西安房產要涼?樓市金九回歸 二手房成交量環比漲27%
2019年09月29日08:37

  樓市怎麼買⑤ | 金九銀十供應充足,西安這回終於穩了

  來源: 90度地產

  “來了,就是西安人”。全國人才搶奪大戰近兩年打得火熱,西安憑藉幾乎“零門檻”的搶人政策從各地城市中脫穎而出,吸引一批又一批青年才俊落戶西安。

  今年大學畢業的文文說,以前大家為了追逐理想都選擇北上廣深,但現在身邊很多同學都願意留在西安。因為,西安不僅能夠讓他們早日落戶買房,更重要的是,打造國際化都市的戰略政策讓他們看見了西安的未來和在這裡實現理想的可能。

  有這樣意願的不僅是文文和他的同學。更多的創業者和員工也因為西安政府對落戶政策的不斷放寬而陸續進入西安。

  據統計,自戶籍新政實施以來,西安市以最高紀錄3.12%的增長率新增人口超過105萬,既牢牢吸附省內人口,也吸引西北其他省份人口進入。西安搖身一變成為一座人口破千萬的大城,進一步強化自己作為關中平原“領頭羊”的地位。

  人口的極速增長毫無意外地帶來房地產市場剛性需求的暴增。今年3、4月,西安房價更是引來一小波瘋長,各大樓盤齊放量,千人搖頻出,樓市一副“熱火朝天”的景象,西安房價更是以19.3%的漲幅位居2019年上半年全球第二。直到6月20日,西安出台史上最嚴限購,西安樓市的成交量才開始陡然下滑。

  許多人說西安房產要涼了,事實真的如此嗎?

  樓市金九回歸,扭轉涼涼風向

  從登記搖號來看,9月上旬19.28%的中籤率重新將市場溫度拉回,從意向平台登記來看,西安市所有區域在9月第一週共有21盤進行線上登記,4514套房源,登記數為19924組。其中曲江的萬科翡翠國際占領9月首週登記大軍之首,近8千人搶368套房,刷新今年西安登記搖號的難度。

  從二手房成交量上看,九月第一週,西安貝殼二手房住宅成交量大幅增加,環漲26.92%。成交週期僅為67.32天,較7-8月份大幅縮短。一房產經紀人表示,“雖然新房大量入市,但三環內可開發的土地量減少,大量新房房源均在三環外,使得主城區的二手房變得搶手。”

  二手房的搶手在寇先生身上得到了驗證。他稱自己在五月份以65萬的成交價賣了一套54平米的精裝公寓,但最近小區中介告訴他,現在公寓最低的成交價是74萬。不到四個月,一平米漲了將近2000元。

  儘管限購區域的逐漸擴大和政策的縮緊造成了西安房產的小幅波動,但配合國家人口城市政策,新實施的人才落戶政策,以及四處興起的城市化建設,城市吸虹效應增強,產業持續導入,無形之中又加強了西安對衝風險的能力。性價比高的樓盤依然十分火爆。

  據克而瑞地產研究中心的統計,連續6周,全國20城租金均價持續下跌,西安租金均價微漲0.08%,保持平穩。總體而言,西安目前房價趨穩、市場供應量充足,再加上限購、限價兩個基本面基本不會改變,這一切趨勢或許意味著西安樓市將進入購房的“窗口期”,業內人士分析“預計短期內西安租賃市場將會持續平穩局面,或平穩基礎上有小幅震盪”。

  西鹹新區意外成樓盤黑馬

  “板塊效應對投資有很大影響,就目前西安來看,西鹹新區是值得關注的熱點區域。”一位業內人士如此評點。

  2019年,“西鹹新區”憑藉政策利好和獨特的地理位置一度成為西安眾地產投資商頻繁談及的話題和投資建議地點。一方面,萬科、綠城、紫薇等品牌房企通過拿地強勢進駐,TOP20房企仍爭先逐鹿該戰場;另一方面,上半年西鹹新區成交接近300萬㎡,共17719多套住宅入市,成為土地交易主戰場。

  其實,西鹹的火爆並不意外。自西鹹新區正式成為國務院批準的第七個國家級新區,承擔起大西安“創新城市發展的使命”後,西鹹順理成章成為創新產業、創新人才的承載空間,以超乎想像的速度向前發展。

  同時,西鹹新區並未包含在620限購新政中,可以說西鹹新區既享受國家級新區的政策扶持,又兼具非限購的屬性。區域房產的發展自然也是一路向上。

  9月19日,西鹹新區市場監督管理局公示新一批商品房價格,根據公示信息顯示,與主城區十位、百位的漲幅不同,西鹹新區2盤價格最高漲幅竟達2152元/㎡,綠地新里鉑瑞公關這個純新盤均價突破兩萬。不僅如此,在本次公示的6個項目中,均價1.3萬元以下的樓盤已經不見蹤影。

  總的來說,西鹹新區作為大西安戰略的一條重量級發展軸線,其自身攜帶“陝西自貿區主力板塊”、“金融貿易中心”、“人才集散中心”等多個價值標籤,各種利好聚焦打造出西鹹新區的專屬特性。西鹹新區新價值目前進入“兌現期”。

  年底銷售旺季如何撿漏

  金九銀十整體房價處於橫盤期,且西安的備案價已經受到政府的管控和要求。以現階段來講,西安不會出現大的促銷浪潮。但充足的房源供應市場,開發商增加現金流的需求以及年底業績大考核,依然會出現不同程度的減價促銷。如何在供樓旺季成功置業,一份指南僅供參考。

  1、非主城區遠郊盤可挑可選

  受“620新政”影響,一部分投資客信心下降,還有部分投資客直接失去了購買的資格。比如一些原本打算在臨潼買房的客戶,現在受政策影響也不能購買。“造成本就屬於長期獲利”的郊區房銷售難度升級。

  為了促進銷售,中海閱驪山開盤時優惠2%,高新驪山下的院子優惠8%-10%。上週取得備案價的朗詩未來街區首開價格預計將比備案價低1000元/㎡左右。就連此前備案價居高不下的灃東新城在九月份也積極展開優惠活動,打出開盤就有優惠,減價、送車位等的促銷政策。

  據統計,在西安目前在售或代售的樓盤中,目前共有19個減價優惠促銷項目中,其中15個為非主城區的遠郊項目。

  2、酌情考慮部分純新盤

  一些已入市或即將入市的新樓盤或是為了吸引更多客戶,或是因為開發商之前對西安樓市盲目樂觀,備案價過高,現在準備價格回調,紛紛在九月份展開促銷。

  如中梁壹芸號院打出開盤優惠和1個點的認籌優惠活動;蘇寧雲著提出在售高層129、108㎡,送車位優惠劵;富麗開城也提出減物業費、折扣優惠和車位優惠券的開盤活動。

  3、公寓產品成購房新選擇

  限購政策出台之後,西安市場上一批中高端公寓項目開始紮堆亮相,典型代表就是萊安中心、尊貴壹方、九樹以及剛剛獲得“亞洲十大超級豪宅”榮譽的融創·曲江印。因為西安郊區潛在發展規劃更適合一些長線佈置的投資者。對於剛需客戶來說,總價偏低,又能享受便利交通和商業繁華的公寓成為部分人群的替代品。

  無論是出於短暫的過度使用還是坐收租金的投資行為,選擇公寓時一定要注意挑選地段優渥產品,避免房價波動帶來的影響。挑選周邊配套成熟產品,既提高生活便捷度還有利於出租。對於投資者和商業需求人士來說,還要注意周邊是否有完善的產業和商務集群。

  經濟學家馬光遠預言,西安房價是要過3萬的,而且市場也是向著這個目標發展。但對於置業者來說還是要慎重抉擇,地段和產品的不同,商品房的投資力度也不一樣,不是所有的項目都有投資價值。之前很多購房者可能因為身邊朋友“我去年買的房今年又漲了1000元/㎡”,“這個樓盤登記爆滿”之類的聲音而影響自己的判斷。此次政府的嚴格管控或許能給購房者多一點時間理性思考。

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