開始限購、限售,鎖住樓市中大量資金,投資客開始退場,房價開始回調。

  相關機構數據顯示,2020年2月青島新房成交共計2056套,環比1月份下降69.46%。同比2019年2月份,下降幅度為54.93%。二手房市場的數據更為不容樂觀。2020年1月-3月,青島二手房共計成交8215套,環比2019年第四季度下降42.9%,同比2019年第一季度下降15.5%,其中二手普通住宅成交7900套。僅3月一個月,青島市二手房市場掛牌量就達到了114858套,增加3020套,價跌量漲。

  即便是數據溫和的國家統計局數據也顯示青島二手房自去年2月到今年2月連續13個月出現降價,2月環比下降0.6%,同比下降5.8%。

  這些不樂觀的數據是地方政府頻繁出台“救市”新政的根本原因。

  一位不願具名的青島地產人士表示,單從青島房地產市場數據表現來看,無論是土地收入還是對房地產企業紓困來說,青島都有為房地產政策“鬆綁”的衝動。

  實際上,自去年以來,青島西海岸和城陽等地接連出台人才購房新政,城陽今年更是推出了共有產權房政策,從市場反應來看都活躍了房地產市場。

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  要真正落實“因城施策”

  據統計,青島已經是第六個樓市政策“幾日遊”的城市。包括青島在內,最近一個多月全國已經有海寧、廣州、濟南、寶雞、駐馬店等6個城市出現了政策“一日遊”或者“三日遊”的現象。

  按照目前各城市出台的樓市鼓勵性政策來看,基本都是按照“因城施策”的導向,從簡化相關規劃建設手續、分期繳納土地出讓價款、優化商品房預售許可、優化施工備案、合理調整繳費節點、優化農民工工資保證金、放寬公積金提取額度、補貼“抗疫”一線工作人員等諸多方面入手。

  “部分政策出發點是從刺激住房消費角度進行的,如果在意見徵求或試行中遇到過激反應,例如市場討論增加、部分房企違規漲價等,那麼新政必然會被禁止或叫停。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析說。

  南京大學經濟學博士、複旦大學住房政策研究中心研究員趙奉軍在接受中國房地產報記者採訪時則表示,在“因城施策”調控要求下,青島理應根據實際情況自主決策,現在看來很難實現。

  “現在房地產需求還在被限製,它本身就是遏製經濟進一步下行的有利工具,房地產調控應該從屬於宏觀經濟大形勢調控而不是反過來,我們不去利用它卻忽視它,這會給財政擴張帶來更大壓力。如果利用得好,就會減少財政擴張壓力,避免更大的債務負擔。”趙奉軍說,在“雙支柱調控”框架中,現在房地產和整個宏觀經濟明顯都處於下行期,此時政策並不存在衝突。如果擔心房價反彈或要避免重蹈覆轍,應在宏觀審慎監管中咬住首付比例不放鬆同時維持限購,讓它成為金融穩定的防火牆。”

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