70年巨變:從住房短缺到居者有其屋 從有房住到住得好
2019年09月28日04:00

  70年滄桑巨變:從住房短缺到居者有其屋 從“有房住”到“住得好”

  王登海

  從新中國成立之初的“大雜院”,到如今消費升級的“品質住宅”,70年來,從起步摸索到改革發展,中國房地產業從無到有,為改善城市人居、提升生活質量做出了重大貢獻。

  70年滄桑巨變,經曆其中的人更能感同身受,王聖學便是其中之一。

  和共和國同齡,出生於1949年的王聖學現在是陝西省房地產研究會會長,但在1978年底他從石家莊軍械工程學院工作回到西安時,也“僅”分到了一間房。

  自己搭一個夥房,沒有暖氣、獨立衛生間,院子裡有個公共廁所、一個水龍頭……是當時普遍的居住狀態。

  “在計劃經濟模式下, 我國長期實行由國家或單位提供低租金公房的實物分配製度,由於住宅投資嚴重不足, 居住水平提高得很慢。”長期研究房地產行業發展的中國房地產經理人聯盟監事會常務主席、北京理工大學房地產研究所所長周畢文介紹。

  改革開放後,特別是黨的十八大以來,隨著住房製度改革的不斷推進, 我國的人居狀況飛速發展,實現了“有房住”到“住得好”的飛躍。

  “欠賬很多”

  王聖學回憶到,上世紀七八十年代,經濟水平比較低,房子質量也比不上現在,人均居住面積大概就五六平方米,三代同居一室是當時較為普遍的居住現象。

  “新中國成立以後,經過社會主義改造,逐步把私房都改造了,特別是沒收的官僚資本的一些房子,對私人的房子也採取了一些改造措施。”王聖學介紹,從50年代中期到80年代初,大概30年時間左右,我國實際上實行的是計劃經濟住房供應政策。“所有人的住房都是由單位先做計劃,報上級主管部門批準,經過上級主管部門同意財政撥款,組成個基建辦,然後就蓋房子,蓋完房以後再分給職工。”

  住房福利製度的實施過程中,對分房對像有嚴格的資格審查,分房是根據貢獻大小、職務高低、年齡大小等算分。曾是分房委員會成員的周畢文表示,分房製度是以極低廉的價格租賃給有正式工作的個人,普通老百姓則無法分到。

  “分房是改革開放前的主基調,一直延續到1992年,但是期間也發生了一些變化。”周畢文介紹,1978年以後,分房製度逐漸發生變化,不再需要交租金,以“優惠成本價”賣給個人,但是不能上市交易。此時,受國力等限製,國家沒有大規模建設住宅,即使有建設,也屬於國家重點項目,例如,有些單位請的蘇聯專家建設的招待所,還有一些地方建設的筒子樓。

  王聖學認為,分房製度在居民收入很低的那個年代,對保障城鎮居民的基本住房需求起了一定的作用,但是弊端很多。“當時先生產後生活,居民形成對福利分房製度的依賴,住房問題欠賬很多。”

  Wind數據顯示,1978年,我國城市人均住宅建築面積僅為6.7平方米,城鎮居民住房極度短缺。

  福利分房到市場化購房

  為解決城鎮居民住房困難問題,從1980年開始,我國逐步探索城鎮住房製度改革。

  1992年11月, 國務院發佈《關於發展房地產業若干問題的通知》, 指出“房地產業在我國是一個新興產業,是第三產業的重要組成部分, 隨著城鎮國有土地有償使用和房屋商品化的推進, 將成為國民經濟發展的支柱產業之一”,並要求建立和培育完善的房地產市場體系。

  此後,商品住房快速發展,城鎮住房自有率開始提升,城鎮居民的住房條件快速改善。隨之, 房地產市場體系的重要環節、從上世紀80 年代中期逐步規範的房地產交易中介服務代理也迅速發展, 房地產經紀機構開始大量湧現。

  “從深圳開始,逐步推廣統征統建,房子逐步走向市場化。”王聖學介紹,先是單位自建房,賣給職工,逐步的,以城市為單位,設立統建辦,開始建設商品房;到90年代,全國購房住房供應體系逐步完成了從計劃經濟向市場經濟的轉型;90年代後期以後,基本上商品房占了主導地位,福利房退出市場,退出曆史。

  為了建立與社會主義市場經濟體製相適應的新的城鎮住房製度,實現住房商品化、社會化;加快住房建設,改善居住條件,滿足城鎮居民不斷增長的住房需求。1994年7月,國務院頒發《關於深化城鎮住房製度改革的決定》,開始著手建立以中低收入家庭為對象、具有社會保障性質的經濟適用住房供應體系和以高收入家庭為對象的商品房供應體系,並全面推行住房公積金製度。

  在總結前期城鎮住房製度改革經驗基礎上,1998年7月 ,《國務院關於進一步深化城鎮住房製度改革加快住房建設的通知》決定,停止住房實物分配,逐步實行住房分配貨幣化。

  但在此期間,房地產市場也經曆了一次典型的“泡沫”階段。

  1992年和1993年,各行各業都大搞房地產開發,過多的社會資源流向房地產業,房地產開發投資超越了宏觀經濟的發展水平,增長速度大大高於國民經濟的增長,於是出現了“房地產過熱”問題。

  “此時房地產最火熱的地方是海南。”周畢文介紹,1988年,海南獨立建省,大批的人來到海南淘金,炒地皮現象普遍,房價也隨之一路扶搖直上,被批準建設的房子已經超過了需求。

  1995年,海南地產泡沫破滅。“海南的爛尾樓經曆了將近20年都沒有處理完。”周畢文說,2010年他再次去海南時依然存在很多爛尾樓。

  與房地產市場發展緊密相關的另一個轉折點,則是土地招拍掛製度的推出。土地招拍掛製度在部分城市逐漸演變為土地財政,住房價格節節高昇。

  改革開放前,我國的土地使用製度是行政劃撥的供地製度。2001 年,國務院下發《關於加強國有土地資產管理的通知》明確提出,各地要大力推行土地使用權招標、拍賣。2002 年5 月,原國土資源部出台《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》,明確規定商業、旅遊、娛樂和商品住宅等各類經營性用地,必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓,第一次對國有土地出讓的招標、拍賣、掛牌三種方式在政策層面進行了界定。

  “(招拍掛)價高者得,使得土地成本這十幾年一路上升,房價也一路上升。”周畢文介紹,土地招拍掛兩年後,房價開始翻番,政府的調控措施也緊隨其後。2005年3月26日,國務院出台了2005年“國八條”調控政策。

  此後,房價上漲與調控政策在十餘年間如影隨形。

  居者有其屋

  自2016年年底的中央經濟工作會議首次提出“房子是用來住的,不是用來炒的”後,“房住不炒”的定位如今成為樓市政策製定的指導思想。

  近兩年,多項房地產相關配套政策陸續出台,涉及購房、信貸、土地等多個方面。在嚴厲的調控政策下,房價快速上漲的勢頭得到遏製。

  與此同時,作為解決“住有所居”重要途徑的住房租賃市場,在2018年實現重要突破,租購併舉格局加快建立。2018年,我國加快培育和規範發展住房租賃市場,在12個大中城市開展住房租賃試點,在13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。

  王聖學表示,新時代房地產市場體系建設,所有的政策要在“房住不炒”的指導思想下,按照市場經濟的遊戲規則來解決社會對住房需求不斷提高的要求,探索新的能保障廣大群眾住房的製度體系。

  “政府的主要工作是管好廉租房、公租房等保障性住房,要把商品房交給市場,按市場經濟規律來辦事,同時加強監管,不能動不動就用行政辦法來調控。”王聖學指出。

  以西安為例,王聖學介紹,現在西安提出的居住用地“雙20%”優先保障原則,從住房供給側結構性改革入手,20%的居住用地,用於公共租賃住房建設;20%的居住用地用於“雙限房”建設,這樣可以滿足住房困難的群眾和城市新增勞動力住房需求;60%居住用地拿到市場上來建設商品房,滿足那些有改善需求的人的住房要求。

  周畢文認為,當下必須重視的另一個問題是,個別城市房價漲幅過快,當地居民購房支付能力不足。1998年以來商品房銷售價格總體呈持續上升態勢,儘管從全國的房價漲幅來看,仍低於個人收入漲幅,但個別城市房價漲幅顯著高於收入漲幅。

  周畢文認為,解決是雙向的,首先要長時間實行限購政策,壓製炒房熱情,但是在限購的同時要通過租賃等方式滿足流動人口的住房需求;其次是要解決大量空置房問題,要收空置稅;第三是要土地限價,土地價格要維持在合理區間,不能價高者得;第四是要提高基礎勞動人口的收入,通過提高收入來緩解房價收入差。

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