疫情過後,房價真的會降嗎?
2020年03月12日13:54

原標題:疫情過後,房價真的會降嗎?

在經曆2019年上半年火與熱、下半年冰與冷的行情後,眾多房企、投資客和研究機構都在預測分析——2020年的樓市“小陽春”將帶來怎樣的驚喜。

孰料,突如其來的新冠肺炎踩下了各地樓市的“急刹車”。一時間,各地樓市進入“冬眠”。

隨著疫情慢慢得到控製,各地陸續開展復工複建。3月11日,深圳市住房和建設局發佈《關於應對新冠肺炎疫情支援房地產企業加快復工復產的若干措施》的通知,其中明確指出,對已批未開盤、已批在售項目的房地產開發企業,允許視疫情防控情況現場開盤、開放線下售樓處。

深圳的新政,似乎讓房地產看到一絲曙光。不過,“解凍”後的樓市將走向何方?作為各方最關心的話題,房價真的會降嗎?

小陽春或難再現

基於春節返鄉置業潮,每年的房地產市場在春季會出現一波銷售旺季,行業內稱之為“小陽春”。但庚子鼠年,目前還沒有讓任何一家房企感受到春天的溫暖。

疫情衝擊下,樓市成交量接連下滑。根據中國房地產決策諮詢數據平台(CRIC)監測,春節期間88個重點城市商品房成交量相比2018年春節假期減少63%,部分三四線城市零成交,住房需求短期被抑製。

中指研究院發佈的《疫情對房地產市場及企業影響調查》報告顯示,在500位地產經理人中,近八成認為此次疫情對樓市的抑製作用高於2003年“非典”,普遍對2020年房地產市場發展預判較為悲觀,超半數認為疫情對整個房地產市場影響週期為兩個季度。

從全年來看,超半數受訪者認為今年銷售規模會下滑,其中25%預計所在公司的成交規模會下降10%-30%,20%認為降幅在10%以內。而從各大房企發佈的1-2月份的銷售數據來看,銷售量均有不同程度的下滑。

目前,除恒大集團2月業績逆勢增長外,據統計,富力地產、中國金茂、禹洲地產、正榮地產、新城控股、雅居樂集團這6家企業2月銷售量降幅較超過了50%。

3月2日克爾瑞發佈《2020年1-2月中國房地產企業銷售TOP100排行榜》從1-2月的累計銷售金額來看,百強房企整體的業績規模同比降低23.8%。其中,有超8成的百強房企2月單月和累計業績同比雙降。

克爾瑞表示2月受疫情影響,百強房企單月全口徑銷售金額環比降低43.8%,同比降低37.9%。超8成的百強房企2月單月和累計業績同比雙降。而從市場層面的城市供求數據來看,在CRIC重點監測城市中,2月多數城市零供應,重點一二線城市成交量同比下降77%,廣州、寧波、重慶、西安、南寧、大連、武漢等城市單月成交量的同比跌幅均大於90%。

貝殼研究院發佈的數據顯示,2020年1-2月份,北京鏈家二手房的實時成交量同比下降了約57.6%。此外,價格方面也有所下滑。貝殼研究院發佈的數據顯示,2月份北京二手房的成交均價為54115元/平方米,環比下跌了8.6%,同比下跌了9.7%。新增房源掛牌均價為57790元/平方米,環比跌幅擴大至3.9%。

就在市場一片清冷之際,近60城市政府出手維穩樓市。其中,河南駐馬店市發佈《關於進一步規範促進房地產業平穩健康發展的意見》,出台17項穩樓市政策。規定,用公積金購買首套房,最低首付比例由30%下調為20%。

就在各方認為房地產行業將要複蘇回暖之際,2月28日,河南省政府約談了駐馬店市政府相關負責同誌,對駐馬店近期房地產政策的執行提出了明確的要求。約談要求駐馬店市堅持房住不炒的定位,不將房地產作為短期刺激經濟的手段,實現三穩目標。

3月7日,海南省一紙“限購令”更是讓整個市場重新開始思考2020年的房地產行情。

海南當晚召開的新聞發佈會,不僅明確規定“新出讓土地建設的商品住房,實行現房銷售製度”用以控製期房售房方法,而且指出“對在海南已經擁有兩套及以上住房的本省戶籍和常住居民家庭,停止向其銷售安居型商品住房和市場化商品住房”。

一方面,房企的銷量下滑;一方面,各地樓市政策反複震盪,疫情之下,下跌似乎已經成了部分人的共識,那房價到底會走向何方呢?

“穩”字當頭

業內人士告訴中國新聞週刊,近年來,房價一直處於“穩”的狀態,國家調控之下,房地產市場趨於冷靜,正在向健康穩健方向發展,告別了激烈震盪的“瘋狂期”,雖然在疫情影響之下,1-2月份部分城市的樓市成交量低迷,但巨大的剛需市場仍在給這個行業托底,近期不太可能出現劇烈漲跌的情況。

此前,貝殼研究院公佈了一份名為《疫情下的住房消費者預期調查》的報告。其中有數據顯示僅有8.5%的受訪者受疫情影響取消了買房計劃,有9.7%的受訪者表示會按原計劃買房,有超過60%的受訪者表示會推遲購房計劃。

不難看出,在剛需條件的催化下,儘管六成受訪者表示推遲購房計劃,但並未放棄購買的需求。58研究院發佈的一份報告也佐證了這一數據,1月份,全國臨感VR售樓處訪問量佔比提升,環比上漲57.7%;北京、海口、太原的臨感VR售樓處訪問量佔比環比增長超70%。

“疫情結束後,期間積壓的購房需求或將得到釋放”,58安居客房產研究院分院院長張波認為。複盤2003年的SARS不難看出,疫情對房地產市場會有短暫的影響,但是對整體的市場行情的影響並不明顯。

受SARS疫情影響,2003年二季度我國GDP出現明顯放緩,但僅影響一個季度後就出現了快速修復,期間主要衝擊了消費類行業,但對於房地產投資及量價的影響相對較小,其中房地產投資和銷售面積也僅是在3月、4月出現了一定幅度增速高位放緩,但5月就實現了修復,2003年全年房地產投資和銷售面積增速分別高達30%和29%。

需要注意的事,兩次疫情期間我國房地產市場所處的宏觀經濟環境、政策環境、市場環境等方面存在差異。2003年SARS疫情影響期間,貨幣、樓市政策等方面較為寬鬆,房地產行業受到政策支援。而2017年之後房地產行業調控力度初顯,推行穩地價、穩房價、穩預期的長效管理調控機製仍是堅定不移的。

近日,人民銀行會同財政部、銀保監會召開金融支援疫情防控和經濟社會發展座談會暨電視電話會也特別強調堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位和“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”要求,保持房地產金融政策的連續性、一致性、穩定性。

穩字當頭必將成為2020年的主旋律。

財經評論員嚴躍進表示,近來住房和城鄉建設部再次明確,長期堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位。此中新意在於強調了“長期”,這表明“房住不炒”定位不會受到市場週期影響。無論市場好與壞,對樓市的管控都不會放鬆,這對於2020年及未來的樓市發展都有很強的指導意義。同時,相關政策也明確提出發展長效機製和調控機製,體現了引導樓市健康平穩成長的思路。

此外,3月6日,住房和城鄉建設部部長王蒙徽在《人民日報》發表署名文章提出,著力穩地價穩房價穩預期,保持房地產市場平穩健康發展。長期堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位,繼續穩妥實施房地產市場平穩健康發展長效機製方案,建立和完善政策協同、調控聯動、監測預警、輿情引導、市場監管等房地產調控體製機製,落實城市主體責任,因城施策、分類指導,保持房地產市場平穩運行。

據央行官網2月20日消息,LPR最新報價為:1年期LPR為4.05%,5年期以上LPR為4.75%。此前,2020年1月20日公佈的1年期LPR為4.15%,5年期以上為4.8%。

LPR的下降釋放了什麼信號,是否意味著房產又將異軍突起?

國家金融與發展實驗室特聘研究員董希淼認為,此次LPR下降這可能體現兩個方面的意圖,第一,疫情對我國經濟的影響是短期的,因此短端利率下降更多,重在幫助企業渡過當前的難關;5年期以上LPR下降5個基點,不向房地產市場放出寬鬆信號,表明房地產調控仍未放鬆。

(原題:《疫情過後,房價真的會降嗎?》)

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