大灣區迎便利新規 港人灣區“上車”裡的地產窗口
2019年11月08日00:56

  來源:微信公眾號“觀點”

  從局外到局內,觀察和解讀行業、企業與市場的真實一面。

  信心或許是可以一夜之間、一紙政策吹動起來的,但是土儲貨值可不能。

  觀點地產網 靴子落地總能引起“信心飛揚”。

  11月6日,粵港澳大灣區建設領導小組會議在北京召開,會後香港特區行政長官林鄭月娥介紹了16項即將展開的普及惠民及便利香港專業界別到大灣區發展的政策措施。

  新措施的內容,基本上圍繞進一步便利香港居民在大灣區內地城市發展、就業和居住,以及加強大灣區內人流、物流、資金流等方面便捷流通。

  消息一出,大家都敏銳地捕捉到了重點:第一條措施,便利香港居民在大灣區內地城市購買房屋。具體而言,香港居民在粵港澳大灣區內地城市購房,獲豁免所需的在本地居住、學習或工作年限證明,以及繳納個人所得稅及社保條件,使香港居民享有與當地居民同等的待遇。

  即是說,香港居民已無需通過一些程序、手續,便可以達到在大灣區買房條件。而此前10月29日香港方面一項數據,截至今年9月底已經有20萬香港居民申請了居住證,以便在內地居住地享有多項便利、權利和基本公共服務。

  “這次新政代表著官方的肯定、政府的發聲,對於港人內地買房的促進作用不言而喻。”一業內人士稱。

  而歡欣鼓舞的遠不止心心唸唸“上車”的港人,還有那些重倉灣區的房企們。

  港人內地吸引力

  大灣區的概念今年十分火爆。具體而言,粵港澳大灣區是由香港、澳門兩個特別行政區和廣東省廣州、深圳、珠海、佛山、肇慶、惠州、東莞、中山、江門等九個城市(珠三角)組成的城市群。

  今年2月,《粵港澳大灣區發展規劃綱要》終於正式出台,隨後各種相關的利好政策也接連落地。

  其中,購房方面的利好是粵港澳人民,尤其是香港人民最為關注的。居住在號稱全球房價最貴城市的港人,不少已將“上車”夢寄託在灣區其他城市。

  在《綱要》出台後,中山、珠海等大灣區城市陸續放開對港澳人士的購房限制,以及在個人所得稅方面的優惠等等。

  此次新政,則是在整個粵港澳灣區層面上的優惠政策,且相對而言力度更大,直接豁免了香港居民在粵港澳大灣區購房所需的在本地居住、學習或工作年限證明,以及繳納個人所得稅及社保條件,使香港居民享有與當地居民同等的待遇。

  這一直接涉及購房優惠的細則讓市場反映熱烈,稱這將大大促進港人在內地置業生活。對比以往,香港居民若在內地購買自用、自住商品房,至少須在境內工作、學習時間超過一年才可達到條件,且在實施限購城市同樣需要符合當地政策規定。

  不過,合富研究院高級分析師謝仲娟也指出,促使港人灣區買房的最優厚條件並不是上述免證明、免手續細則,而是在教育、醫療方面的優惠政策。

  據悉,其中第四項措施指出,保障在粵工作的港澳居民子女與內地居民子女同等享受教育,港澳居民或居民隨遷子女按規定享受居住地學前教育服務,以及落實港澳居民子女按當地隨遷子女有關政策參加中考,入讀高中。

  第七項措施指出,容許在大灣區內地城市的指定港資醫療機構使用已在香港註冊的藥物和常用的醫療儀器,以便利在大灣區工作及生活的香港人在當地就醫。

  “免手續上的東西可能對於投資更為有利,只有教育、醫療、養老等等這些配套,才是真正鼓勵居住,鼓勵港人將工作、生活往這邊轉移,這是不同方向的引導,而這對於樓市來說才是真正的利好。”謝仲娟說道。

  而事實上,香港居民在大灣區購房由來許久,只不過是近幾年尤其是近期相關社會事件後才被人廣泛關注。

  中原地產研究中心數據顯示,2016年至2018年4月,香港客戶佔大灣區九個城市購房客戶總數的0.7%。分城市看,其中最受歡迎的中山,42%的香港客戶選擇在中山購房,排在其後的分別是惠州、東莞、珠海等地,與香港最接近的深圳僅有12%的港人選擇在此置業。

  對於中山為何成為香港人置業“首選”,熟悉中山市場的謝仲娟指出,交通等方面的優勢只是硬件條件,更為重要的是文化優勢。

  “由於曆史原因,中山是一個僑鄉城市,居住著不少僑胞,在衣食住行包括文化教育上都更容易與香港接軌、產生共鳴,且語言體系共通。”

  而在最為敏感的房價方面,目前中山算得上是真正的價值窪地,中國房價行情網顯示截至今年9月中山新房均價為1.4萬元/平方米,而南邊的珠海市均價則在2.4萬元/平方米左右。交通方面,目前兩地居民多採用渡輪、高鐵、港澳巴士等方式往返,用時在一個半小時左右。

  另悉,早在20年前中山就有意識鼓勵香港居民到中山置業,而在今年5月,中山住建局表示,港澳客戶購房新增兩個購房通道,提供半年社保或個稅憑證加在職證明,以及在中山註冊公司。

  “香港人對一些大灣區城市並不陌生。”謝仲娟說道。

  開發商的大灣區機會

  政策一出,受到鼓舞的還有開發商們。11月7日下午,一重倉灣區的開發商在朋友圈轉發了相關消息,並稱“港澳同胞們,大灣區歡迎你們更加親近!”。

  其中,雅居樂算是典型之一。在最受港人歡迎的中山,雅居樂常年穩居中山房企頭榜,其中便承接了不少香港居民置業需求。

  據企業官網披露,雅居樂目前在中山共有五個樓盤在售,包括劍橋郡、山海郡、萬象郡等,其中萬象郡便是香港居民置業潮的典型代表。

  觀點地產新媒體瞭解,雅居樂在萬象郡門口設置了關口接駁巴士,可直接通往拱北關口、九州港、中山港、羅湖關口等四個關口。與此同時,雅居樂在太子、荃灣、屯門、沙田、上水、官塘等地均設有上下點接駁雅居樂車站,供予萬象郡的業主使用。

  除此外,不少房企也都有意識地將港人作為大灣區項目的客群,最為常見的方式之一是開發商與香港那邊的地產代理公司簽協議,委託代理公司銷售項目,如保利、龍光、奧園等等。

  “香港對於內地房源在香港銷售推介這塊管理還比較嚴格,保利有一些代理公司在香港有門店,一些客戶有意向內地置業他們也會推介。”一名熟悉保利的人士對觀點地產新媒體表示。

  另悉,代理公司還會採取一些措施為港人在內地置業保駕護航,包括有律師樓的保障等等。

  而今年下半年以來,由於社會事件等原因影響,港人大灣區置業迎來一小波熱潮。雅居樂相關人士就表示,“以前還要做優惠,送禮物,現在成交容易了不少,基本上談了價格就能敲定。”

  該人士表示,雅居樂中山萬象郡項目原本很多業主便是香港人,前兩年有一段時間香港購房者數量有過下滑,但今年一下子又多了起來,甚至一個月裡過半銷量都是香港購房者貢獻的。

  另值得一提的是,近日香港警察隊員佐級協會將聯同香港政府華員會、雅居樂集團,共同構建一個鄰近肇慶東站,具有“港式生活”特色的社區 “肇慶香港城”,項目已進入實踐階段,第一期預計2020年底落成。

  此外,熟悉保利人士也表示,近段時間保利珠三角項目的香港客有明顯上升趨勢,尤其在珠海這種受珠港澳大橋直接利好的城市增加得明顯一些。

  不過,謝仲娟也指出,香港購房者對於內地置業的要求還是比較高,如看重有知名度的大開發商,好的地段,以及配套實施打造。另據瞭解,香港購房者還會要求帶裝修,方便拎包入住。“只有偶發性某個項目會超過50%,一般樓盤香港客的比例占10%就很不錯了。”

  而此次新政頒布後,對於重倉大灣區的房企能帶來多大的信號與機會呢?

  “肯定是利好的,應該很多香港人士現在對大灣區政策,對內地經濟發展都很有信心。”熟悉保利人士表示。雅居樂相關人士則表示,帶來了發展信心,同時也會加大港澳的推廣。

  信心或許是可以一夜之間、一紙政策吹動起來的,但是土儲貨值可不能。新政來臨前,房企們在大灣區儲備了多少的糧草,這才是決定他們能接下來可能的港人灣區置業潮中獲益多少的因素。

  據悉,在粵港澳大灣區規劃落地後,於今年香港舉辦的業績會中,不少粵系房企包括其他全國性佈局房企,都表達了在大灣區佈局的規劃以及披露了目前灣區銷售、貨值情況。

  而據企業披露及相關數據統計,目前在粵港澳大灣區貨值位列前茅的有碧桂園、恒大、中海、保利、招商蛇口、龍光、佳兆業、萬科等。其中,碧桂園在粵港澳大灣區土地貨值約為5700億元,惠州占比最大,去年單城市權益銷售貢獻超200億。此外,恒大灣區土儲貨值約3800億元、中海及保利在2800億元左右。

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