房企融資降至年內最低
2019年09月29日15:50

原標題:房企融資降至年內最低 來源:信息時報

信息時報訊(記者羅莎琳)2019年第三季度房企的融資環境繼續收緊,7月的單月融資額有大幅增加,但8、9月份隨著融資限製的密集出台,融資規模急劇下降。據克而瑞監測數據不完全統計,2019第三季度95家典型房企融資額為3187億元,同比增加了11.6%,環比增加了0.85%。8、9月份在融資環境收緊的影響下,房企融資持續低迷,單月融資規模降至770億元左右,處於年內低位。

多個融資渠道持續受限

2019三季度房企融資環境繼續延續了收緊態勢,政府出台了多項政策加強了對房企融資的監管,尤其是在海外債、信託貸款以及開發貸方面。7月12日發改委發佈通知,規定房地產企業發行外債只能用於置換未來一年內到期的中長期境外債務,提高了對房企發行境外債的要求。同時,銀保監會從7月開始頻頻對信託機構進行窗口指導,要求控製地產信託業務規模,更在8月7日下發了64號文,重點提出要堅決遏製信託規模無序擴張、嚴厲打擊信託市場違法違規行為及有力有效處置信託機構風險等等。受此影響,全國信託貸款餘額在7、8月份持續減少。

而在開發貸方面,8月底多家銀行收到了政府的窗口指導,規定開發貸餘額原則上控製在2019年3月底水平。根據央行的官方統計,2019年3月底全國開發貸餘額約為10.85萬億元,而在6月底則達到了11.04萬億元,因此這就意味著未來房企的開發貸融資難度將會加大。

除此之外,8月份銀保監會還對32城的銀行機構進行了房地產業務專項檢查,每城檢查的銀行機構不少於3家,重點檢查包括房地產信貸業務管理情況,房地產業務風險管理情況、信貸資金挪用流向房地產領域以及表外業務等,表明銀行可能將會在短時間內收緊對房企的放款。在融資環境的持續收緊下,房企在8、9月融資額也開始走低。

大型優質房企發債結構性拉低融資成本

2019年前三季度,房企債券類融資成本6.88%,較2018年全年上升了0.67個百分點,其中,境內發債的平均成本為4.80%,較2018年全年下降0.93個百分點,主要是大型房企發債結構性的影響;境外發債的成本8.00%,較於2018年全年上升了1.17個百分點。2018年以來境外債的發債成本便一直居高不下,特別是2018年10月到2019年7月之間境外發債成本均在7.50%以上,而2019年多數企業迎來償債高峰期,即使成本走高,企業也不惜代價進行發債。

從單個企業的融資成本來看,有55%的房企的發債成本較2018年全年下降,45%的房企融資成本較2018年全年上升,融資成本上升的企業多數成本增幅相對較大,從而拉高了房企整體的發債成本,這些房企大部分屬於擴張性以及中小型房企。

而從房企的單月發債成本來看,2019年各月的融資成本相對於2018年四季度有所緩解,但仍屬於較高水平,各月的融資成本受限於當月發債主體的不同而有所波動,一些高成本企業若發債量較大則會拉高當月融資成本,反之亦然。8月和9月房企的發債量較少、且融資成本較低的露頭房企發債較多,從而結構性拉低了這兩個月的融資成本,如2019年9月份碧桂園發行了78.3億港元的可換股債券,數額較大,利率均在4.5%,從而使得9月房企的融資成本相對較低。

預計四季度房企融資環境預計還將保持收緊

自在5月份發佈23號文限製信託貸款後,開啟房地產融資的新一輪監管,6月底以來陸續對信託貸款、境外發債以及開發貸等都做出了更加嚴格的調控,房企的融資渠道正在全方位收緊。8月初銀保監會下發通知,重點檢查32個城市的銀行的房地產業務。9月10號,銀保監主席郭樹清講話表示“部分交叉金融產品流入房地產領域,以及車險市場亂象等問題果斷採取監管措施,做到立查立改、即知即改”。地方層面也陸續跟進,如浙江銀保監局下發文件,規定“嚴禁消費貸款資金用於購房首付或者償還購房首付”,北京銀保監局也要求“轄內商業銀行應加強對信用卡大額透支和現金分期業務的資金流向監控,確保個人信用卡透支用於消費領域,不得用於生產經營、購房和投資等非消費領域”。在政府嚴防死守資金流向房地產的背景下,預計四季度房企融資環境還將持續收緊。

克而瑞分析人士表示,由於融資環境收緊影響,房企三季度發債量較少、且融資成本較低的龍頭房企發債較多,使得房企的融資成本結構性下降,但是整體來看,房企前三季度的融資成本還是維持相對較高水平。在融資環境多方位堵截的情況,房企整體融資壓力和成本加大還會持續。從企業自身來看,上半年末房企負債規模進一步上升,整體加權平均淨負債率相比年初上升了4.29個百分點至91.37%,有息負債餘額的平均融資成本也進一步上升至7.04%,整體財務壓力在加大。在此情況下,房企更要重視銷售回款,四季度將進一步加大銷售及其回款力度。同時關注資產證券化等創新型融資的產品搭建,加強與金融機構的合作,以更多元化的融資渠道以應對,也是企業尋求突破的關鍵。

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