中國奧園地產主業銷售破千億 歐美股災帶來的價值機會?
2020年03月26日19:56

  營收利潤雙增,地產主業銷售破千億:中國奧園,歐美股災帶來的價值機會?

  來源:市值風雲

  “

  市場中,危險和機遇是並存。

  ”

  疫情當頭,影響著每個人的生活,每家有擔當的企業都在為國家經濟的恢復貢獻自己的力量。而全球範圍內,歐美股市遭遇罕見的股災,不免殃及A股和港股,在港股上市的地產商中國奧園股價也受到一定影響。但股價歸股價,決定一家上市公司本質基本面的還得說是業績。

  3月24日晚,中國奧園(3883.HK)公佈2019年全年業績公告,全年物業合同銷售金額為1180.6億元,這份成績單還是讓人眼前一亮,這匹來自大灣區的房企黑馬,坐穩千億房企大家庭。

  從公告信息整理,在2017至2019年間,上市公司通過“佈局-聚焦-深耕”戰略,逐漸從區域性房企成長為全國性房企,土地儲備規模也從國內走向國際。

  在躋身千億規模之際,公司的成長性、盈利能力和流動性各方面表現如何?接下來跟風雲君一起來看看。

  一、合同銷售破千億,未來利潤可期

  2019年,中國奧園的年度合同銷售金額為1180.6億元,同比增長了29.3%,超額完成全年目標。合同銷售金額權益比約為83%,保持行業較高水平。

  在2016至2019年間,合同銷售金額的年化復合增速為66%,也是高於行業平均水平。

  從公開信息來看,近三年中,公司設立的全年目標均得到實現。接下來,公司設立的2020年目標為在2019年的基礎上同比增長12%。

  在疫情的衝擊之下,經濟環境的不穩定性陡增。公司並未被前幾年的高增速束縛,而是實事求是、根據當前的實際情況做出了一個相對穩健的目標,這也是兼顧了公司的長期健康可持續增長。

  (來源:中國奧園官網)

  一方面,年度合同銷售金額保持著強勁的增長態勢,另一方面,公司也並未放鬆銷售資金的回籠速度。2019年,現金回款率為78%,與上年一致。

  由於房企行業天生的高杠杆率以及,為了買地和開發所需要投入的巨額成本,使得流動性或者說現金存量成為該行業需要優先考慮的重要問題。

  從報表來看,中國奧園的高回款率使得公司在物業投資和償還負債方面都顯得遊刃有餘,一方面讓公司在時機到來的時候有錢購入價格合適的土地,另一方面在面臨到期的負債時不至於捉襟見肘。

  另外,按照地區分類,華南區域占比最大為36%,其次是中西部核心區和華東區域,占比分別為26%和23%,最後是環渤海和境外,分別占比11%和4%。

  從地區分佈可以發現,雖然華南區域依舊占比最大,但已不再是一家獨大。作為從大灣區起家的房企,中國奧園已經由區域性房企成長為全國性房企。

  根據財報,截止2019年底,公司已簽約未確認的合同銷售約為1705億元,將於未來2年內逐步確認,這個可以保障公司盈利的持續性。

  2020年公司預計總可售資源為2200億元,華南區域、中西部核心區和華東區域的占比分別為35%、29%和21%。

  雖然說可售資源不意味著100%能銷售出去,但是手中有糧心裡不慌,在當前經濟環境不穩定的背景下,可售資源越多意味著公司的銷售部門所能做出的選擇更多。

  另外,值得一提的是隨著公司的管理水平逐漸提升,自拿地到開盤的週期也在不斷提升,從2017年的8.8個月收窄至2019年的7.5個月。

  二、營收利潤高增長,資產規模逼近3000億

  2019年,公司實現營業收入505.3億元,同比增長63%,以2010年為基準,CAGR為40%。在2016-2019年間,營業收入迎來大爆發,這段時期的CAGR高達62.3%。在地產調控的背景下,這個表現還是很優秀的。

  2019年,毛利潤為150.2億元,同比增長56%,毛利率略微下降1.4個百分點。從近兩年的毛利率水平來看,已經從2017年的26.7%回升到了30%左右的水平。

  2019年淨利潤為52.2億元,同比增長77.6%,淨利率為10.3%,相比上一年提高了0.8個百分點,再次回到雙位數水平。

  另外,2019年核心淨利潤為51.2億元,同比增長66.7%,核心淨利潤率為10.1%。核心淨利潤不包括投資性物業公允值收益、彙兌損益等非經常性損益項目及其對應的稅金。

  核心淨利潤率最近三年一直保持穩定,在10%左右波動不大。在整個政策調控的大環境下,難能可貴。

  另外,公司總資產在2019年達到2898.8億元,同比增長53.5%,總資產規模接近3000億元大關。看起來,下個年度的財報披露的時候,這個目標應該就完成了。

  三、子公司奧園健康分拆上市

  寫到這裏,有件大事很值得一提。2019年3月18日,奧園健康(3662.HK)成功在港交所分拆上市。

  (來源:Wind)

  從整體戰略佈局來看,奧園健康的成功上市,不僅釋放了更多業務價值,同時也為集團提供了更多的融資渠道。

  此外,與中國奧園不同的是,奧園健康以輕資產模式發展物業管理、商業運營兩大業務,拓展健康產業,構建輕醫學美容服務及社區康養服務平台,為社區客戶提供生活管理服務。

  奧園健康的業務其實是與母公司中國奧園相輔相成的,在人們對於社區住宅的要求不斷提高的當下,母子公司的業務能形成較強的協同效應。

  2019年3月,中國奧園還推出A+產品戰略,在廣州、深圳建立區域設計中台。有四個產品套系,在國內外也獲了一些大獎。

  四、兵馬未動,糧草先行

  所謂“兵馬未動糧草先行”,對於地產公司來說,土地儲備規模和土地成本反映的是糧草的質和量。

  截止2019年底,上市公司土地儲備總建築面積約4503萬平方米,權益占比為79%,總貨值約人民幣4585億元,樓面均價約為2536元。

  從年報分析,公司還有超過30個不同階段的城市更新項目,預計額外提供可售資源約人民幣2260億元,其中絕大部分集中在大灣區,約2019億元。將城市更新項目也計入之後,公司總貨值達到6845億元。

  成本與儲備都是未來利潤的保障。

  在2019年間,公司新增項目87個,新增可開發建築面積約1609萬平方米(收併購項目占79%),新增貨值約人民幣1861億元,平均土地成本為每平方米人民幣3199元。

  當然,我們分析房企時,從土地儲備規模中可以窺得公司未來的發展潛力,以2019年的合同銷售金額以及當前總貨值進行一個毛估算的話,當前的土地儲備已經可以維持未來3-5年的發展。

  中國奧園在2017至2019年間實行的“佈局-聚焦-深耕”策略,幫助公司增長了規模,也確實推動公司進一步全國性的擴張。

  2019年,按貨值比例來看,含城市更新項目的話,一二線與國際城市占比達68%,三四線城市占比為32%。如果不含城市更新項目,那麼一二線與國際城市占比為55%,三四線城市占比為45%。

  主要是因為城市更新項目基本集中在大灣區,這一塊地區按照城市等級劃分大多數屬於一二線城市。

  從占比來看,公司實行的深耕一二線重點城市的戰略規劃,得到了不錯的落實。

  另外,按照地區分類的話,貨值占比如下所示。華南區域依舊是公司的戰略核心地區,占比最大為40%,其次就是中西部核心區和華東區域,分別占比24%和18%。

  當前土地儲備的預計銷售均價為每平方米10200元,結合樓麵價只有2536元,這實際上從根本上保證了公司能夠擁有較好的利潤空間。

  五、短期償債能力強,獲穆迪標普評級調升

  根據上市公司的年報,在過去的一年中,中國奧園通過境內外發債等方式,進行了一些融資渠道的拓展。

  我們來看看奧園2019年融資情況。在2019年初和年中,公司總共發行了14.5億美元的境外優先票據。隨後又獲得了總額約16億港元的三年期境外銀團貸款。另外,9月份發行人民幣15億元四年期6.8%的境內公司債。

  (註:銀團貸款是指由兩家或兩家以上銀行基於相同貸款條件,依據同一貸款協議,按約定時間和比例,通過代理行向借款人提供的本外幣貸款或授信業務。)

  從境外優先票據,到境外銀團貸款,再到境內公司債,中國奧園融資能力確實表現的不錯。

  截止2019年底,公司授信額度總額約1840億元,其中還有尚未使用的授信餘額為647億元。

  對於房企而言,融資能力就等於造血能力,多渠道多樣化的融資,確實能為公司注入更多新鮮的血液。特別是這個地產大環境,尤為重要。

  2019年,年末總負債規模為2528.8億元,其中包括合同負債861億元,如果將合同負債進行剔除,則經調整後的資產負債率為57.5%。

  在期末,公司賬面上總借貸額為957.6億元,境內和境外占比分別為65%和35%。占比最大的為境內銀行貸款,達到52%。

  截止2019年末,短期借貸總額為418.7億元。同時,公司賬面上擁有現金681億元,足夠覆蓋短期借貸。這個對地產公司而言,灰常重要。

  2019年,公司的平均利率為7.5%。相比於2015年9.5%的平均利率,當前的借貸成本已經大幅下降了。

  而平均利率的下降,得益於近年來公司在資本市場上獲得的正反饋。

  在2016至2019年間,奧園先後獲得惠譽、標普和穆迪的一直調升企業信貸評級,當前的評級分別為BB-、B+和B1。另外,在2019年5月還獲聯合信用調升至中國最高信用級別AAA。

  這些評級的調升,都進一步幫助公司降低了借貸成本。所以,評級上調和成本下降是一個良性的循環。

  六、股東回報穩定,派息比為35%

  公司每股基本盈利為人民幣1.565元,同比增長74%。建議派發末期股息為每股人民幣55分,派息比率35%。

  優秀穩定的管理層,持續穩定的分紅,規模進一步擴大帶來的經營安全邊界,對投資者而言確實是比較有利的。

  結語

  2019年,中國奧園的收入和利潤都保持強勁的增長態勢,同比增速均超過50%。全年的合同銷售規模也突破千億大關,上市公司也開心的躋身全國銷售三十強。對奧園而言,2019年的成績絕對算的上合格。

  同時,中國奧園也擴展了土地儲備規模,土地成本可控,就能為利潤留足空間。

  多元的融資渠道、上調的主體評級、下降的借貸成本,再加上專注主業的管理層和穩定的現金股利,風雲君對上市公司的前景還是比較看好的。

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