中海收入增長未達預期 顏建國:對市場保持謹慎的樂觀
2020年03月27日01:41

  來源微信公眾號:觀點

  “謹慎”的另一面就是保守,在住宅開發上對規模比較謹慎的中海,把寶壓在了商業地產的持有運營中。

  觀點地產網 龍頭房企的2019年似乎都不是那麼順利。

  萬科率先公佈了業績,這份被王石稱為“非常好”的年報卻讓投資者們不太滿意;恒大後續發佈了盈利預警,淨利潤預期較去年下降約50%。

  “爆雷”一詞在2019年報評價中成為了常用詞,甚至讓市場對整體房地產市場產生了質疑,地產股遭遇了“黑色星期一”。

  3月26日,一向以穩健著稱的中海發佈了2019年度業績公告,並隨後在線上召開年度業績發佈會。公司董事會主席顏建國、副主席兼執行副總裁羅亮、行政總裁張智超、副總裁郭光輝出席了會議。

  中海業績會的主角依舊是顏建國與郭光輝,不知是有意還是無意,新上任的行政總裁張智超也有了不少發言的機會,逐漸走到了聚光燈下。

  收入遜於市場預期、2020謹慎的樂觀

  據中海地產年報披露,集團在期內實現收入為1636.5億元,同比上升13.6%;經營溢利為623.4億元,同比上升4.9%;公司股東應占溢利為416.2億元,同比上升10.3%;銷售合約額港幣3771.7億元(約人民幣3443億元),同比增長25.2%;

  此前市場給予中海的收入預測達到2087.6億元,而1636.5億元的收入為預期的78.4%。房地產公司因項目竣工結轉的影響,釋放的都是一到兩年前的業績。其中,中海在2017年銷售額2320億港元,2018年銷售額3012億港元。

  受到業績不達預期的影響,中海的股票在今日低開並一路走低,截止收盤報23.5港元,下跌2.29%,股價低於每股淨資產的27.6港元。中海宣佈末期股息每股57港仙,全年102港仙,同比上升13.3%,全年派息大約99.3億人民幣。

  雖然中海的派息額與派息率每年都在提升,但中海的派息率一直都屬於內房中十分謹慎的那個,派息率從2018年度的26.6%增加至2019年度的28.4%。顏建國表示:“派息率到30%應該是我們在短期內爭取的目標。”

  雖然收入低於預期,但中海出色的財務與土地成本控製能力讓其在利潤率上的表現保持強勢,淨利潤率25.4%,橫向對比房企2018年的平均淨利潤率大約在11%左右。其中,中海的分銷費用與行政費用占收入比重僅為3.3%,為行業最低水平。

  不過,中海在2019年33.7%的毛利率相較2018年卻有所下降,羅亮認為:“受到限簽限價,成本上漲等原因,地產行業毛利率和淨利潤率有下降的趨勢,下行壓力加大。”

  截至2019年末,中海集團系列公司已售未結轉金額2753億元,同比上升40%,對應面積1555萬平米,同比上升25%。羅亮認為,大概有將近7成左右會對2020年的毛利率形成一個助推作用。

  此外,由於去年的結轉交樓面積低於市場預期,中海在今年設定了16%的增長目標,在疫情影響停工下,2020年要達到目標竣工面積1900萬平米,郭光輝對此表示:“我們內部包括與各個地區進行溝通和排布時候深感壓力。”

  換而言之,中海2020年的收入增長面臨著較大的壓力。

  在本次業績會上,顏建國並未正面回應2017年業績會提出的2020年4000億元銷售目標,只從整體房地產市場做出了自己的分析,其表示,“對今年的市場還是保持一種謹慎的樂觀”。

  據觀點地產新媒體瞭解,中海目前有3100億元的可推盤貨值(取得預售證),原計劃上半年新增供貨1000億元,下半年新增供貨2700億元,在不新增土地儲備的情況下,中海今年的總推盤量是6800億元,與去年接近。

  中海2019年的去化率大約是55%,倘若以此去化率計算,4000億元銷售額並不困難。但受到疫情的影響,中海的開年並不順利。

  羅亮表示,疫情對中海今年各方面都有影響。主要是損失了兩個月銷售時間,2月份銷售接近停滯,全年銷售的週期縮短。在前兩月,中海累計合約物業銷售金額約329.42億元,相應累計已售樓面面積約180.96萬平方米,分別按年降低22.7%及23.3%。

  張誌超提到:“從3月份的情況來看,最近兩週的銷售恢復還是好於預期,基本達到去年同期的水平。”目前,除武漢以外,旗下所有的售樓處都已經開放。武漢區域土儲占到中海集團總土儲不到2%,去年僅在湖北地區新增一塊土地,總體影響並不大。

  土地聚焦一二線、商業立下百億營收目標

  為了支持4000億元的銷售目標,中海去年拿地權益地價達1133.6億元,相較於2018年1084.4億港元,同比增加了14%。

  值得注意的是,中海在2018年與2017年分別購入了63宗和76宗土地。雖然中海拿地金額逐年上升,但土地宗數與樓面面積卻有所減少,說明買地單價在上升,且幅度不小。貫徹了顏建國上任時的戰略“主要佈局一二線城市,適當外拓城市群中承接外溢需求城市”。

  據悉,中海在2019年於中國內地25個城市和香港合共新增53幅土地,新增總樓面面積為1146萬平方米,實際權益面積1097萬平方米,總地價1485.2億元,權益地價1133.6億元。其中,68%的新增土地儲備位於粵港澳大灣區、京津冀城市群、長三角都市圈。

  目前,中海系列公司(不含中海宏洋)土地儲備為6522萬平方米,實際權益為5317萬平方米,集團系列公司合計土地儲備達到8923萬平米。其中,約73.1%的土儲面積位於一二線城市

  對於2020年的拿地計劃,中海的權益預算為1400億元,同比增長23%。顏建國認為,一二線城市的安全邊際更高,抗風險的能力會更強。中海會堅持此前的拿地策略。

  截止去年末,中海持有現金954.5億元,一年內到期的有息負債為人民幣320.8億元,占有息負債總額的16.9%;資產負債率60.06%,淨借貸比率33.68%,加權平均借貸成本為4.21%,借貸成本是行業的最低水平。

  中海此前一貫的謹慎與財務控製能力或許能讓他們更好地度過這個疫情“冬天”,接近千億的現金在手與極低的借貸成本讓中海有能力在市場捉襟見肘時,仍能較好地進行計劃。

  “謹慎”的另一面就是保守,在住宅開發上對規模比較謹慎的中海,把寶壓在了商業地產的持有運營中。

  中海的戰略業務結構分為今天、明天、後天三個方面,資源投入比例分別為90%、8%、2%。今天的業務包括核心業務住宅地產開發;明天的業務為商業地產運營;後天的業務為創新業態的發展,比如說養老。

  顏建國說,下一個五年我們(中海)仍舊會沿著這條路走下去。為此,中海定下了2020年,收入目標達到50億港元,2023年收入達到100億港元。

  2019年度,中海商業收入41.6億元,同比增長22.0%,商業毛利率66.5;其中,寫字樓收入29.0億,同比增長19.7%;集中商業收入8.4億元,同比增長53.7%。

  不過,商業地產受到了疫情的直接衝擊,中海為此向租戶提供了超過2000萬元減租免租額,對全年收入有一定減少。管理層透露:“以後還有可能視情況要減免租金,商業的客流量減少,收入也減少,還有防疫增加了人力和物資,增加了運營成本。”

  目前,中海擁有144個商業物業,包括已竣工運營、在建和待建項目,商業物業總建築面積973萬平方米。其中,已運營商業物業72個,總建面積438萬平方米,可租面積313萬平方米;輕資產管理項目8個,管理面積33萬平方米。

  羅亮表示:“我們還要通過投資拿地、收併購、輕資產進一步擴大規模,100億(目標)也是可期的。”據觀點地產新媒體瞭解,中海在今年有8個新的商業項目會入市,分別是2個寫字樓、2個購物中心、4個長租公寓。

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