【華創地產?袁豪團隊】龍湖集團年報點評:長期而穩定的增長,多元開花、估值可觀
2020年03月25日08:20

原標題:【華創地產?袁豪團隊】龍湖集團年報點評:長期而穩定的增長,多元開花、估值可觀 來源:新浪財經-自媒體綜合

來源:地產豪聲音

1 19年歸母利潤同比+13%、核心利潤+21%,分紅率持續高位、達45%

2019年公司營業收入1,510億元,同比+30.4%;歸母淨利潤183.4億元,同比+12.9%;核心淨利潤155.5億元,同比+21.0%;每股基本收益3.47元,同比+12.6%。地產結算收入1,408億元,同比+29.5%;地產結算面積1,068萬方,同比+30.6%。毛利率和歸母淨利率為33.6%和12.1%,同比分別-1.1pct和-1.9pct;核心淨利率10.3%,同比-0.8pct;三費費率為7.0%,同比-0.5pct,其中管理費率-0.3pct;投資收益13.5億元,同比+110.2%;投資性房地產公允價值變動37.3億元,同比-20.6%;預收賬款1,552億元,同比+36.8%。此外,全年每股派息1.2元,分紅率(占核心利潤)達45%,股息率達4.3%。

2 19年拿地積極、拿地/銷售面積比達122%,繼續深耕一二線、成本可控

2019年公司銷售金額2,425億元,同比+20.9%;銷售面積1,424萬平,同比+15.2%;銷售均價1.7萬元/平,同比+4.9%。2019年公司拿地積極,全年拿地面積1,731萬方,權益比例74%,拿地面積/銷售面積122%,拿地面積中76%位於一二線;拿地金額1,071億元,拿地額/銷售額44%;權益拿地均價6,186元/平,拿地均價/銷售均價36%,同比-6.7pct。2019年末,公司總土儲6,814萬方,權益比例70%,對應未竣工貨值1.16萬億;剔除已售未結後可售面積5,314萬方,對應可售貨值9,071億元,覆蓋2019年銷售額3.7倍。

3 商業業內領跑,長租初具規模,物管快速增長,未來估值貢獻可觀

商場方面,2019年已開業面積377萬方(包括停車場493萬方),實現租金47.5億元,同比+31.9%;我們預計2020年租金60億元;商場銷售額267億元,同比+25%;全年平均日客流154萬人次,同比+23%。長租方面,冠寓已開業7.5萬間,整體出租率77.4%,其中開業超過六個月的項目出租率為87.3%;租金11.8億元,同比+176%;我們預計2020年租金15億左右。物業方面,實現物業及相關服務收入44.4億元,同比+48.7%;目前合約面積4億平,在管面積1.29億平。預計未來公司的多元化業務估值貢獻可觀。

4 境內外全投資級民營標杆,財務穩健、負債低位、預收款高覆蓋

2019年末,公司資產負債率74.7%,同比+2.4pct;淨負債率僅51.0%,同比-2.0pct,處於行業低位;現金短債比4.4倍;融資成本4.54%,同比-0.01pct。2019年公司發行5-7年債成本在3.90-4.70%,併成功發行8.5億/3.95%/10年美元債,處於行業低位。2019年末已售未結金額2,535億元,同比+29.9%,覆蓋2019年地產結算金額1.8倍,鎖定未來業績釋放。

5 投資建議:長期而穩定的增長,多元開花、估值可觀,重申“強推”評級

龍湖集團作為行業龍頭,25載穩健發展曆程樹立了公司守信篤行的市場形象;我們認為公司後續將繼續憑藉戰略前瞻、精細運營、財務穩健和城市深耕四大特色穩健前行,同時商場、長租和物業的多元業務表現也值得期待。我們認為公司未來核心業績增速將持續而穩定,但為反映投資性房地產重估較謹慎,我們分別將公司2020-22年每股收益預測調整為3.68、4.44、5.32元(原預測2020-21年為3.92、4.79元),維持目標價43.40港元,重申“強推”評級。

6 風險提示:新冠肺炎疫情影響超預期、房地產調控政策超預期收緊

一、19年歸母利潤同比+13%、核心利潤+21%,分紅率持續高位、達45%

2019年公司營業收入1,510億元,同比+30.4%;歸母淨利潤183.4億元,同比+12.9%;核心淨利潤155.5億元,同比+21.0%;每股基本收益3.47元,同比+12.6%。地產結算收入1,408億元,同比+29.5%;地產結算面積1,068萬方,同比+30.6%。

毛利率和歸母淨利率為33.6%和12.1%,同比分別-1.1pct和-1.9pct;核心淨利率10.3%,同比-0.8pct;三費費率為7.0%,同比-0.5pct,其中管理費率-0.3pct;投資收益13.5億元,同比+110.2%;投資性房地產公允價值變動37.3億元,同比-20.6%;預收賬款1,552億元,同比+36.8%。此外,公司全年每股派息1.2元,對應分紅率(占比核心利潤)達45%,對應股息率達4.3%。

二、19年拿地積極、拿地/銷售面積比達122%,繼續深耕一二線、成本可控

2019年公司銷售金額2,425億元,同比+20.9%;銷售面積1,424萬平,同比+15.2%;銷售均價1.7萬元/平,同比+4.9%。2019年公司拿地積極,全年拿地面積1,731萬方,權益比例74%,拿地面積/銷售面積122%,拿地面積中76%位於一二線;拿地金額1,071億元,拿地額/銷售額44%;權益拿地均價6,186元/平,拿地均價/銷售均價36%,同比-6.7pct。

截至2019年末,公司總土儲6,814萬方,權益比例70%,對應未竣工貨值1.16萬億;剔除已售未結後可售面積5,314萬方,對應可售貨值9,071億元,覆蓋2019年銷售額3.7倍。

三、商業業內領跑,長租初具規模,物管快速增長,未來估值貢獻可觀

商場方面,2019年已開業面積377萬方(包括停車場493萬方),實現租金47.5億元,同比+31.9%;我們預計2020年租金60億元;商場銷售額267億元,同比+25%;全年平均日客流154萬人次,同比+23%。長租方面,冠寓已開業7.5萬間,整體出租率77.4%,其中開業超過六個月的項目出租率為87.3%;租金11.8億元,同比+176%;我們預計2020年租金15億左右。物業方面,實現物業及相關服務收入44.4億元,同比+48.7%;目前合約面積4億平,在管面積1.29億平。預計未來公司的多元化業務估值貢獻可觀。

四、境內外全投資級民營標杆,財務穩健、負債低位、預收款高覆蓋

2019年末,公司資產負債率74.7%,同比+2.4pct;淨負債率僅51.0%,同比-2.0pct,處於行業低位;現金短債比4.4倍:融資成本4.54%,同比-0.01pct。2019年公司發行5-7年債成本在3.90-4.70%,併成功發行8.5億/3.95%/10年美元債,處於行業低位。2019年末已售未結金額2,535億元,同比+29.9%,覆蓋2019年地產結算金額1.8倍,鎖定未來業績釋放。

五、投資建議:長期而穩定的增長,多元開花、估值可觀,重申“強推”評級

龍湖集團作為行業龍頭,25載穩健發展曆程樹立了公司守信篤行的市場形象;我們認為公司後續將繼續憑藉戰略前瞻、精細運營、財務穩健和城市深耕四大特色穩健前行,同時商場、長租和物業的多元業務表現也值得期待。我們認為公司未來核心業績增速將持續而穩定,但為反映投資性房地產重估較謹慎,我們分別將公司2020-22年每股收益預測調整為3.68、4.44、5.32元(原預測2020-21年為3.92、4.79元),維持目標價43.40港元,重申“強推”評級。

六、風險提示:新冠肺炎疫情影響超預期、房地產調控政策超預期收緊

《2017年房地產投資策略:週期淡化,資產為王》(16/12/07)

《房地產及產業鏈對GDP的影響分析:大比重卻小貢獻,弱市下維穩為先》(17/01/06)

《對於H股地產大漲及A股地產邏輯的思考:週期未完、城市分化,看好一二線資源和強三線開發》(17/02/09)

《對三四線城市成交持續性的分析:當鬼城不再,強三線逆襲,料量價齊升》(17/02/28)

《對三四線城市成交持續性的分析2:棚改貨幣化為本輪三四線熱銷的核心驅動力》(17/03/29)

《北京等樓市政策點評:看淡調控的老生常談吧,請重視棚改的投資主旋律》(17/03/30)

《國家設立雄安新區點評:雄起京津冀,安定百姓家,未來值期待》(17/04/05)

《房地產16年年報及17年1季報分析:行業基本面不差,但配置已降至曆史新低》(17/05/02)

《三年棚改新規劃點評:三四線短期棚改邏輯中期化,三四線住宅需求、下遊消費和上遊投資都將受益》(17/05/25)

《H股房企大漲及對A股房企影響分析:棚改貨幣化及集中度提升賦予龍頭房企增量空間》(17/05/31)

《對房地產行業集中度的分析:規模效應加劇、集中度大增、強者更強》(17/06/05)

《對反常週期下龍頭房企的優勢分析:集中度快增、MSCI納A,龍頭基本面和估值雙雙提升》(17/06/22)

《對房地產小週期的深度研究-週期反常、經驗失效,重構投資邏輯》(17/07/03)

《對房地產投資的定性及定量研究-土地及低基數推動Q3投資增速或超10%》(17/07/13)

《藍光發展首次覆蓋-雄踞西南謀全國,改弦更張助成長(強烈推薦)》(17/08/18)

《房地產行業2017年中報分析:業績高位放緩、利潤率改善,預收鎖定率再提升(推薦)》(17/09/03)

《北辰實業首次覆蓋-資源優質、業績反轉,京國改優質標的(強烈推薦)》(17/09/12)

《長效機製猜想:實為住房製度改革,並重在長效和穩定(繼續看多龍頭)》(17/11/13)

《2018-20年房地產行業展望:供給盛世已至,龍頭風鵬正舉》(17/12/11)

《新城控股深度報告-秉持無週期拿地,鑄就快周轉典範(強烈推薦)》(18/03/23)

《風鵬正舉系列之萬科A:三十載行業領跑,九萬里鯤鵬展翅(強烈推薦)》(18/04/04)

《房地產政策研究專題:人才新政加速戶籍城鎮化,推動購房需求釋放、體量客觀》(18/05/10)

《房地產2018中期策略:行至水盡處,坐看雲起時》(18/05/23)

《非標專題:非標壓縮總量影響可控,融資集中度提升更值關注》(18/06/13)

《風鵬正舉系列之保利地產深度:積極變革啟征程,鷹擊長空薄雲天(強烈推薦)》(2018/07/05)

《風鵬正舉系列之中南建設深度:中流擊楫,南山可移(強烈推薦)》(18/07/23)

《風鵬正舉系列之融創中國深度:融彙九州揮灑宏圖,創業四海鴻鵠誌展(強烈推薦)》(18/08/09)

《房地產行業2019年投資策略:寒夜將盡,曙光在前》(18/11/22)

《房地產週期複盤研究專題:週期輪迴,踏雪尋梅》(18/12/25)

《居民杠杆率空間研究專題:城鎮化決定加杠杆空間,極限支撐需求中樞12億平》(18/12/25)

《風鵬正舉系列之招商蛇口:聚萃招商百年積澱,力鑄蛇口卓越之道(強烈推薦)》(19/01/25)

《風鵬正舉系列之金地集團:堅守核心城市,提效賦能、謀局未來(強烈推薦)》(19/01/30)

《風鵬正舉系列之陽光城:雨後陽光,夢想綻放(強烈推薦)》(19/02/22)

《首開股份深度報告:首家千億地方國資房企,北京國企改革重要標的(強烈推薦)》(19/03/12)

《估值深度:政策改善、信用寬鬆,突破行業估值枷鎖》(19/03/22)

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《房地產2019年中期策略:回歸本源,拾級而上》(19/05/03)

《物業管理深度報告:朝陽行業,黃金時代》(19/05/16)

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《三四線市場深度報告:棚改退坡但餘音繞樑,城市獨立週期正當時》(19/07/28)

《保利地產深度報告:央企龍頭、優勢凸顯,被低估的核心資產》(19/08/14)

《小週期延長的延伸研究:供給端調控,小週期延長,弱波動+強分化新格局》(19/08/20)

《中航善達重大事項點評:量組定價誠意十足,非住宅物管龍頭成型》(19/08/25)

《商業地產行業深度報告系列之一:優質商業地產受益資產荒,流動性寬鬆驅動價值重估》(19/09/19)

《藍光發展深度報告:嘉寶服務上市在即,物管當紅望增厚估值》(19/10/13)

《2020房地產策略:穩中前行,多元開花》(19/11/11)

《大悅城跟蹤報告:重組煥發活力,商業+產業協同拿地優勢凸顯》(19/11/19)

《非住宅物業深度:物管從小區走向城市,非住宅藍海疆域無邊》(19/11/20)

《新大正深度報告:聚焦非住宅優質賽道,資本賦能揚帆起航》(19/12/03)

《保利物業深度研究報告:央企物管龍頭,啟征黃金賽道 》(19/12/19)

《商業地產行業深度報告系列之二:商業地產迎機遇,存量經營估值優》(19/12/27)

《金科股份深度報告:渝派代表,多元激勵,高質量成長》(20/01/12)

《複盤2003年:房地產穩態中短暫擾動,或促發逆週期調控彈性加大,優選錢多貨多的優勢房企》(20/02/02)

《政策點評:中央加大宏觀政策調節力度,地方密集出台地產支持政策》(20/02/13)

《綠城服務深度報告:品質服務標杆,領跑黃金賽道》(20/02/21)

《龍湖集團深度報告:龍躍雲津上,泛舟山湖間》(20/03/01)

《世茂房地產深度報告:三十而立再出發,積極變革鑄輝煌》(20/03/19)

《美的置業深度報告:傳承美的基因,鑄造優質成長》(20/03/21)

華創地產研究團隊

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複旦大學理學碩士

曾任職於戴德梁行、中銀國際

2016年加入華創證券研究所

慕尼黑工業大學工學碩士

2015年加入華創證券研究所

同濟大學管理學碩士,CPA,FRM

曾任職於上海地產集團

2017年加入華創證券研究所

哥倫比亞大學理學碩士

2018年加入華創證券研究所

袁 豪 首席分析師

13918096573

魯星澤 研究員

18390086688

曹 曼 研究員

13816593032

鄧 力 研究員

19928735949

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