在中國“神盤”里迷失
2020年03月25日12:13

  在中國“神盤”里迷失

  來源:中房頭條

  “曾經的清水灣,以超高毛利率讓陳卓林賺得盤滿缽滿。2018年4月海南省出台的一紙全島限購令,讓這個“神盤”銷售額一落千丈,沒有了那隻生金蛋的母雞,雅居樂的業績褪去了顏色,泯然眾人矣。”

  話說,2005年12月15日,尚且只能稱之為中山地產商的雅居樂以黑馬的姿態在聯交所上市 ,募集到資金31.5億港元,按照當時的彙率,折合人民幣約25億元。

  拿到了這麼一大筆錢,讓還沒有走出廣東的雅居樂老闆陳卓林有了更多的想法。陳老闆坐著直升飛機,把海南島所有的灣區都轉了個遍,一眼就相中了陵水縣清水灣那片長達12公里的原生態沙灘。

  那裡被譽為是“海南最美的海岸線”之一,坡度平緩沙質細膩並極具特色,被外國友人形容為“會唱歌的沙灘”。聽說,全世界只有三個地方的沙灘具備這些特質:夏威夷、澳洲的黃金海岸、中國的清水灣。

  2006年,雅居樂與海南省陵水縣政府簽訂了一份清水灣片區的開發合作協議,承諾要在十年之內累積投資上百億元分期開發項目。

  一年後,陳老闆拍出了10億元的真金白銀,拿下了清水灣一期12個地塊,規劃總建築面積296萬平方米,折算下來成本僅226元/平方米。

海南雅居樂清水灣
海南雅居樂清水灣

  2008年,雅居樂又拿了清水灣第二期土地,這次拿下的價格比第一期還低,僅為207元/平方米。之後,再接再厲的雅居樂順利拿下第三期土地,完成了清水灣的全面佈局。清水灣一二三期加在一起,占地15000畝,拿地總計耗資25億元。也就是說,雅居樂上市募集的資金全壓在這裏了。事後回頭看,不得不佩服,陳老闆的膽識和魄力。

  當然,真實的投資遠不止這些,雅居樂還要負責這些地塊的七通一平及市政配套。比如清水灣項目需要開發商自行建設一座自來水廠,在整個區域自行建設3~4套汙水處理系統,處理方式是汙水經過汙水場處理後注入球場的人工湖,然後利用它進行噴灌植物。其他的交通市政設施和配套設施也都需要自己完成,前期投入不菲。雅居樂官方說法是總投資超300億元。

  這樣的大手筆,讓陳老闆擁有了一個規劃面積1.5萬畝的超級大項目,房地產圈誕生了一個“中國神盤”。

  神盤的拉動力很驚人:那個曾經全國惟一的沿海國家級貧困縣搖身一變,連續9年GDP增長速度在海南全省名列前茅。陵水縣老百姓的命運自此改寫了,很多人洗腳上田、停船靠岸成為了服務業從業人員。

  當然,“慧眼識珠”的陳卓林也開始逐漸走上人生的巔峰。2009年,清水灣第一次開盤就賣了64億元,約占雅居樂當年銷售額的28%。2009年一炮打響之後,2010年,雅居樂清水灣搭上“國際旅遊島”快車,當年銷售業績近百億元。

  之後的每一年,打聽清水灣的銷售額幾乎成為了業內的慣例。最過分的是2017年,清水灣賣出了179億元,拿下2017年度中國房地產項目銷售冠軍。一個項目的銷售額相當於這一年全國排名第80位的那家房地產企業全年的銷售額。

  去年,清水灣舉行了盛大的十週年慶祝活動,有好事者算了一下,開盤9年來,這個項目累計銷售額超過880億元,幾乎是國內最高的單盤銷售額。

  當年這個項目有多火?深水君的幾個北方朋友都曾通過各種渠道搶購清水灣的房子,一開始還想著怎麼拿折扣,後來連買到喜歡的戶型都難。房子有多好賣,一個側面的佐證是,2019年初雅居樂海南區域總裁簡毓萍被辭退,內部文件說,她在2010年至2013年負責海南區域營銷期間,多次收受外部人員巨額賄賂,利用職務之便違規圈定優質房源給外部人員轉賣牟利。

  一個清水灣,把雅居樂送上了千億行列,還讓陳老闆賺得盆滿缽滿,榮獲“最牛旅遊地產開發商”稱號,引得同行們一片“羨慕嫉妒恨”。

  不過呢,正如那首閩南歌里唱的:“人生就像是海上的波浪,有時起,有時落。”

  2018年4月,海南宣佈全域限購,調控的巨浪打到了這個如日中天的“超級神盤”身上。那一年雅居樂雖然破了千億,但沒有完成年初定下的銷售目標,只差了70多億元。

  有點意難平的陳老闆委屈的說,如果海南限購政策不出來,業績會比預期好很多。聽說,2018年清水灣的原定銷售任務是130億元,限購之下,最終只完成80多億元。

  也因為海南的房子賣不動了,雅居樂去年製定了一個明顯降低的增長預期:增長10%。3月23日,雅居樂發佈了2019年業績,銷售目標倒是完成了,但是錢賺少了。毛利同比下跌25.6%,毛利率從去年的43.9%下跌到30.5%。行業高毛利率的代表,一下就泯然眾人矣。當天的地產股暴跌慘案中,雅居樂的跌幅進了前三。

  利潤下滑的主要原因是清水灣的入賬少了。2018年,雅居樂海南區域的入賬金額是113億元,2019年只有不到40億元,高毛利項目貢獻小了,拉低了整個毛利率水平。

  同行們眼紅清水灣,一方面是因為銷售額確實高,但最重要的是毛利率超高。在清水灣為代表的海南項目高毛利率的拉動下,2018年,整個雅居樂的毛利率高達43.9%,一躍成為行業內高毛利的代表。

  曾經的清水灣,一直是陳卓林眼裡最好的項目,沒有之一,“因為每年的貢獻都是很大的”。“寶貝”、“金蛋”這樣寵溺的稱呼,時不時就會從陳老闆嘴裡蹦出來。

  不過這隻會生金蛋的母雞一旦不下蛋,雅居樂的業績就褪去了顏色。清水灣成就了雅居樂,但清水灣也讓雅居樂迷失。

  投行的朋友說,2019年清水灣的預售金額是100億元左右,雖然不及高峰期,但在全域限購的背景下也還算可以了。目前雅居樂在海南還有500萬平方米的土儲,光是清水灣就占了400萬平方米,相當於1000億元的貨值。

  在發佈會上,陳老闆說,去年過得不容易,今年會更難,所以雅居樂的計劃是不增長。他很矛盾,一邊堅信海南的限購有一天會放開,一邊又承認對海南項目的投資正在變少,整個2019年,雅居樂都沒有在海南拿地。

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