深圳取消“豪宅稅”價格標準 一套房能省幾十萬
2019年11月15日19:19

  深圳取消“豪宅稅”,價格標準 一套房能省幾十萬

  來源:《中國經濟週刊》

  記者 羅贇 | 廣東報導

  “雙十一”當天,深圳樓市也迎來利好消息,“豪宅稅”徵收有了新的標準。從11月11日起,普通住宅不再設置價格線,只要小區容積率高於1.0的住宅、單套建築面積在144平方米以下的均屬普通住宅,滿兩年可免徵增值稅。

  “新政策實施後,增值稅這一塊能省下20萬-30萬元左右,很多之前猶豫的買家都出手了。” 深圳市南山區的房產中介孫先生自11日晚就接到多位業主和購房者打來的諮詢電話。

  “豪宅稅”免徵新標準出台意味著深圳樓市的“鬆綁”嗎?這將對深圳樓市產生什麼樣的影響?

  深圳“豪宅”界定不再看總價,購房成本降低

  所謂“豪宅稅”其實是“非普通住宅稅”,是對被認定為“非普通住宅”的二手住房交易時徵收的懲罰性稅收,主要體現在增值稅上。

  具體來說,“普通住房”滿2年免徵增值稅,“非普通住房”徵收銷售價格與購入價格差額5%的增值稅。對於普通住房的界定,深圳此前一直執行的是2015年的普通住房價格認定標準。

  深圳市規劃和國土資源委員會2015年9月25日發佈的《關於深圳市2015年享受優惠政策普通住房價格標準的通告》規定,享受優惠政策的普通住房,應當同時滿足以下三個條件:住宅小區建築容積率在1.0(含)以上;單套住房套內建築面積120(含本數)平方米以下或者單套住房建築面積144(含本數)平方米以下;實際成交價低於本通告規定的所在區域普通住房價格標準((不同區域的上限介於200萬元至490萬元之間))。”

  所謂“價格標準”,也即本次發佈的新政策取消的價格線。按照《關於深圳市2015年享受優惠政策普通住房價格標準的通告》,羅湖區總價超過390萬元、福田區超過470萬元、南山區超過490萬元、鹽田區超過330萬元、寶安區超過360萬元、龍華區超過320萬元、龍崗區超過280萬元、光明區超過250萬元、坪山區超過200萬元、大鵬新區超過230萬元的房子,即使滿足建築容積率在1.0以上,且單套住房套內建築面積120平方米以下或者單套住房建築面積144平方米以下,也被認定為“非普通住宅”,需要按照“豪宅稅”標準交稅。

  11月11日下午,深圳市住房和建設局(下稱“深圳市住建局”)發佈官方公告稱,日前,深圳市將普通商品住房標準調整為:宗地容積率1.0以上且房屋建築面積144平方米以下。

  深圳市稅務局回應稱,普通住房認定標準政策由深圳市住建部門製定;深圳市買賣二手房增值稅稅收政策保持不變,現行政策為:個人將購買不足2年的住房對外銷售的,按照5%的徵收率全額繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的,以銷售收入減去購買住房價款後的差額按照5%的徵收率繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的,免徵增值稅。

  那麼,各區普通住宅不再設置價格線後,原本在“豪宅”價格線以上的房子能省下多少稅費呢?

  以90平方米的房子為例,樂有家研究中心計算了深圳各區“原豪宅”依照新政策可省下的稅費表,根據該中心測算,僅僅是一套90平方米的房子,最高就可省20萬元稅費。

  來源:樂有家研究中心

  業內人士分析,“豪宅稅”免徵新標準出台後對深圳市大戶型房源是較大的利好,尤其是羅湖、福田、南山及龍華這幾個原“豪宅線”偏低的區域。

  根據樂有家研究中心的預測,新政對於樓市將產生不小的刺激,短期內深圳二手住宅掛牌價將有所上漲,議價空間縮小,成交週期縮短,對於剛需客戶而言,即使因稅費減少而導致售價上漲,但因房屋總價可納入貸款中,剛需的初始購房成本仍然會大大減少。

  深圳市福田區的房產中介陳先生提到,近期成交量增多,也有業主因“豪宅稅”調整,第二天就調高了報價,但是漲價的業主大多不著急賣。南山區的房產中介孫先生則表示,調整“豪宅稅”政策一出來,電話就被打爆了,都是諮詢買賣二手住宅的。

  樂有家片區分析師楊宣表示,目前,成交週期已經縮短,之前很難賣的房子,現在很快就能賣掉了,在以後的交易中,大家會慢慢接受業主的漲價行為,客戶和業主兩方互相博弈最終會形成平衡點。

  “豪宅稅”調整意味著深圳樓市“鬆綁”?

  其實,隨著房地產市場形勢的變化,2015年9月公佈實施的普通商品住房標準與居民合理住房需求日益不匹配,深圳樓市擁有大量中小戶型住房交易需要繳納增值稅,這無疑加大了剛需購房者的負擔。

  據深圳中原研究中心統計數據,10月深圳二手住宅均價為54551元/㎡,按照90平方米來計算,套均總價490萬元,高出了任何一個區的豪宅線,而2018年深圳二手住宅成交主體集中在250萬-350萬元、350萬-500萬元,250萬-500萬元區間占比達51%。也即大量二手住宅處於原“豪宅線”以上,而高價二手住宅成交量低或未放盤。而在今年下半年深圳二手住宅均價持續走高的情況下,原“豪宅線”越來越顯得不合時宜。

  深圳中原董事總經理鄭叔倫表示,“豪宅稅”調整對於深圳樓市是一個非常大的利好,上一次“豪宅稅”標準為2015年出台,時至今日已經大大不符合深圳住宅標準,普通住宅“豪宅化”非常嚴重,大大打壓了剛性需求。在目前滿足剛需背景下,“豪宅稅”的變動在預料之中;從新出台的標準看,取消了各區的總價限製,只對面積做了限製,非常大比例的房源從豪宅變為普通住宅,大大刺激了144平方米以下,以前在“豪宅線”以上的住宅成交,對於改善性需求來說是大利好。

  廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為,新規將讓很多房子都不是豪宅了,這對交易是一個極大的促進,預計深圳的存量房會明顯地流轉起來。

  那麼,“豪宅稅”調整是否意味著深圳樓市“鬆綁”呢?

  深圳市住建局在11月11日下午發佈的官方公告中明確提到,這是在堅持“房子是用來住的,不是用來炒的”定位下,落實國家減稅降費精神,充分考慮普通居民家庭合理住房消費而採取的一項舉措。需要特別強調說明的是,此次調整普通住房標準,並不影響深圳市房地產調控政策。未來深圳將通過住房製度深化改革,大力發展住房租賃市場,綜合運用土地、金融、稅收、立法等手段,持續完善房地產調控措施,繼續遏製投機炒作行為,促進深圳市房地產市場平穩健康發展。

  對於“其他城市會否跟進深圳的做法”這個問題,易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析,此類政策的實質其實是普通住房標準的調整,這對全國很多城市亦有啟發意義,即後續也需要根據當地房價和剛需購房需求等,積極進行普通住宅的標準調整,讓更多人享受優惠政策。

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