陽光100"買賣"之謎:淨負債率205% 現金僅夠短債一半
2019年09月29日19:44

  陽光100“買賣”之謎:淨負債率205% 現金僅夠短債一半 標普展望負面

  來源:時間財經

  非住宅項目營收不過半。

  經曆“賣賣賣”後的陽光100,在近期殺了個回馬槍,開始了新一輪的“買買買”。

  近日,陽光100發佈公告,將以最高4.41億元收購雅戈爾、泓懿持有的天津陽光100天塔喜馬拉雅項目80%股權,收購完成後陽光100將持有該項目100%股權。而僅在三天前,陽光100剛剛高調宣佈入股環京文旅項目熱河山穀,發力文旅地產業務。

  此前,這家老牌房企一直被“賣項目輸血“負面消息裹挾,一買一賣之間,公司公開表示,公司全面轉型,後續還有100億項目要賣。

  財經評論員嚴躍進對時間財經表示,陽光100轉型為運營商,可以理解為輕資產運營,具有積極意義。但社區經營等業務,盈利空間很小,資金回籠速度也會弱於住宅開發業務等。

  值得注意的是,2019年半年報顯示,陽光100淨負債率即便下降了56.4個百分點,仍然高達205.2%。在新業務盈利空間和資金回籠速度都遜於住宅開發的情況下,眼光100如何破局?

  時間財經發郵件以及致電陽光100,截至發稿時間未收到回覆。

  轉型文旅?

  2019年對於眼光100而言並不輕鬆,年初股價大降、業績不佳、賣地還債、貸款擔保人失聯等,尤其是賣地還債。4月,陽光100向融創轉讓重慶陽光100國際新城項目和慈雲寺老街項目,向佳兆業轉讓廣東省清遠市清城區龍塘鎮物業開發項目。8月,陽光100以5.13億元總價轉讓東莞市清園孵化器有限公司100%股權,後者主要資產為東莞市鬆山湖物業開發項目。

  項目出售被普遍理解為公司面臨資金危機。畢竟一般而言,企業面臨資金危機時首先會選擇加快營收現金回流,如泰禾集團股份有限公司在2019年開年之初就發起了“1號搶收計劃”,降價促銷等多手段促進企業現金回流。財經評論員嚴躍進表示,陽光100項目不多,其營收回款連平穩業績都很難做到,根本無法有效補充流動資金了。

  但是自詡“別的開發商是吃肉的老虎,我是吃草的羊”易小迪,卻輕易將危機輿論轉換成轉型的必須選擇。

  陽光100集團副董事長範小衝公開表示,“目前出售的均為住宅項目,這可以看出陽光100徹底轉型的決心。另外所出售項目都是獲利退出,賣了個好價格。未來未來陽光100至少還會再出售100億的住宅項目。一方面可以幫助企業降低負債,另一方面可以幫助企業加速轉型。”

  實際上,並非如此。重慶陽光100國際新城項目一起賣掉的慈雲寺老街,並非住宅項目,而是易小迪寄託情懷之作,最初規劃將其打造為文化旅遊街區綜合體。陽光100重慶項目總經理張小軍曾介紹,“我們最後定位的老街項目是文旅項目,不單單是休閑和售賣。”基於慈雲老街建於唐代,具有悠久的曆史,而且是中央電影攝影場抗戰時期中央電影廠的攝影基地,張小軍還確定了項目的兩大主題,一是慈雲寺本身,二是中央電視攝影場。

  據中國房地產報報導,經過兩年投入運營,這條老街最終呈現的狀態卻事與願違。一位重慶業內人士稱,“現在的慈雲寺老街雖然一應俱全,建築簇新,但過於商業化,所以一直不溫不火。”

  即便重慶陽光100國際新城項目也並非完全住宅項目,而是可開發為集住宅、商業、商場為一體的項目。

  出售給佳兆業的清城區龍塘鎮物業開發項目也有故事。據南方都市報報導,公司出售該項目是陽光100佈局廣東的第一個項目,清遠陽光100阿爾勒。按照規劃,項目定位於“廣州北印象阿爾勒小鎮”,首次將法國阿爾勒的建築藝術和生活方式引入中國。

  陽光100集團總裁易小迪曾對這個“公司做過距離城區最遠的,也是最大的項目”計劃用三五年成型,用10年時間打造完。最終也不過轉手出讓。

  早在2014年,陽光100在香港主板上市後,便開始由傳統住宅開發向“街區綜合體”模式轉型,圍繞喜馬拉雅服務公寓、街區綜合體、阿爾勒復合型社區三大主力產品線發力做運營商。

  2019年半年報披露,公司非住宅項目的商用物業及車庫實現合約銷售金額人民幣15.60億萬元,同比增長27.0%。相較於公司37.88億元的總合約銷售額來看,公司非住宅項目營收額占總額的41.18%,不足一半。

  流動性困局

  所賣項目並非純住宅,但債務壓力確實實實在在。2018年年報顯示,陽光100短期借貸及長期到期部分高達104.2億元,相應的現金及現金等價物僅有25.89億元,現金完全不夠覆蓋短債。

  2019年半年報顯示,公司貸款和借款總額為人民幣263.36億元。其中一年內須償還的債務達83.05億元,而公司同期現金及現金等價物僅有34.99億元,約一年到期有息負債的一半。另外公司還有91.13億元須一年後至兩年內償還,85.19億元於兩年後至五年內償還。可見,在項目出售獲得45.78億元償債資金的情況下,其短期償債壓力有所減弱,但缺口仍然很大。

  2019年7月份,在陽光100已經開始賣資產注重資金問題,標準普爾仍然給出評級是“CCC+”評級,展望負面。標普認為,儘管陽光100近幾個月運營的回報或現金流有所改善,但其商業模式的可持續性仍面臨風險。標普表示,鑒於該公司短期債務到期時間較長,且現金水平較低,未來12個月仍將疲弱。

  為了獲得資金來源,陽光100在評級不高的情況下仍採取了一些方法。1月29日,陽光100申請的一筆規模為7億元的融資計劃被上交所中止後,陽光100於6月28日發行於2021年到期的2億美元優先票據,年利率高達11.5%,用於償還債務及一般公司用途。

  民族證券分析師王文剛開表示,“這其實是一種明股實債的資產轉移的行為,在近期算規模較大的一筆融資。但是從後期來看,估值降低不利於企業在資本市場融資,即使融到,融資成本也會偏高。”

  可以看到,截至2019年6月末,陽光100的融資成本由2018同期的人民幣2.8億元上升21.8%至3.42億元。其半年報稱,主要是由於完工項目增多使得利息費用化增加,以及以公允價值計量且其變動計入當期損益的金融資產公允價值變動損失的影響。

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