資策鍾楚義:樓市短期趨平淡 剛性需求作主導
2020年01月06日03:00
資本策略鍾楚義說,社會活動對樓市帶來打擊,目前市場由低息及剛性需求支撐。

【星島日報報道】持續逾半年的社會運動,對經濟帶來重大打擊,資本策略主席鍾楚義接受訪問指出,今次社會運動影響大,情況複雜,令樓市與過往所遇上的低潮並不相同,未來樓市走向,要視乎社會局勢發展。現時,樓市未見顯著下跌,只因利息低企,加上有剛性需求作主導,惟短期內樓市仍然趨向平淡。

鍾楚義認為,以往沙士以至金融海嘯,都是單一事件,當事情一過,一切迅速回復正常,惟今次的「政治沙士」情況複雜,凸顯很多社會問題,需要逐一解決,今次衝擊巨大,樓市看不見有甚麼好消息,惟樓價未見大跌,新盤持續推售,銷情依然不俗,可見上車及換樓剛性需求龐大,目前利息低企,是支撐市況的重要因素。至於二手市場間中見有低價筍盤,則屬正常現象。

早前政府大坑道地皮招標,20多家發展商空群出動;西九「商業地王」3份標價差距則如此大,可見超級巨型項目客路有限,他提議,未來政府應該將巨型地王項目拆細,讓更多發展商參與,不但令市場百花齊放,亦增加庫房收入,為香港創造利益,至於行政管理上並不困難,大可以使用同一張地契,管理多幅拆細地皮,在規劃上作出適當限制。

鍾楚義又說,大坑地皮競投者多,惟他相信,逾半發展商出價低,每方呎樓面地價不足2萬,大家對「短線市況」感到「驚驚地」,惟長線來說,仍然看好後市,否則反應不會如此熱烈。事實上,過往每次香港樓價跌至低谷都會復甦,然後再攀上另一個新高峰,樓價遠高於從前,但願今次亦如此。

他說,社會運動來得突然,衝擊空前大,幸好市場信心暫未崩潰,不過,現時處於邊緣地帶,政府要把握時間解決問題,加以聆聽業界聲音,在地產範疇方面,他認為政府不斷推豪宅地,近期推大坑地皮,過往有山頂文輝道地,同一時間,政策卻不配合,不斷打壓這個市場,首先,當樓價金額愈大,(從價印花稅)稅率愈高,加重豪宅買家負擔,窒礙市場需求,而且,更在當今市道低迷時推一手空置稅,給發展商重重一擊。

他解釋,豪宅由投地發展至賣現樓,可能長達10年,例如,會德豐及南豐於2010年投得山頂聶歌信山地皮,發展成MOUNT NICHOLSON,現時項目仍在賣樓中,以10年的光景賺取1倍的利潤,平均每年回報不多。「假如這筆資金用於發展中細價樓,賣樓花套現,資金已幾次『回籠』,這才真正賺錢。」

早前政府放寬按保上限啟動換樓鍵,但涉資千萬元的豪宅未有受惠,鍾楚義說:「部分換樓客打算賣掉涉資800多萬的住宅,換入逾千萬、甚至數千萬元的豪宅,有見首期涉資大,稅率高企,能力不足者,只好放棄換樓,結果,金額800多萬住宅流通量不足,造成供求失衡。」

作為發展商,鍾楚義強調,基於利益攸關,他不要求政府放寬一手樓按保,建議放寬涉資千萬的二手樓按保,全面啟動換樓鍵。他更表示,超級豪宅屬於另類市場,即使昂貴,亦不影響民生,不應該抗拒海外買家,買樓有助他們在港落地生根,將業務引入香港,創造就業機會。「正如在意識形態上,有人反對富豪玩遊艇,可是,遊艇能創造就業,看顧遊艇以至維修保用,都僱用不少人。」

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