深圳調整豪宅認定標準 業內:北京也可適時調整
2019年11月12日08:03

  原標題:深圳調整豪宅認定標準 業內:北京也可適時調整

  深圳普宅與非普宅標準迎來重大變化,“雙11”這一天,深圳住建部門和稅務局相關工作人員均確認,容積率在1.0以上、單套建築面積在144平方米以下的房子均為普通住宅,滿兩年可免徵增值稅。

  過去五年,深圳的普宅與非普宅標準以總價、容積率和麵積為判斷標準,隨著房價的大漲,深圳不少房源“被豪宅化”。如今,普宅標準不再考量總價,意味著將有部分房源從非普宅劃入到普宅範圍。眾所周知,深圳對於非普宅將另外徵收差額增值稅,這被稱之為“豪宅稅”,隨著新的普宅標準執行,將有一部分房源免徵增值稅。在分析人士看來,或將有30%的市場交易免徵增值稅,而每套房源免徵的稅費或將高達幾十萬元。

  不再以總價計算非普宅標準

  對於普宅和非普宅認定標準調整,深圳市住房和建設局於11月11日公開回應稱,日前,深圳市將普通商品住房標準調整為:宗地容積率1.0以上且房屋建築面積144平方米以下。這是在堅持“房子是用來住的,不是用來炒的”定位下,落實國家減稅降賦精神,充分考慮普通居民家庭合理住房消費而採取的一項舉措。

  深圳市住房和建設局還表示,本市目前適用的普通商品住房標準於2015年9月公佈實施。隨著房地產市場形勢的變化,該普通商品住房標準與居民合理住房需求日益不匹配。

  2015年9月,深圳發佈《關於深圳市2015年享受優惠政策普通住房價格標準的通告》。根據《通告》,將按十個區來劃分:羅湖區每套總價390萬元及以下;福田區每套總價470萬元及以下;南山區每套總價490萬元及以下;鹽田區每套總價330萬元及以下;寶安區每套總價360萬元及以下;龍華新區每套總價320萬元及以下;龍崗區每套總價280萬元及以下;光明新區每套總價250萬元及以下;坪山新區每套總價200萬元及以下;大鵬新區每套總價230萬元及以下。

2015年9月,深圳發佈《關於深圳市2015年享受優惠政策普通住房價格標準的通告》,規定了普宅標準。圖片來源 政府文件截圖
2015年9月,深圳發佈《關於深圳市2015年享受優惠政策普通住房價格標準的通告》,規定了普宅標準。圖片來源 政府文件截圖

  按照上述標準,滿足總價、面積、容積率,均可視為普通住房,在二手房交易中可享受增值稅減免等優惠政策。如今新的調整,最大的變化是將總價標準去掉。

  眾所周知,2015年、2016年,深圳房價飆漲,“普通住宅豪宅化”日趨明顯。根據深圳中原研究中心數據統計,2015年10月,深圳市的新房和二手房價格分別為33599元/平方米和44029元/平方米。2018年深圳新房均價到了54120元/平方米,二手房均價達到了59956元/平方米,比2015年10月大漲了61%和36%。過去兩年,深圳房地產行業有不少聲音指出,深圳需要上調豪宅稅的標準。

  深圳市住房和建設局也表示,目前,市場上大量中小戶型住房交易需要繳納增值稅,這無疑加重了普通居民家庭、剛需購買住房的負擔。對普通商品住房標準進行調整,將有利於使更多剛需家庭享受稅收優惠政策,降低剛需購房成本,滿足合理住房需求。

  單套房源稅費將少交20萬左右

  普宅標準調整,最大的影響是二手房稅費。目前,深圳二手房交易增值稅稅收政策是:個人將購買不足2年的住房對外銷售的,按照5%的徵收率全額繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的,以銷售收入減去購買住房價款後的差額按照5%的徵收率繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的,免徵增值稅。

11月11日,對於普宅標準調整,深圳稅務局官方微博回應稱,買賣二手房增值稅稅收政策保持不變。圖片來源 深圳稅務局微博截圖
11月11日,對於普宅標準調整,深圳稅務局官方微博回應稱,買賣二手房增值稅稅收政策保持不變。圖片來源 深圳稅務局微博截圖

  深圳市稅務局官方微博11月11日對於普宅標準調整也回應稱,該普通住房認定標準等政策,由市住建部門製定;買賣二手房增值稅稅收政策保持不變。

  按照新的標準,將有一部分房源從非普宅劃入普宅,這部分房源如若購買2年以上(含2年)對外銷售,將免徵增值稅。

  將多大程度影響購房者的稅費呢?中原地產以南山一套網簽700萬元、原登記價350萬元的房源做對比,在調整前,該套房源被列為非普通住宅,如果滿兩年出售,在標準調整前,總稅費為34.75萬元,調整後的稅費為13.66萬元,稅費減少近21萬元。

  中原地產首席分析師張大偉表示,深圳戶型普遍比較小,在二手房市場流通房源中,面積超過144平方米的只有15%,也就是說,新標準將影響大約市場30%的交易,這部分房源稅費將大大減少。

  諸葛找房數據研究中心國仕英認為,新的執行標準受益最大的是購房者,將直接減少購房成本,成本基本上節約20萬左右。與此同時,稅費減少在一定程度上會增加深圳購房需求增加,帶動二手房成交量的走高。

  “該政策雖然可能帶來市場的短期波動,但整體來看,屬於市場化的政策調整。”張大偉如是說。

  業內:北京也到了普宅標準調整的時候了

  與深圳相似的是,北京同樣面臨“普宅豪宅化”的情況。而此次深圳普宅標準調整,在業內人士看來,北京也到了普宅標準必須改的時候了。

  眾所周知,北京目前實行的普通住宅認定標準為2014年的版本。首先需滿足住宅小區建築容積率在1.0(含)以上,單套建築面積在140平方米(含)以下;其次,單價不超過最高限價,或總價不超過最高限價,單價、總價符合其一即可。

  具體的最高限價標準是:五環內為單價39600元/平方米、總價468萬元/套;五環到六環為單價31680元/平方米、總價374萬元/套;六環外為單價23760元/平方米,總價281萬元/套。如果在滿足容積率、單套建築面積的條件下,一套房子的單價或總價在上述價格範圍內,則被劃為普宅。

  按此現行標準,新京報記者曾梳理過北京有成交記錄的45個限房價項目,統計結果發現:45個限房價項目中,67%的項目全部房源為非普宅,符合普宅標準的僅有2個,另有14個項目包含有部分或少量普宅,為其中一些小戶型房源。

  張大偉表示,北京86%的新建住宅被認定為豪宅,六環內普通住宅僅有5%。

  眾所周知,北京的普宅和非普宅在首付上差異很大,其中普通住宅首套首付是35%,二套首付是60%;非普通住宅首套首付是40%,二套首付是80%。這對於二手房的購房者以及有換房需求的人來說,影響較大。

  合碩機構首席分析師郭毅表示,目前,五環外的很多限房價項目都超出了普宅標準,而真正會住到這些房子裡的人,絕大部分是剛需和剛改,他們的收入相對來說並未達到很高水準,這一部分人理應在稅費優惠上給予傾斜。“普宅標準應針對當前的市場現狀作出適時、及時的調整。”

  新京報記者 段文平

  編輯 武新 校對 張彥君

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