香港甲級寫字樓寒潮已至 意大利奢侈品牌撤離海港城
2020年04月08日13:32

  由於市場氣氛冷淡,甚至爆出一些超低單價租賃交易。

  作為全球金融中心的香港,摩天大樓鱗次櫛比的中環的租金曾經 “貴”絕全球。

  然而,在新冠肺炎疫情影響下,中資金融機構、共享辦公平台等紛紛放慢甚至擱置擴張步伐,這對香港甲級寫字樓租賃市場的影響立竿見影。

  “繼去年第四季後,香港甲級寫字樓市場吸納量再錄得負數值,自上季的-37萬平方呎再擴大至本季的-52萬平方呎。第一季度寫字樓租賃活動幾近冰封,令香港整體甲級寫字樓市場吸納量錄得18年來最大的單季跌幅,主要來自金融、保險及共享工作空間行業的需求縮減。”戴德梁行執行董事、香港寫字樓部主管韓其峰在接受21世紀經濟報導記者採訪時坦言。

  由於需求驟減,甲級寫字樓整體平均待租率升至10%,創下十年新高。自去年第二季度以來,香港甲級寫字樓的租金已經開始走弱,受疫情拖累,跌幅在今年首季進一步加劇。以中環的超甲級寫字樓為例,今年第一季度的租金跌幅達到4%,同比下跌近12%。

  戴德梁行香港董事總經理蕭亮輝指出:“當整體寫字樓待租率升至10%,這是一個重要的分水嶺。業主在尋找新租戶以填補待租樓面時就會開始出現壓力,市場形勢將會轉向租客主導,然而目前由於疫情及環球經濟前景嚴峻,租賃需求大為削弱,預計今年全年的待租率將維持在雙位數的水平,整體租金在今年將下調13-18%,中環區的跌幅會達到15-20%。”

  消失的租戶:中資金融機構、共享空間

  近年來隨著大量的中資金融機構進入香港市場,甲級寫字樓租金亦水漲船高。根據世邦魏理仕的研究顯示,2016年3月至2019年3月,香港甲級寫字樓租用總面積增加430萬方呎,總面積達7570萬方呎。在此期間,中資機構在香港甲級寫字樓租用總面積增加210萬方呎,與上一個3年的120萬方呎比較,增速明顯加快。其中,中資金融機構貢獻了近60%的租用面積增長。

  同時,共享工作空間亦成為香港寫字樓需求的其中一個主力軍。一直以來,港島核心地段(寫字樓)的空置率長期處於 2%左右,租金持續高企,吸引了多家共享空間平台進入香港市場。

  在2016年至2019年期間,共享工作平台在香港甲級寫字樓市場租賃面積增長了60%至120萬方呎。一些國際運營商一度在香港快速擴張,成為共享工作間租賃面積增加的主因。過去三年間,香港寫字樓共用辦公租賃面積共增加458,200平方呎,其中國際運營商占316,400平方呎。

  以2018年為例,香港共享空間平台在甲級寫字樓的新租賃達到25.4萬平方呎,相比2016年的11.3萬平方呎大幅增加124%。然而,自去年以來,市場壞消息四起,內地品牌“氪空間”去年初棄租華懋商廈,全線撤出香港;全球共享辦公“鼻祖”WeWork去年底被傳縮減業務,市場一度傳言公司將退出在香港的6個辦公地點。

  據21世紀經濟報導記者調查顯示,多家在港運營的共享辦公平台近期紛紛推出了大幅優惠。例如Metro Workspace為新客戶提供前三個月免租50%,並有最多1000港元的搬家費補貼。另一共享工作空間運營商Three Commas則打出了每人月租低至1800港元的廣告。

  由於市場氣氛冷淡,甚至爆出一些超低單價租賃交易。據21世紀經濟報導查閱成交資料顯示,2月底,位於金鍾的美國銀行中心一個高層單位,面積約2637方呎,僅以月租11.07萬港元租出,成交呎租僅為42港元,創下這棟大樓過去十年的呎租新低紀錄。

  相比之下,目前香港中環區甲級寫字樓的平均呎租約為130港元。作為中環的超甲級寫字樓“地標”國際金融中心,儘管成交呎租仍保持在210港元,但租賃成交十分疏落。去年迄今為止,僅有三宗成交。

  蕭亮輝向21世紀經濟報導記者坦言,由於租金下調,甲級寫字樓市場的成交亦受到影響。“投資者要求這類資產的價格有大幅的折讓,而且租金回報率至少要達到3%以上才會考慮。對於一些基金類投資者,他們非常關注是否可以馬上收租,產生現金流,相比之下,過去幾年,這些投資者可能更關注資產本身價格的漲幅。”

  Valentino撤出亞洲最賺錢商場

  自去年下半年以來,社會衝突導致訪港旅客人數銳減,香港奢侈品零售已經遭到沉重打擊。疫情更讓這些國際品牌“雪上加霜”,紛紛縮減在香港的店舖規模。

  香港特區政府統計處3月31日公佈的數據顯示,2月香港零售額臨時估計為227億港元,同比暴跌44%,銷貨量則銳減46.7%,兩者均是1981年有紀錄以來單月最大跌幅。這已是連續13個月連續下跌。

  其中,珠寶首飾、鍾表及名貴禮物繼續成為重災區,2月份零售額同比高達78.5%;其次是衣物、鞋類及有關製品,下跌71.2%。

  4月6日,意大利奢侈品牌Valentino(華倫天奴)位於尖沙咀廣東道海港城的旗艦店租約期滿結束營運。這家分店合面積達900平方米,是該品牌在香港最大旗艦店,自2015年開業。目前Valentino在香港共有6間分店,分別位於尖沙咀柯士甸道圓方、中環國際金融中心商場和置地廣場,以及銅鑼灣崇光百貨及利園一期等。

  九倉置業主席吳天海此前表示,2月疫情爆發後,香港零售商營業額明顯下滑,預期今年續租租金會受壓,新簽租約的租金跟隨大市浮動。據悉,作為九倉置業旗下在香港的核心物業之一,海港城已於二、三月向租戶減租50%,但仍未能挽留租戶。

  海港城不僅是香港最大的購物中心,更是亞洲最賺錢的商場。自2007年起,海港城十年來銷售額年均復合增長率超過10%,2018年更是達到驚人的24%。當年海港城銷售額超過370億港元,平均每天超過一億元港幣。

  尖沙咀廣東道曾在全奢侈品市場中傲視群雄,法國奢侈品牌Louis Vuitton(路易威登)的廣東道店,曾創下該品牌全球單店最高銷售紀錄。然而時過境遷,受疫情”封關“措施影響,廣東道近月來異常冷清,昔日奢侈品店外遊客大排長龍的景像已經不再。

  意大利時尚品牌Prada此前宣佈,旗下位於羅素街2至4號的旗艦店在原定租約到期前,提早4個月於2月結束營業。路易威登亦有意撤消位於時代廣場的旗艦店。

  然而,戴德梁行執行董事、香港商舖部主管林應威向21世紀經濟報導記者透露:”國際品牌普遍認為疫情過後,亞洲市場的複蘇將快於歐美市場,因此他們並不會全面撤離香港這個重要市場,儘管在短期內會縮減規模來降低成本。“

關注我們Facebook專頁
    相關新聞
      更多瀏覽