【華創地產?袁豪團隊】保利物業年報點評:保持規模化發展勢頭,堅定推進大物業戰略
2020年03月26日11:04

原標題:【華創地產?袁豪團隊】保利物業年報點評:保持規模化發展勢頭,堅定推進大物業戰略 來源:新浪財經-自媒體綜合

來源:地產豪聲音

1 19年營收同比+41%、業績同比+49%,貨幣資金充裕、合約負債高增

19年,公司實現營業收入59.7億元,同比+41.1%;實現毛利潤12.1億元,同比+42.2%;實現歸母淨利潤4.9億元,同比+49.3%;基本每股收益1.21元,同比+47.6%;毛利率和歸母淨利率為20.3%和8.2%,同比分別+0.2pct和+0.3pct;少數股東損益比2.6%,同比+0.3pct。16-19年,公司營收、歸母淨利CAGR分別達32.5%、44.8%。截至19年末,公司現金及現金等價物達65.1億元,同比+262.9%;合約負債達9.4億元,同比+33.0%,體現了公司較好的預收情況,並預計將一定程度上助力物業服務收入的快速增長。19年,公司經營活動產生的現金流量淨額為6.9億元,同比+60.5%,回款情況良好。此外,公司擬每股分紅0.3元,分紅率為33.8%。

2 19年在管面積同比+51%,內生、外拓協同,住宅、非住宅雙輪驅動

19年末,公司在管面積達2.87億平,同比+50.6%,較19H1末+10.2%;合同面積達4.98億平,同比+37.8%,較19H1末+9.5%;合同/在管覆蓋率達1.7倍,較19H1末持平。16-19年,在管面積、合同面積CAGR分別達51.9%、54.4%。19年末,公司在管面積中:1)內生(來自保利地產)、外拓分別占比44.9%、55.1%,分別同比-12.5、+12.5pct;2)住宅、非住宅分別占比48.4%、51.6%,分別同比-12.3、+12.3pct;非住宅中,商寫、公共物業分別占比2.7%、48.9%;16-19年住宅、非住宅在管CAGR分別達23%、175%。2019年,公司住宅、商寫物業費單價分別為2.21、7.10元/平,分別同比提升0.07、0.39元/平。鑒於保利地產銷售穩增,後續有望為公司持續輸血,並公司積極佈局非住宅業態,央企背景資源優勢突出,有望助力公司管理規模持續高增。

3 社區增值服務收入同比+85%、占比19%,增值服務占比持續提升

19年,公司基礎服務、非業主增值服務、園區增值服務分別實現營收38.4、9.7、11.5億元,分別同比+32.1%、+39.1%、+85.2%,分別占比64.4%、16.2%、19.3%,毛利率分別為14.2%、20.3%、40.7%,分別同比+0.1、+0.2、-7.7pct。其中,基礎服務和非業主增值服務毛利率低於行業平均、預計後續有提升空間。非業主增值服務中,案場協銷服務、其他服務分別占比80.9%、19.1%;社區增值服務中,美居服務、社區零售、車場管理、社區媒體、空間管理、社區便民分別占比16.7%、10.3%、15.8%、5.7%、11.8%、39.7%。16-19年,公司毛利率、淨利率逐年提升,後續住宅業態新交付項目占比逐步提升、增值服務收入占比提升、非住宅業態重定價能力較強,預計毛利率將有望小幅提升。

4 投資建議:保持規模化發展勢頭,堅定推進大物業戰略,維持“強推”評級

保利物業繼承保利地產龍頭地位,規模增速確定性較強,並戰略佈局非住宅物業管理業態。19年末,公司管理面積達2.9億平米,非住宅占比達52%,外拓占比55%。公司在學校、公共、產業園、城鎮景區等業態領域積極擴張,央企背景資源有望幫助公司持續拓展非住宅項目。考慮到保利地產銷售、竣工穩步增長,有望推動公司規模確定性提升,併成為央企物管巨頭。鑒於公司合同管理規模高增、單價逐步提升、以及毛利率存提升空間,我們調整公司2020-22年每股收益預測為1.29、1.74、2.35元(2020-21年原預測值為1.29、1.68元),按照21年目標PE40倍,上調目標價至77.35港元,維持“強推”評級。

5 風險提示:新冠肺炎疫情影響超預期、業務拓展不及預期

一、19年營收同比+41%、業績同比+49%,貨幣資金充裕、合約負債高增

2019年,公司實現營業收入59.7億元,同比+41.1%;實現毛利潤12.1億元,同比+42.2%;實現歸母淨利潤4.9億元,同比+49.3%;基本每股收益1.21元,同比+47.6%;毛利率和歸母淨利率為20.3%和8.2%,同比分別+0.2pct和+0.3pct;少數股東損益比2.6%,同比+0.3pct。2016-19年,公司營收、歸母淨利CAGR分別達32.5%、44.8%。截至19年末,公司現金及現金等價物達65.1億元,同比+262.9%;合約負債達9.4億元,同比+33.0%,體現了公司較好的預收情況,並預計將一定程度上助力物業服務收入的快速增長。2019年,經營活動產生的現金流量淨額為6.9億元,同比+60.5%,回款情況良好。此外,公司擬每股分紅0.3元,分紅率為33.8%。

二、19年在管面積同比+51%,內生、外拓協同,住宅、非住宅雙輪驅動

2019年末,公司在管面積達2.87億平米,同比+50.6%,較2019H1末+10.2%;合同面積達4.98億平米,同比+37.8%,較19H1末+9.5%;合同/在管覆蓋率達1.7倍,較2019H1末持平。2016-19年,在管面積、合同面積CAGR分別達51.9%、54.4%。2019年末,公司在管面積中:1)內生(來自保利地產)、外拓分別占比44.9%、55.1%,分別同比-12.5、+12.5pct;2)住宅、非住宅分別占比48.4%、51.6%,分別同比-12.3、+12.3pct;非住宅中,商寫、公共物業分別占比2.7%、48.9%;2016-19年住宅、非住宅在管CAGR分別達23%、175%。2019年,公司住宅、商寫物業費單價分別為2.21、7.10元/平米,分別同比提升0.07、0.39元/平米。鑒於保利地產銷售高增,後續有望為公司持續輸血,並公司積極佈局非住宅業態,央企背景資源優勢突出,有望助力公司管理規模持續高增。

三、社區增值服務收入同比+85%、占比19%,增值服務占比持續提升

2019年,公司基礎服務、非業主增值服務、園區增值服務分別實現營收38.4、9.7、11.5億元,分別同比+32.1%、+39.1%、+85.2%,分別占比64.4%、16.2%、19.3%,毛利率分別為14.2%、20.3%、40.7%,分別同比+0.1、+0.2、-7.7pct。其中,基礎服務和非業主增值服務毛利率低於行業平均、預計後續有提升空間。。非業主增值服務中,案場協銷服務、其他服務分別占比80.9%、19.1%;社區增值服務中,美居服務、社區零售、車場管理、社區媒體、空間管理、社區便民分別占比16.7%、10.3%、15.8%、5.7%、11.8%、39.7%。2016-19年,公司毛利率、淨利率逐年提升,後續公司住宅業態新交付項目占比逐步提升、增值服務收入占比提升、非住宅業態重定價能力較強,綜合之下,預計毛利率將有望小幅提升。

四、投資建議:保持規模化發展勢頭,堅定推進大物業戰略,維持“強推”評級

保利物業繼承保利地產龍頭地位,規模增速確定性較強,並戰略佈局非住宅物業管理業態。19年末,公司管理面積達2.9億平米,非住宅占比達52%,外拓占比55%。公司在學校、公共、產業園、城鎮景區等業態領域積極擴張,央企背景資源有望幫助公司持續拓展非住宅項目。考慮到保利地產銷售、竣工穩步增長,有望推動公司規模確定性提升,併成為央企物管巨頭。鑒於公司合同管理規模高增、單價逐步提升、以及毛利率存提升空間,我們調整公司2020-22年每股收益預測為1.29、1.74、2.35元(2020-21年原預測值為1.29、1.68元),按照21年目標PE40倍,上調目標價至77.35港元,維持“強推”評級。

五、風險提示:新冠肺炎疫情影響超預期、業務拓展不及預期

《2017年房地產投資策略:週期淡化,資產為王》(16/12/07)

《房地產及產業鏈對GDP的影響分析:大比重卻小貢獻,弱市下維穩為先》(17/01/06)

《對於H股地產大漲及A股地產邏輯的思考:週期未完、城市分化,看好一二線資源和強三線開發》(17/02/09)

《對三四線城市成交持續性的分析:當鬼城不再,強三線逆襲,料量價齊升》(17/02/28)

《對三四線城市成交持續性的分析2:棚改貨幣化為本輪三四線熱銷的核心驅動力》(17/03/29)

《北京等樓市政策點評:看淡調控的老生常談吧,請重視棚改的投資主旋律》(17/03/30)

《國家設立雄安新區點評:雄起京津冀,安定百姓家,未來值期待》(17/04/05)

《房地產16年年報及17年1季報分析:行業基本面不差,但配置已降至曆史新低》(17/05/02)

《三年棚改新規劃點評:三四線短期棚改邏輯中期化,三四線住宅需求、下遊消費和上遊投資都將受益》(17/05/25)

《H股房企大漲及對A股房企影響分析:棚改貨幣化及集中度提升賦予龍頭房企增量空間》(17/05/31)

《對房地產行業集中度的分析:規模效應加劇、集中度大增、強者更強》(17/06/05)

《對反常週期下龍頭房企的優勢分析:集中度快增、MSCI納A,龍頭基本面和估值雙雙提升》(17/06/22)

《對房地產小週期的深度研究-週期反常、經驗失效,重構投資邏輯》(17/07/03)

《對房地產投資的定性及定量研究-土地及低基數推動Q3投資增速或超10%》(17/07/13)

《藍光發展首次覆蓋-雄踞西南謀全國,改弦更張助成長(強烈推薦)》(17/08/18)

《房地產行業2017年中報分析:業績高位放緩、利潤率改善,預收鎖定率再提升(推薦)》(17/09/03)

《北辰實業首次覆蓋-資源優質、業績反轉,京國改優質標的(強烈推薦)》(17/09/12)

《長效機製猜想:實為住房製度改革,並重在長效和穩定(繼續看多龍頭)》(17/11/13)

《2018-20年房地產行業展望:供給盛世已至,龍頭風鵬正舉》(17/12/11)

《新城控股深度報告-秉持無週期拿地,鑄就快周轉典範(強烈推薦)》(18/03/23)

《風鵬正舉系列之萬科A:三十載行業領跑,九萬里鯤鵬展翅(強烈推薦)》(18/04/04)

《房地產政策研究專題:人才新政加速戶籍城鎮化,推動購房需求釋放、體量客觀》(18/05/10)

《房地產2018中期策略:行至水盡處,坐看雲起時》(18/05/23)

《非標專題:非標壓縮總量影響可控,融資集中度提升更值關注》(18/06/13)

《風鵬正舉系列之保利地產深度:積極變革啟征程,鷹擊長空薄雲天(強烈推薦)》(2018/07/05)

《風鵬正舉系列之中南建設深度:中流擊楫,南山可移(強烈推薦)》(18/07/23)

《風鵬正舉系列之融創中國深度:融彙九州揮灑宏圖,創業四海鴻鵠誌展(強烈推薦)》(18/08/09)

《房地產行業2019年投資策略:寒夜將盡,曙光在前》(18/11/22)

《房地產週期複盤研究專題:週期輪迴,踏雪尋梅》(18/12/25)

《居民杠杆率空間研究專題:城鎮化決定加杠杆空間,極限支撐需求中樞12億平》(18/12/25)

《風鵬正舉系列之招商蛇口:聚萃招商百年積澱,力鑄蛇口卓越之道(強烈推薦)》(19/01/25)

《風鵬正舉系列之金地集團:堅守核心城市,提效賦能、謀局未來(強烈推薦)》(19/01/30)

《風鵬正舉系列之陽光城:雨後陽光,夢想綻放(強烈推薦)》(19/02/22)

《首開股份深度報告:首家千億地方國資房企,北京國企改革重要標的(強烈推薦)》(19/03/12)

《估值深度:政策改善、信用寬鬆,突破行業估值枷鎖》(19/03/22)

《綠地控股跟蹤報告:量質齊升的低估巨頭,深度收益長三角一體化(強烈推薦)》(19/03/27)

《旭輝控股深度報告:十八舞象,行者無疆(強烈推薦) 》(19/04/01)

《房地產2019年中期策略:回歸本源,拾級而上》(19/05/03)

《物業管理深度報告:朝陽行業,黃金時代》(19/05/16)

《中航善達深度報告:央企物管強強聯合,非住宅龍頭揚帆啟航》(19/06/20)

《物管行業專題報告:三大獨有特色,修築護城河、造就藍海市場》(19/07/14)

《大悅城深度報告:商業地產運營典範,核心資產價值標杆》(19/07/16)

《三四線市場深度報告:棚改退坡但餘音繞樑,城市獨立週期正當時》(19/07/28)

《保利地產深度報告:央企龍頭、優勢凸顯,被低估的核心資產》(19/08/14)

《小週期延長的延伸研究:供給端調控,小週期延長,弱波動+強分化新格局》(19/08/20)

《中航善達重大事項點評:量組定價誠意十足,非住宅物管龍頭成型》(19/08/25)

《商業地產行業深度報告系列之一:優質商業地產受益資產荒,流動性寬鬆驅動價值重估》(19/09/19)

《藍光發展深度報告:嘉寶服務上市在即,物管當紅望增厚估值》(19/10/13)

《2020房地產策略:穩中前行,多元開花》(19/11/11)

《大悅城跟蹤報告:重組煥發活力,商業+產業協同拿地優勢凸顯》(19/11/19)

《非住宅物業深度:物管從小區走向城市,非住宅藍海疆域無邊》(19/11/20)

《新大正深度報告:聚焦非住宅優質賽道,資本賦能揚帆起航》(19/12/03)

《保利物業深度研究報告:央企物管龍頭,啟征黃金賽道 》(19/12/19)

《商業地產行業深度報告系列之二:商業地產迎機遇,存量經營估值優》(19/12/27)

《金科股份深度報告:渝派代表,多元激勵,高質量成長》(20/01/12)

《複盤2003年:房地產穩態中短暫擾動,或促發逆週期調控彈性加大,優選錢多貨多的優勢房企》(20/02/02)

《政策點評:中央加大宏觀政策調節力度,地方密集出台地產支持政策》(20/02/13)

《綠城服務深度報告:品質服務標杆,領跑黃金賽道》(20/02/21)

《龍湖集團深度報告:龍躍雲津上,泛舟山湖間》(20/03/01)

《世茂房地產深度報告:三十而立再出發,積極變革鑄輝煌》(20/03/19)

《美的置業深度報告:傳承美的基因,鑄造優質成長》(20/03/21)

《龍光地產深度報告:大灣區龍頭,高質量成長》(20/3/24)

華創地產研究團隊

—-—-華創地產研究期待您的關注與支持!—---

袁 豪 房地產行業 首席分析師

複旦大學理學碩士

曾任職於戴德梁行、中銀國際

2016年加入華創證券研究所

魯星澤 房地產行業 研究員

慕尼黑工業大學工學碩士

2015年加入華創證券研究所

曹 曼 房地產行業 研究員

同濟大學管理學碩士,CPA,FRM

曾任職於上海地產集團

2017年加入華創證券研究所

鄧 力 房地產行業 研究員

哥倫比亞大學理學碩士

2018年加入華創證券研究所

袁 豪 首席分析師

13918096573

魯星澤 研究員

18390086688

曹 曼 研究員

13816593032

鄧 力 研究員

19928735949

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