3月部分城市“報復性”買房? 多地救市政策回撤
2020年03月27日01:30

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3月部分城市“報復性”買房? 多地救市政策回撤

樓市“穩需求”呼聲漸長。

近日,國家統計局與部分市場機構,陸續發佈了房地產銷售的相關數據。數據顯示,1-2月,全國所有省市區(港澳台地區除外)的商品房銷售均出現大幅度下滑,隨著疫情逐步受到控製,市場需求開始複蘇,熱點城市的土地市場與住宅市場先後出現觸底反彈趨勢。

專家表示3月的樓市銷售額只有去年同期六成,房企迫於資金壓力或採取降價措施。同時,疫情期間多個地方政府在公積金、首付比例等方面針對樓市“需求側”的放鬆舉措在短時間內撤回。樓市放鬆與否,政策博弈不斷加劇。

有分析人士指出,“房住不炒”與“托底經濟”兩相平衡之下,樓市政策的具體走向,或許需要等到一季度數據出爐和2020年兩會後定調。

房地產銷售觸底

2月,受疫情和春節淡季等多重影響,房地產銷售跌落穀底。

根據國家統計局發佈的數據,1到2月,全國商品房銷售額與銷售面積分別同比下降35.9%和39.9%。另外,70個大中城市中有19城(武漢、石家莊、太原、揚州、蚌埠、平頂山等)2月新房“零成交”。

分地區來看, 21世紀經濟報導記者注意到,31個省、市和自治區的商品房銷售額與銷售面積都出現了兩位數的同比下滑。

其中,西藏、新疆、湖北、黑龍江、吉林、重慶、山西、甘肅、寧夏等9個省市區的商品房銷售面積與銷售額同比下降均超過50%。西藏、新疆和湖北跌幅都在8成以上,新房市場可謂冰封。

這也讓庫存壓力快速上升。易居研究院近期發佈的報告稱,2月份監測的100個城市新房去化週期達到11.7個月,其中一、二、三四線城市為13.8、11.0和12.5個月,相比前值均出現了明顯攀升。

進入3月,隨著疫情影響逐漸減退,部分城市開始有“報復性”買房的傳聞流出。3月16日晚8點,萬科推出深圳的“萬科星城”項目,當晚推出的288套房源7分鍾內全部通過線上賣完,銷售額達到了2.99億元。3月20日,蘇州的三個房地產項目同時開盤,共推出近900套房源,同樣快速售罄。

“不管是剛需還是改善需求,房地產行業的需求相對剛性,因此市場部分複蘇的步伐也比較明顯。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴21世紀經濟報導,從日成交數據來看,杭州、蘇州、成都等強二線城市,隨著月底的臨近呈現出成交數據越來越好的狀況。

不過,多位分析人士告訴21世紀經濟報導,“複蘇”只是相對2月低穀而言,並不意味著房地產市場的下行趨勢已經結束。中原地產首席分析師張大偉告訴21世紀經濟報導記者,3月至今,全國銷售只是恢復到了疫情前大約60%的水平,大部分城市市場只是複蘇,遠談不上火熱。房地產企業最大的問題還是資金壓力,特別是到期債務問題。一旦銷售不能快速恢復,房企4-5月份將面臨普遍性的資金壓力。

不過,有券商機構的地產分析人士告訴記者,房企,尤其是頭部房企,其資金壓力或許沒有想像中的那麼大。2月熱點城市的土地市場火熱,一定程度上顯現出頭部房企的資金儲備。3月以來各地針對房地產的幫扶政策,以及市場需求的複蘇,也有利於房企回款。另外,3月以來的房企發債渠道較為順暢,部分房企近期大量回購境外市場價格下跌的中資美元債,對於其降低資金成本,優化債務結構也有助益。

救市政策撤回後的博弈

樓市低迷的同時,各地“救市”政策頻出。據不完全統計,已有武漢、長春、深圳、杭州、南京、鄭州、濟南、蘇州等多城出台措施,包括分期繳納土地價款、降低預售標準、發放購房契稅補貼等。

不過,近一個多月以來,已有多個城市在短時間內收回了其房地產新政。

2月21日,駐馬店提出將公積金貸款購買首套房首付比例降低至20%,一週後該政策文件被撤回。3月15日至17日,濟南發佈並撤回了“預售監管資金即征即返”“在先行區直管區範圍內購買二星級及以上綠色建築商品住宅的,不受濟南市限購政策約束”等政策。3月24日下午,海寧市發佈消息稱,在3月25日至4月24日雲上房博會期間,“非海寧戶籍人口在海寧限購一套住房”政策暫不執行,當日傍晚上述內容同樣撤回。

多位受訪人士認為,近期房地產政策調整主要是以減輕房企負擔為主。而短期房地產政策收回的,基本都是因為微調力度過大,屬於刺激市場而非穩定市場的政策。

“這背後顯示的是監管部門與地方政府的博弈。”住房和城鄉建設部住房政策專家委員會副主任顧雲昌告訴21世紀經濟報導,地方政府,尤其是三四線城市財政壓力大,鬆綁房地產調控,穩定活躍房地產市場的預期更強烈。但從中央的層面來看,保持房地產市場的“平穩健康”仍然是不變的主基調。

多位受訪人士認為,樓市政策更大的博弈在於,在房地產下行趨勢下,如何平衡房地產“房住不炒”的定位與其對經濟的托底作用。

顧雲昌指出,疫情對宏觀經濟的影響深遠,房地產的托底作用不會被忽視,但維持房地產市場平穩健康的關鍵是維持樓市的供需平衡。隨著疫情的演變,相關政策應該會從前一階段的穩供給,逐漸過渡到穩需求,也就是穩銷售上。我國不同城市之間的樓市供需關係差異很大,對於供需一直偏緊,並且隨著國家城市發展理念的變化,將會對持續人口流入的一二線中心城市,和前一個樓市週期明顯透支了需求的三四線城市,採取不同的政策力度。

在張大偉看來,穩需求應當主要針對剛需,“房住不炒”與支援剛需購房並不矛盾,針對首套房和真實改善需求的政策可以適當放鬆。比如調整首套房的利率和首付比例、扶持“賣一買一”的真實改善需求,嚴打“假離婚”等政策應該得到落實。(圖表詳見21app)

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