年報觀察|旭輝“補短板”:拿地加權益,考核以利潤為先
2020年03月28日19:04

原標題:年報觀察|旭輝“補短板”:拿地加權益,考核以利潤為先

從2000億元到衝擊2300億元,旭輝追求規模的道路並不平坦,還需要解決困擾其發展的兩大難題,一是增權益,另一個是增利潤。對此,旭輝已找到瞭解決之道,努力增加土儲權益比重,改革內部考核方式。

在達到2000億元的銷售規模後,一向被評為優等生的旭輝控股開始回頭來解決困擾其發展的兩大難題,一是增權益,另一個是增利潤。

2020年,旭輝控股將銷售目標定為2300億元。其中,一個重點任務就是提升權益占比。旭輝控股董事會主席林中表示:“這2300億的銷售背後,我們希望守住銷售質量,以及提升權益比重。”

直面“權益之痛”:增加權益土儲

旭輝控股業績報告顯示,2019年,公司實現合約銷售額2006億元,同比增長32%。這也是旭輝控股業績首次突破2000億元的大關。

事實上,自從邁入千億企業至今,旭輝控股的規模發展之路一直飽受“權益銷售占比低”的質疑。在過往擴大規模的路徑中,旭輝控股選擇了與其他多數閩系房企截然不同的道路,通過增加經營杠杆的捷徑,保持了較高的銷售額增速和較低的負債率水平,由此造成了銷售成色不足,即權益銷售額占比較低的局面。

在銷售額高速增長的2015年–2017年,旭輝的合同銷售金額分別為302.1億元、530億元和1040億元,當中權益銷售金額分別為201億元、292億元和550億元,佔據合同銷售額的比重則分別為66%、55%和53%,逐年下降,且低於龍頭房企的平均水平。

2018年開始,在達到千億規模之後,旭輝控股逐漸著手解決權益問題,首先通過增加土儲權益比重的方式,在拿地端增加權益占比。

2019年,旭輝控股在增權益和增規模之間再次尋找平衡點。旭輝控股CEO林峰表示:“去年,旭輝進一步加強多元化的拿地能力,持續發力收併購,並且努力提升土儲權益比重,目前土儲權益比已經從58%提升至65%,今年將繼續提升至70%,未來持續穩定在65%-70%。”

在克而瑞分析師房玲、洪宇桁看來,旭輝主要通過多元化拿地的方式來提高新增土儲的權益占比。他們分析稱,旭輝控股2019年通過合作併購、舊改+商業勾地等方式獲取的項目占比增加22個百分點至33%,未來其多元化的拿地占比將達到50%。

利潤規模有待提升,改革內部考核方式

2019年,旭輝控股實現收入547.66億元,同比增長29.26%;毛利約137.54億元,同比增長29.6%;歸母淨利潤64.37億元,同比增長19%;歸母核心淨利潤69.03億元,同比增長24.7%。經調整毛利率為30.0%,與2018年的經調整毛利率34.7%相比,略有下降。

林中表示:“旭輝控股未來毛利率維持在25%-30%,將從多方面進行提升。第一,將轉變管理方式,從粗放型管理到精細化管理,加大對成本的管理,進一步降低行政費用、財務費用;第二,對供應鏈的整合,降低採購成本,進一步降低建安成本;第三,提高多元化拿地能力,除了招拍掛拿地,也將增加收併購,城市更新,產業用地的獲取,降低土地成本;第四,通過組織變革,提高組織效率和人均效能;最後,加強對毛利率和利潤的考核,將以規模為考核重點轉變為以利潤為考核核心。”

事實上,與龍頭房企相比,旭輝控股如今的營收和利潤規模與其匹配的2000億元的銷售規模相比略顯偏小。比如,龍湖集團在2018年銷售額破2000億元的時候,其營業額達到1158.0億元,減除少數股東權益、評估增值等影響後之核心溢利為128.5億元。

對此,房玲、洪宇桁認為,雖然旭輝合約銷售已達2000億元,但其營收和利潤規模相對偏小,龍湖2018年合約銷售2006億元,但是彼時的營收、利潤規模都在旭輝的2倍以上。“這主要在於旭輝的合作比例較大,權益和並表比例較低,未來增加並表和權益比例是提升企業營收、利潤規模的關鍵。”

林中透露,原先,旭輝控股內部實行的是以規模為先的考核方式,這也助推了其規模的快速增長。而目前,公司內部已經轉變為以利潤為先的考核方式,包括項目、區域都將執行利潤為先,與業績和獎金掛鉤。

此外,林中認為:“房地產行業以前的成本管理比較粗放,這也正是未來降低成本的巨大空間,比如兩費還有1%-2%可以節省出來;減少建造過程中的浪費,建安成本還有300元-500元的減少空間。”

“資金的高門檻和行業的低利潤,使得房企要有很強的競爭力才可以生存發展,行業從過去的土地紅利時代進入到管理紅利時代。”林中坦言。

變革組織架構,持續放權一線

對於旭輝控股來講,另外一個值得關注的點是其大力推進組織變革。

2017年,林中提出“大平台+小集團+項目集群”的設想。其表示,需要培育和打造十幾個區域小集團,每個小集團平均的規模達到300億元-400億元。算上新成立的華北區域集團,旭輝目前已經設立浙江、江蘇、皖贛、上海、西南、山東、華北共七個區域集團。

2019年,旭輝控股先後成立西南、江蘇區域集團,又在今年初成立華北區域集團,並推動太原城市公司併入西北區域。2019年,旭輝7大區域集團貢獻銷售均超百億元,江蘇、浙江區域集團銷售更突破300億元。

作為一線的指揮官,旭輝集團高級副總裁、江蘇區域集團總裁王鳳友在業績會上表示,旭輝發展到今天,實行小集團是勢在必行的。“以江蘇旭輝為例,我們是在2019年的6月底和南京徐州整合之後形成江蘇的區域集團,2018年銷售額是176億元,整合之後我們在2019年銷售額是350億元,也實現了旭輝集團第一個破350億元銷售的區域集團,回款超過300億元。”

林峰表示,未來,旭輝控股將繼續向區域、向一線放權,包括人事、拿地等權限都將進一步下放,讓“聽得見炮火聲”的一線更有決策權。

新京報記者 徐倩

編輯 武新 校對 李項玲

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