旭輝淨利增24.7% 林峰:今年銷售目標2300億(實錄)
2020年03月27日19:43

  新浪港股訊 3月27日消息,旭輝控股集團公佈截至2019年12月31日止年度的全年業績,2019年,該公司實現收入人民幣547.66億元,同比增29.26%;毛利約137.54億元,同比增29.6%;股東應占溢利64.37億元,同比增19%;該公司核心淨利潤約人民幣69.03億元,增24.7%。

  業績會上,旭輝控股CEO林峰表示,我們現在2020年準備推送的貨值有3800個億,分佈在60個城市,加上沒有操盤營銷的有70幾個城市,在一二線占比89%,今年銷售的結構在一二線占比仍然是主流,可能會持續保持19年的態勢,我們2300億的銷售目標比2019年增長了15%,在行業屬於中等偏上的一個水平,我們也希望做一個持續的增長,但是2300億規模增長的背後希望守住銷售的質量以及提升2300億的權益比重。

  以下為業績會實錄全文:

  主持人:我們相信這個特殊的時期正在過去,春天的腳步為中國大地帶來蓬勃的生機,允許我介紹一下出席發佈會的各位領導,旭輝控股董事局主席林中先生,旭輝控股CEO林峰先生,旭輝控股執行總裁陳東彪先生,旭輝控股CFO楊欣先生,旭輝集團高級副總裁、江蘇區域集團總裁王鳳友先生。這一年旭輝完成了2000億的突破,這一年旭輝人直面挑戰,穩健前行,用日拱一卒、功不唐捐的精神向客戶向市場交出一份優異的成績單,首先有請CEO林峰先生,為大家分享成績單的亮點。

  林峰:謝謝各位夥伴們,由於疫情的原因不能面對面跟你們做交流,所以只能用視頻的形式,希望視頻溝通的效果和麵對面一樣好,等到疫情過去,邀請你們到我們的公司我們的項目我們的工地參觀,從1月下旬以來的疫情牽動了我們眾多人的心,從第一時間知道疫情開始,政府高度重視,我們1月26日通過董事會的討論研究捐贈2000萬抗議基金用於新冠肺炎的防範和救助管理,同時覺得捐錢不足以解決他們當下的困難,我們通過各個渠道從海內外採購大量的物質設備,口罩防護服一些相應的醫療器械,我們分了七個批次,其中五個批次親自送到武漢,有兩個批次送到支援武漢的上海醫院的後勤組手中,托他們轉交給一線的醫院,因為武漢援鄂的醫療對有我們集中的統一保障。

  感謝奮鬥在一線的小夥伴們,他們在疫情期間包括武漢的小夥伴們,在大家抗疫的過程中他們還在幫助我們採購分配相應的這些物資,相信大家會關注疫情對旭輝的影響和我們復工的情況,我們現在看,整體售樓處開放率達到95%,來訪率回暖到92%,工程項目復工達到94%,工人到崗率超過90%,除了武漢和湖北我們其他地方都已經順利復工,相信疫情對我們整個工程和銷售的影響可能會陸續減弱,持續回歸常態。

  從我們今年的業績亮點看我們今年整體的業績的一個核心指標的摘要在這裏,大家可以看到,從上市以來:結轉收入實現復合增長率31%;上市以來核心ROE平均超過21%,今年是24.8%;歸母核心淨利潤實現上市以來復合增長率33%,今年達到69億;今年每股股息是三毛四,加上20週年增派的四分錢特別股息,一共是三毛八,累計派息已經超過了上市的價格。

  從亮點的角度分八個方面闡述:

  第一、銷售高質

  沒有回款沒有利潤的銷售是耍流氓,去年不僅在規模超過2000億,增長了超過30%,同時我們的回款率也持續保持高位,達到92%,在夯實優勢區域,有兩個區域,包括江蘇、浙江都超過300個億。

  第一是合約銷售,有回款和利潤的銷售,在營銷團隊的高度執行力情況下,合同銷售金額是2006億,增長32%,簽約回款率是92%,加了5個百分點,合約銷售均價是16700元,比2018年提升5%,合約銷售堅持佈局在一二線,區域深耕,旭輝一直堅持房租不炒,我們堅持蓋有人住的房子,一般就在我們講的一二線,我們的一二線包含準二線,還有我們在進入了一些強三四線,大家可以看到我們的銷售佈局的88%都是在一二線和準二線城市,只有12%是在三四線,也是跟我們的戰略相符。

  區域深耕方面陸續夯實各個區域集團,提升我們單個區域集團在當地的品牌口碑和他們的銷售規模,所以大家可以看到我們有七個區域集團,去年的銷售規模超過100個億,江蘇和浙江超過300個億,這是我們在區域深耕展示的成果,2020年區域深耕的力度和成果會在現有的基礎上進一步加強。

  第二、盈利穩定

  旭輝把盈利作為我們的鐵三角中心的很重要的一環,毛利率超過25%,如果調整後的口徑超過30%,這是一個行業內比較高的水平,核心淨利潤增長25%,核心的ROE是24.8%,整個盈利符合19年初整體規劃。

  第三、多元擴儲

  從拿地看2019年可圈可點,多元化拿地的投資大概占33%,我們有三分之一的土地通過多元拿地,通過一二級聯動舊改和收併購,土儲權益比例大幅度提升,以前關注旭輝權益比例不高,未來隨著整體夯實會權益比會越來越提升,2019年新拿地權益比是65%。

  從貨值的充裕度看,大家看到我們現在2020年準備推送的貨值有3800個億,分佈在60個城市,加上沒有操盤營銷的有70幾個城市,在一二線占比89%,今年銷售的結構在一二線占比仍然是主流,可能會持續保持19年的態勢,我們2300億的銷售目標比2019年增長了15%,在行業屬於中等偏上的一個水平,我們也希望做一個持續的增長,但是2300億規模增長的背後希望守住銷售的質量以及提升2300億的權益比重。

  從我們的土儲的情況看,大家可以看到我們2019年新增土儲有1520萬平米,我們的權益地價投入了532個億,帶來的新增貨值有2406個億,平均成本在5400元左右,我們投資也是聚焦在一二線,土儲占比達到87,在銷售供貨土儲都是聚焦在一二線,大的比例差不多,是一個相當均衡的發展。所以2020年我們在疫情最高峰的時候把握住窗口期,1月份買了七塊地,帶來新增貨值220億,最近疫情穩定一點,國內土拍市場的熱度上去了,希望每一個窗口期可以持續把握,長週期下很難有大面積的窗口期出現,可能局部的某一個城市的窗口期出現,需要對各個城市的週期把握,以及多元化的拿地能力。

  多元化的拿地能力是未來希望能夠以合理的價格拿到更多土儲的一個必要的補充,我們在推進多元化拿地能力的同時提升我們土儲的權益比重,大家可以看到我們的權益比重從58%提升到65%,到今年有機會提升到70%,未來會持續穩定在65%到70%之間,我們的並表項目也提升了占比到76%,我們多元化土儲的一二級聯動在19年取得了成果,我們舊改帶來了500億左右貨值,這些貨值未來的利潤會比我們招拍掛帶來的利潤可能更為可期,我們多元化能力除了一二季聯動還有勾地項目,商業勾地和產業勾地,以及收併購會持續發力,這些都是我們在後期可能多條腿走路帶來我們土儲的多元化的能力建設。

  從我們總的土儲的情況看我們有6540萬平米,有總貨值9880億,這個中間佈局是均衡的,土儲的規模也是適當的。

  第四、產品服務

  旭輝的產品和服務2019年也得到了持續的提升,2019年我們的產品有多項評獎,國際大獎10項,我們還拿了整個地產業的我們講的頂級大獎詹天祐大獎,這是我們在產品的情況,後面會單獨展開。

  服務角度看,永升服務19年得到發展壯大,同時我們的悅心體系和服務大使管家體系是我們的亮點,包括對老舊小區的改造。有一些朋友參加了上不久前永升服務的業績會,2019年它的業績成長的非常快,成長了20%左右,但是我更關注它在客戶口碑的提升,去年我們的客戶滿意度得到大量的提升,在疫情期間我們贏得了諸多客戶的認同。不僅僅讓客戶認可服務的品牌,未來服務的品牌也能為銷售加分,同時也是讓我們在線上以及在業主增值服務方面建立起一個非常好的基礎。

  第五、增長信心

  從增長看,大家知道旭輝一直是一個樂觀派,我們是謹慎小心,但是樂觀向上,我們也仍然保持每一年都希望規模和利潤可以持續成長,所以我們在2020年我們規劃了可售貨值3800個億,總的土地儲備有6540萬平方米,總貨值有9880億。

  第六、回饋共享

  今年股東分紅總共是三毛八,累計分紅超過了IPO的數值,我們會持續維持35%左右的綜合派息率,作為持續回饋老股東一貫的政策做法。

  第七、財務穩健

  我們19年末持有的貨幣現金是576個億,一年到期短債占比是20%,隨著今年的現金充足,希望在今年20%的基礎上進一步控製,加權平均融資成本是6%。

  第八、提質增效

  從提質增效的角度看2019完成一些區域整合,效能得到很大的提升,最核心體現在人均權益銷售額提升25%,我們人均核心利潤提升20%,我們未來會持續深耕。未來總部只是做財務戰略,其他的業務決策全部在一線。

  第二個我們整個工程採用建造2.0體系,帶來了我們整個工期竣工平均縮短了4個月,並且質量可以得到保證,2019年新拿地項目平均6.6個月開盤,提升了半個月,雖然只是半個月,但是還是在7個月的基礎上相當不容易。

  其他內容:

  僱主:從員工維度看,旭輝已經第三次榮獲最佳僱主,也是含金量最高的獎項之一,也是我們每年非常重視的。同時我們也有很多員工關懷的活動,也體現在最佳僱主的認可上,以及員工的家庭日、我們的各種中秋晚會、年會都會對我們員工進行一些相應的表彰,以及我們的城市公益徒步。

  商業:從我們商業的表現來看,我們整體2019年商業取得了長足的進步,我們2019年正式確定了我們商業戰略未來幾年作為旭輝的重點戰略發展方向之一,19年有接近60萬平米的經營的商業,租金超過了5.3億,20年看希望達到7.5億,21年希望可以達到10個億,不做標準化的快速複製,更多希望看到每一個商業尊重他的曆史尊重他的文化,尊重它的客戶,打造出一個符合地脈特徵的作品商業,大家看到上海有一個最美麗的菜籃子,第二個看到新天地有一個我們跟法國國寶大師讓努維爾合作的大師項目,包括嘉興市中心商業的一些提升和改造,我們希望每一個商業能有自己獨特的特點,都可以成為一個城市地標,作為一個當地的精品,保持我們租金收入能夠持續成長。

  我把總體八方面的亮點給大家做了簡單的介紹,下面交給CFO楊欣總,由他介紹一下幾個核心的財務數據,謝謝大家。

  主持人:感謝林峰總的分享,下面有請旭輝控股CFO楊欣分享一下2019年財務業績。

  楊欣:給大家彙報一下2019年旭輝的財務亮點。我們一直以來堅持持續穩定有質量的增長,從2019年的業績來看,旭輝過去四年我們每年的營業收入保持了連續四年35%的復合增長率,核心淨利潤2019年達到了曆史新高69億,我們的股息也在過去四年保持30%以上的復合增長,今年我們給我們的股東除了35%的一個常規的一個分紅以外,今年是旭輝建立20週年,同時我們考慮到在今年這麼一個特殊的年份,特殊的環境下,為了體現公司與股東風雨同行,同舟共濟的態度和行動,公司除了3毛4港幣的全年分紅以外,額外增加4分錢的特別分紅,這一塊體現了公司整個財務的情況。

  第二個是公司整個財務一直保持一個穩健的結構,在2019年公司負債保持一個多元化的結構,我們的境內負債占比60%,境外占比40%,我們的直接融資占比占了54%,我們間接融資占比46%,這種多元化穩健的融資的結構也是保證了旭輝在有機會的時候、在危機當中有機會去捕捉危中之機。

  第三個公司在疫情之下我們堅持以收定支開源節流的一個經營導向,在公司2019年一直保持90%以上的回款率,2019年簽約回款率是92%,在今年年初兩個月,和大家一樣也受到了衝擊,銷售比去年同比略微下降20%,但是我們的銷售回款率是增長了20%,這是證明旭輝在過去以來一直堅持一個有質量的增長。

  最後一塊我想跟媒體的朋友分享一下旭輝對ESG方面的一些舉措,ESG就是我們經常說的綠色環境、企業社會責任以及公司治理,在這一塊,我們在綠色建築方面,2019年所有的旭輝新建項目當中,超過一半、有52%是使用了裝配式建築,有效提高了效率,第二個我們也有很多項目獲得了國家的綠色認證。

  我們連續三年獲得中國最佳僱主,這個也是地產行業前無古人的。公司在社會責任方面一貫是非常認真負責的。

  最後在公司治理方面旭輝在2019年正式成立了ESG的管理委員會,和我們歐美整個發達國家完全接軌,在ESG委員會成立之後,公司獲得了不少對外部機構的獎項,比如《財富》中國最佳董事會50強,《機構投資者》亞洲最佳企業管治,《機構投資者》亞洲最佳ESG指標等等獎項,未來會持續在ESG方面投入,希望媒體朋友可以多做這方面的宣傳。

  主持人:感謝楊欣先生,最後有請林中主席,做市場的展望。

  林中:各位媒體的朋友們,大家下午好,下面由我為各位做個彙報,彙報一下旭輝對未來的展望和策略,從疫情影響以後,很多朋友都非常關注。從目前看短期影響有六個方面,第一,一、二月份的銷售減少,三月份也還沒有恢復正常,四月份應該可以接近恢復到正常年份的百分之七八十,對整個行業全年的銷售也有很多的專家在預測,我個人比較讚同他們的預測,我認為全年銷售預計會減少7%到10%,同比19年,房企的增速普遍比19年降低。

  第二,房地產行業的年度開發投資新開工面積以及購置面積同比19年都會減少,但是房價還是比較能平穩增長。

  第三,行業的現金流受疫情的影響比較緊張,中小型產業破產預計比去年增加,行業的緊張度在提高,也意味著行業在今年收併購的機會會增加很多。年初到現在我已經接待了蠻多的企業收併購需求,但是因為評估過後,可能不符合我們內部的一些標準,所以還沒有進行成功的收併購。

  第四,未來在短期看一線二線強三線的市場表現好過弱三線,三四線的市場,今年下半年的市場會好過今年上半年,以往的年份行業是四六,上半年是40%,下半年銷售占全年的60%,今年比較特殊,我相信今年下半年市場會比較好,而且今年可能受疫情的影響,全年上下半年三七開,上半年是30%,下半年占全年銷售額70%。

  第五,我們相信疫情後政策是非常平穩的,房住不炒,我們相信市場是平穩的,不會出現市場的大起和大落。

  最後,我們認為房地產融資不會縮減,應該會鬆緊適度,境內境外的一些資金成本會降低,今年有機會將融資成本控製在6以內。

  上面6條是我跟各位媒體朋友彙報的短期影響。對行業的中長期影響也有6點,第一點,總需求沒有減少,城市化的紅利依然很快大,未來十到二十年還是存在的,也許疫情使客戶的需求滯後,但並沒有消失,有一些需求受收入的影響減少,有一些改善的需求在增加,以及租房轉購房的需求增加,但是客戶的很多的需求發生很多的變化,我們明顯檢測到未來改善的需求比重在增加,客戶更加會關注物業服務和品質。

  第二,產品要進一步升級換代,疫情過後健康智能的住宅,智慧人文的社區需求越來越高,產品的功能空間要進一步改善,這一輪疫情大家在家裡待的時間比較長,很多人反應客廳太少,客廳活動空間不夠,更多的居家空間辦公遠程的居家會議發現少了一個多功能房間,開會經常找地方躲,現在還少了健身的空間,發現門口的玄關更加大一點,鞋子更多一點,發現下水道要改進,要隔絕,發現對新風系統有更高的要求,總的來看覺得房子不夠大,未來我們覺得改善的空間非常大,以及對出現新一代的數字化辦公和商業。

  第三,是城市進一步分化,有人口導入,有產業大力發展,城市治理能力強的企業,未來市場表現會更好,中國的超大型城市,特大型城市,未來這個市場表現會更加好。

  第四,是房企會進一步進化,這個行業會加快整合起來,會進入一個加速的淘汰,行業從過去幾年開始進入一個淘汰的階段,強者生存,優者生存,這個速度未來幾年受疫情的影響會加速。

  第五,房企的發展模式改變,從過去高速的增長,開始追求高質量的發展。從過去粗放型的發展開始追求精細化的管理,財務更加穩健,特別是受疫情的影響,房企更加註重資金鏈的安全,更加註重財務的穩健。進一步去杠杆,業務更多推行線上化,包括線上的營銷的平台,線上的投資,線上的很多的業務,佈局的多元化,房企加速向數字化轉型。

  第六,行業也從過去的土地紅利時代進入到管理紅利的時代,未來房企競爭隨著資金的高門檻行業低利潤,房企要有很強的競爭力才可以生存發展,未來將進入一個品牌紅利的時代。在這些市場的展望下,旭輝製定了短期的經營策略和中長期的發展策略,所以在疫情的特殊時期,我認為穩定情緒樂觀心態積極應對是非常重要的,因為每一輪的危後面都是機,把握機會,在疫情過後可以實現一個更加穩健的有質量的發展。所以我們的應對策略總共有以下幾條。

  我們在疫情2月份還是逆勢在一些城市買了一些好的地塊,總的來看我們是量力而行,我們2月份的回款還是不錯的,超過去年20%。

  第二要強化營銷,變革創新,賦能一線,在這個時候更加推行全員營銷的理念,更加要實現營銷的線上化,通過線上營銷平台和線上渠道推廣等有機的統一來加大營銷的能力。

  第三要貼近客戶,洞察客戶的需求,加快我們產品的升級換代,在新的項目上盡快推崇旭輝的智慧健康住宅,在近期要推的樓盤上盡快實現新的功能空間。

  第四提升效能,降低成本,削減費用,實現一個高周轉標準化精細化低成本的運營模式。

  第五增強我們多元化的拿地能力從去年33%比重今年要提升到50%,降低土地成本,確保未來幾年我們的毛利率和淨利潤的穩定。

  最後一個我們要降杠杆去庫存,優土儲增收益,促增長,核心是促增長,這是短期的發展策略。

  中長期發展看也有6條,第一是堅持高質量的發展道路,發展模式,確保我們的有質量的增長,以經營效益為導向,實現持續的穩定的有質量的中高速的增長。

  第二,要圍繞著獲取資源贏得客戶,全方位全維度打造組合出來的核心競爭力,以適應管理紅利時代的要求。

  第三,進一步推進今年的下沉授權賦能,激活組織和人才。

  第四,加快數字化的轉型,數字化時代在這種不確定性、在模糊性、在多變性下面我們需要有這種協同的文化,需要有靈活的文化,需要有這種快速應變的變化。

  第五,打造房地產生態圈,關注未來四大需求,老舊小區改造的需求,包括養老和租賃的需求,以及社區綜合服務的要求。

  最後加速推進品牌戰略,持續地提升產品和服務的品質,提高品牌的知名度美譽度和忠誠度,以應對未來幾年行業跨品牌時代的競爭。

  上面就是我跟媒體朋友彙報一下旭輝對市場的展望和應對的策略,歡迎各位媒體朋友批評指正。

  主持人:今天高層管理的分享環節到此結束,以下進入媒體提問環節。

  媒體:各位管理層好,我這邊兩個問題想提問林董,這邊我看到旭輝2020年設定2300億的銷售目標,今年市場受疫情影響的情況下,旭輝有什麼措施保證這個的實現,第二個在您看來旭輝的股價現在是否有被低估,有沒有考慮採取什麼提升旭輝的股價。

  林中:今年我們2300億的目標,我們對這個目標還是非常有信心的,雖然疫情對二三月份的銷售有一些影響,我相信在所有旭輝人的後面的努力拚搏下我們可以將這個疫情的影響化解到最小,我們內部對完成2300億的目標還是非常有信心的,我們內部的目標還是高過2300億的,具體的措施我有幾個方面,我們今年有充足的供貨,今年有3800億的供貨,我們今年在內部有一個銷售去庫存的整體的攻堅戰,在銷售能力的提升,一線的賦能,在營銷的體繫在營銷的線上平台以及營銷的線上和線上推廣組合上有很多的創新,以及更加在疫情不好的時候促進內部可以更加促進全員營銷的理念,從所有的人更關注營銷,更貼近客戶,更多觀察客戶的需求,從我們的服務和產品從品質的打造都可以更加來支持營銷。所以這幾個方面對今年的銷售還是非常有信心的,我希望到明年可以給投資者交出一份更加滿意的答卷。

  第二個股價問題我覺得股價永遠都是被低估的,所以股價有短期和中長期的問題,短期被低估的問題大股東儘量爭取,過完今天我們可以離開靜默期,我們看到下個禮拜可以做增持,如果股價低的話。第二我們員工很看好我們公司,很多的員工在做增持,如果這個股價到不合理的時候,有一些恐慌的時候,公司會出面做增持,那個資金量會非常大。從中長期看我們希望股價可以體現旭輝的價值,可以體現旭輝未來現金流的價值,中長期的股價我們可以做幾個,一個我們實現一個均好持續的中高速增長,先把業績做好,每年利潤可以增長20%到30%,產品越做越好,口碑越來越好,這是一個股價長期向好的基本方面。第二個方面我們要持續兌現跟投資者的承諾,甚至超額兌現投資者的承諾,保守承諾超額對付,旭輝是一個講信用的,每年會超額實現給大家的承諾。第三打造旭輝的形象,旭輝均好的形象,旭輝這種徒步行者的形象,日拱一卒功不唐捐,每天都在行進,追求漸進式的進步,追求精益求精,我相信這種良好的公司形象。第四加強和投資者的溝通,加強和股東的溝通,傳遞公司治理的透明,傳遞公司在ESG方面的追求,我相信通過這幾個方面長期看旭輝的股價一定可以反映旭輝的價值。

  以上是我回答的兩個問題。

  媒體:這邊有兩個問題,就是關於第一個疫情方面剛才講到那個數據想搞清楚是按同比下降20%嗎,因為看到首兩個月跌了60%,三月四月一定有回升嗎,剛剛說三月市場恢復七八十,想知道下半年預計銷售是七成的話,會不會推盤,推盤比例在之前推的比較多,在第一季交付有受到疫情的影響嗎?能否有信心可以維持比較高的回款率?第二個是關於疫情的問題,商業項目那邊有給出一些具體的措施嗎?然後是一個毛利率的問題,同行也是大概設定在未來大概也是25%到30%的水平嗎,公司去年也下跌了一點點,大概也是維持30左右,未來有信心可以維持嗎,還是可以從哪一個方面提升或者做一個支持。

  林中:謝謝陳小姐,疫情其實對這個有影響,為什麼我們認為三月份四月份再恢復呢,四月份可以恢復七八十以上,我們內部監控信心指標,客戶的來訪量,這一週看到客戶來訪量恢復到去年的92%,中間有一個月的差異,我們推斷成交量可以恢復到8成左右。第二個因為今年疫情的影響,因為有一些特別是一季度的新開盤,我們都會往後延,因為沒有辦法做開盤的活動,工程上受一些影響,所以我們有一些開盤工程上大概進度影響放慢1.5個月左右,所以大部分開盤要放到5月份開始。所以整個今年的銷售上半年應該原基礎是40對60,現在要調整到33對67,第二個問到一季度的交付確實有影響,一季度本來交付比較少,基本不會放在一季度交付,我們6月30日和12月31日的交付,上半年交付少一點,全年的交付我們大概會守住,全年交付我們目前看只有武漢一個項目今年沒有辦法交付,因為武漢疫情影響要三到四個月,這個沒有辦法交付的項目涉及的金額在15個億,這個結轉利潤大概在1.34個億左右。差不多隻有一個武漢的項目放在明年上半年結轉。

  第二個回款,我相信今年會非常好的,銷售雖然比去年少20%,但是回款比去年多了20%,三月份我看回款數還是很好的,回款數超過銷售數,今年要維持去年92%的回款率我們還是非常有信心的,特別我們相信下半年按揭還是比較正常的,房地產的融資環境不會進一步縮減,所以回款率維持全年92%非常有信心。

  第三個問題問到商業的租金,確實我們對所有的商戶減免2月份到3月份的租金進行一部分的減免,體現我們跟商戶同舟共濟的精神,只有商戶好,我們的商場的生意才好,生意好我們的租金才可以提升,我們和商戶一起攜手共渡難關,扶持這些商戶的發展,我們第一個響應虹橋商務區,給中小企業做一些一兩個月租金免租的負責任的企業,得到政府的讚許。

  第四有信心做到未來的毛利潤,可以穩定在25到30%,行業的未來的毛利率壓力很大,我們可以通過以下幾個措施穩定毛利率,第一行業過去粗放時代我們成本還是管理比較粗放的,未來我們在成本有巨大的空間,我們有一到兩個百分點可以節省出來,第二個是財務費用,我們相信可以進一步降低,第三我們對供應的整合,對之前供應商的整合,對戰略集成,對建造過程的浪費,我們相信成本還是有幾百塊三百到五百之間的空間,這是一個大的方面。

  第一個大方面提高供應的拿地能力,降低整個土地成本在售價的占比,過去旭輝全部以招拍掛拿地,去年我們多元化拿地比重占三分之一,去年土地成本有一個大幅度的下降,今年我們會繼續努力不斷開發我們的商業IP,產業的IP,進一步加大我們對城市更新改造的能力,進一步加大多元化獲取土地的能力,未來要把這個比重提高到50%,進一步降低我們的成本。

  第三個方面通過旭輝的組織變革,人才發展進一步提高人才的組織效率,以及人均效能,通過這樣的話減少我們人力的成本,通過這些方面特別是提高效率來促進我們的毛利率的提高。

  第四個是內部我們做很重大的變革,旭輝可能過去看重規模,其實從去年開始旭輝開始轉向內部更看重經營項目,我們內部對毛利率和淨利率的考核比重大於銷售的比重,利潤的比重是很多同事的獎金的大頭,全員聚焦關注效益,一分一錢扣成分,打造好品質,提升好售價,提升我們的利潤,所以從這幾個方面,旭輝非常有信心,即使在行業整體利潤率下滑的時候,旭輝可以維持住25到30%的毛利率。謝謝。

  第一財經日報:我有兩個問題,第一個我在當時疫情報告我看過,咱們在上海長壽路中心的項目,當時提到建築2.0,可以提高工期4個月,我想應該是3年項目,大概落地百分之多少,對人工成本的降低可以降低多少,第二旭輝是一個學習型的組織,您認為今年哪一方面是旭輝最需要提高和改進的地方?

  陳東彪:謝謝你問了一個專業的問題,我來回答,旭輝建造2.0是我們在19年去大規模推廣的,在所有的項目里是60%項目在18、19年來做,所以建造2.0是一個專業的問題,可能很多媒體朋友不一定瞭解具體,我想它主要是通過我們的一些內部管理的提升,組織方式的改變,施工方式的改變,我們在近三年我們每年派出大概50到60位工程經理去國外考察學習,學習先進國家的一些先進的理念,舉兩個例子,30層的項目,在15層以下都會完成,普通的是結構完成之後做二結構粉刷等等,做完之後進行裝修進程,這樣我們會提前很多的時間,但是我們可以保證我們的單項工藝時間有足夠的保證,品質有足夠的保證。

  第二我們可以瞭解的,我們叫市政綠化現行,這個一般的建造方式綠化會在很晚很晚的時候,但是組織好現場的管理之後,綠化施工可以提前一年多把大樹種下去,提前一年把市政管線埋下去,會增加我們的難度,但是我們和合作夥伴一起推進我們的管理,之後可以做到品質可以保證,然後工期可以提前,你說的建造2.0對成本的影響,綜合來說當我們建造的樓層在18層可以打平,26層以上成本有節約,如果多層可能成本優勢還不能顯現,總體而言打平有優勢,對高層項目。謝謝。

  林峰:旭輝是一個愛學習的組織,我們客戶導向高效執行學以致用,所有的學習能夠具體實際使用,學習分兩個重點的方面,第一個對過往知識經驗的積累,第二是應對未來的學習和去適應,所以對過往知識的積累今年有幾個方面的重點,第一可能我們今年會加大對以往項目AAR的分析,把AAR分析所有的知識切換到我們真實日常管理的每一個環節當中,形成可供培訓分享的案例,這是我們堅持點點滴滴求改善的過程,第二我們有很多的學習方式的改變,疫情完了之後,今天視頻跟大家溝通一樣,我們發現視頻培訓可以讓我們更多範圍的員工參與到實時的大師講壇,內部的高管培訓,有更多的員工有培訓的機會,今年加大線上的培訓,來提升我們培訓單次效能。

  第三應對未來的創新,19年突出未來數字旭輝科技旭輝,我講的里麵包括旭輝的智慧整個6大模塊的創新,希望產業用科技賦能,同時用數字化打通旭輝未來以地產為主業的房地產+的形式,我們一直不斷學習數字化下怎麼提升從地產行業到一個數字型的科技行業去轉型,我們今年在這個方面也是我們學習的一些重點,希望我們不會被下一個5G時代或者數據時代所淘汰,我們希望把握時代的脈搏,跟上時代的發展。謝謝。

  媒體:管理層好,我有兩個問題,第一個是旭輝接下來重點關注急需解決的問題有哪些,第二個2019年有七個區域已經超過百億,江蘇浙江超過300億,區域是怎麼合作的,總部給多少放權,是如何考慮的。

  王鳳友:很高興我特別願意和媒體人交流,因為媒體人第一個年輕,第二個思路比較敏捷,第三個比較潮,第四也是非常重要的美女比較多。

  一線我覺得現在旭輝在做大在做強,像我們當年我們的共產黨在井岡山和長征階段指揮一個聯隊,但是三大戰役的時候指揮到軍團長和戰區的首長,旭輝發展到今天實行小集團是勢在必行的,以江蘇旭輝為例,我們在19年的6月底和南京徐州整合之後形成江蘇的區域集團,整合之後我們發現這個效果極其明顯,整合之前還是要區域要這樣的範圍,一年的銷售額18年176億,整合之後我們在19年我們的銷售額是350億,也實現了旭輝集團第一個破350億的銷售的這樣的一個集團。回款超過了300億,集團總的思路要讓聽得見炮火的人指揮戰鬥,我們一線更加靈活應對,瞭解戰況,及時反饋。

  旭輝集團這種對區域集團的,對我們來講一線也是一個巨大的榮譽,今年集團根據考核之後的結果,符合條件的優秀的區域逐漸晉陞到集團,做的不好的區域可能會逐漸被合併,這樣的話我們對一線的授權其實是越來越大的,我們集團有一個完整的授權體系,我們有一個完整的表格,不同級別的集團,那麼它的授權的話是不一樣的,我們操作的很流暢,很順暢,效率特別高,這樣反而要求我們一線集團要放得下,我們接得住,集團權利用得好,通過集團的實施,我們覺得第一個優點指揮下沉,效率提升了,方才我講的這些。

  第二可以吸引到牛人,可以提升我們的專業,因為這個小公司變成區域集團,項目多了,區域廣了,舞台大了,來的人才成就感更強,項目多了,來的人多了團隊也好知識也好,可以在很多的項目上體現出來,所以人均產能提升,產品質量提升。

  最後一個資源共享產品更好,這裡面我們可以看到在原來集團各自為政的小公司的時候,它的資源和施工企業和園林單位招找不到好的人過來,園林如果項目好施工好就一兩個月,人才留不住。當實現區域集團之後,這方面可以找到好的資源,項目在時間軸的分佈不同時間施工我們一直是保證那些優秀的人才優秀的團隊他們會一直跟我們做下去,他的效益好,我的成本也低,品質也好。這方面我覺得小集團是勢在必行,我們也會越做越好,至於方才說的第一個問題。

  林峰:旭輝今年最希望解決的問題和提升的點是什麼?今年我們還是覺得我們圍繞著產品力服務力營銷力這三個核心的方面加上剛剛講到的數據系統的基礎建設,這是我們一直堅持的,從產品力角度說怎麼提升我們產品品質的同時控製住合理的產品的成本,從服務力角度看我們怎麼把我們的服務轉變成客戶的口碑,深化我們的悅心服務體系和我們的客戶大使的管家體系,從我們整體的營銷力來講,今年後續要提升我們銷售的進度,彌補改善一季度損失掉的一些,所以整體的銷售也是我們提升的重點。

  最後剛剛講到的我們的信息系統,數據庫,我們這個系統不是一個簡單的,我們講到的業務系統,而是面對未來可能要做夯實基礎,包括所有數據信息的梳理,以及基礎框架體系的搭建。謝謝。

  林中:補充一下,剛才總裁是經營層面,從一個公司成長看我關注幾個方面,第一是我們的組織如何更加高效,我們組織如何去變革,我們如何通過引入打造組織活力的模型實現熵減,組織處在一個高效有活力有熵減的組織。第二是人才,人才培養可不可以跟上業務擴張的需要,激發個體激發人方面我們能不能激發人,能不能讓人有目標,更有激情,能不能通過內在動力激活內在的動機,讓大家覺得工作更加有趣,更加有挑戰,對人的激活我們每年會花很多的功夫。第三就是高層特別今天坐在台上的這些高層,高層的瓶頸能不能突破我們對戰略的格局,能不能突破我們領導力的瓶頸,這些高層的瓶頸對企業的發展影響非常大,企業發展不好,我們這些主席台的人,問題就在前三排。第四是文化能不能更加凝聚,可以鼓勵激勵大家,還有做好授權賦能,整個組織變革組織經營要變得更加有彈性有靈活度,增加區域合夥人的機製,要更多授權和賦能,都是體系的事,都是系統管理的事,以及持續保持業務精進,日拱一卒功不唐捐。謝謝。

  媒體:各位管理層好,旭輝一直以來的盈利能力保持一個比較高比較穩定的水平,現在整個行業的毛利率普遍呈現下降的形式,管理層如何應對有什麼樣的措施。謝謝。

  林中:我剛才前面一個問題講到毛利率的問題,要維持25%到30%的毛利率,未來挑戰還是很大,但是我們有信心完成,我們會通過以下幾個措施,第一是極致的成本管理,房地產過去這個行業比較粗放,相比製造業在精細化管理的程度上差的很遠,我們還有很多的浪費的地方,所以我自己在看未來在成本方面有極大的空間,擰毛巾可以擰出很多的水分,未來幾年銷售費用管理費用隨著效率的提高營銷能力的提升,估計還有2個百分點可以節省下來,第二是財務費用,雖然這個大家可能覺得不是太多但是我覺得未來這個行業蒼蠅蚊子都是肉,所以有很大的空間,我們如果從現在的6%平均融資成本降到5%左右我們一年可以省10個億的成本增加十個億的利潤,我相信降到5%未來不是很睏難的,有機會可以看到成本費用降到5%。

  第三是通過整合供應鏈,通過推行戰略集采,通過產品和設計管控過程的優化,產品的標準化管理的精細度的提高,我們還有三到五百塊空間可以優化,我們還是有很多的浪費,推倒重做,做錯重來,不需要做的還去做的。

  第二個方面旭輝加大多元化拿地的能力降低土地的成本,過去主要靠招拍掛,去年我們加大多元化拿地的比重,去年占了30%,所以看到我們明顯的土地成本和銷售售價比例有更多的改善土地成本明顯降低,今年我們希望還會能做到提升50%,所以今年會加大多元化拿地的比重,包括通過舊改的拿地,一二級聯動的拿地,還有土地收放拿地的商業企業文旅方面的拿地。

  第三個大方面我相信整體組織和人均效能的提升,通過一系列內部的組織變革業務的精進管理的變革我們的組織人均效能可以進一步提升,人均管理面積比去年提升了20%,我們通過一些新的工藝工法可以提升工期。

  第四是內部的導向變化一個是旭輝從過去的規模導向轉向經營效應導向,內部更加註重經營效應,以前早幾年我們的銷售回款考核比重占大頭,去年開始我們旭輝利潤IRR,ROE這些占大頭,今年的利潤的考核占70%,這是全員的比重,全員從上到下,總經理一級主管,城市總區域總高層,包括所有的同事會圍繞集團的指揮棒,圍繞評價考核的導向,所以更加註重利潤的提升,更加註重每一分錢,更加註重創造價值,更加註重成本和價值的匹配,更加做好我們的服務,相信通過四個方面未來幾年可以維持住行業比較好的盈利水平和能力,可以守得住25%到30%的毛利,謝謝。

  主持人:謝謝林總,很多的媒體提問由於時間關係不能一一解答,歡迎各位朋友在線下進行交流,再次感謝今天線上參與的媒體朋友,今天的發佈會到此結束我們下次再見。

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