新城利用項目大量融資 東莞出售計劃“黃”了
2019年09月16日15:16

  來源微信公眾號:好貓財經

  因老闆王振華猥褻兒童,引發的“黑天鵝”事件,讓地產商新城集團持續出售土地資產,謹防流動性問題。

  他們公告說,打算出售40個項目。截至8月底,新城集團旗下A股平台新城控股(601155.SH),已分三個批次公告了21個項目的出售細節,這些項目出售總對價高達101.53億元,涉及總建築面積高達333.11萬平方米。

  上半年末,新城集團的總土地儲備建築面積高達1.34億平方米,對外出售的物業面積不足總建築面積的2.5%。

  丨回收現金超100億,家底卻還在,這些出售對於新城來說只是“灑灑水”。

  這些出售的項目,分佈在徐州、嘉興、上饒、廬江等19個城市,其中絕大部分為三四線城市,僅有青島、杭州、徐州等幾個二線城市。

  多個地產商聯合開發的項目,是首先被考慮出售的。

  21個出售項目中,有4個項目屬於退出聯合開發項目的情況;還有一個常熟市的項目為新城出售85%股權,仍保留15%的股權;其餘16個項目均為100%出售項目權益。

  與新城合作的開發商有寶龍、旭輝、中駿、招商、金科、弘陽等房企,除了退出合作項目外,這些開發商也是接盤新城其他項目的主力,其中金科地產“吃”下7個項目,弘陽、招商分別“吃”下一個。

  另外,龍湖雖與新城沒有合作項目,但也“吃”下兩個分別位於太原、煙台的項目,這些城市龍湖佈局較多。

  這些被出售的項目,大多數為新城剛拿地不久的項目,土地款尚未繳清,或前期投入極少,對外出售無需太多繁雜的評估手續。

  從三四線城市開始,新城也開始出售一二線城市的優質項目,如合生創展以13.64億元,收購新城杭州江干區項目。

  新城集團擁有A+H股架構,在香港上市的新城發展(01030.HK)間接控股在A股上市的新城控股(601155.SZ),新城發展合計持有新城控股67.17%股份。

  從財務上來看,新城集團沒有太大危機。

  上半年,新城發展實現合約銷售額1224.18億元,同比增長28.4%;實現營業額為175.52億元,同比增長9.5%,歸屬於上市公司股東淨利潤為15.28億元。

  但王振華的惡劣行為,將這家公司推入深淵的邊緣。他們不得不預防外界一切合理和不合理反應,以及重新思考戰略佈局。

  早前新城宣稱打算出售40個項目,如今21個項目已經出售,接下來還會有大量項目出售嗎?

  新城出售項目一覽表

  也許事情出現了一點點變化,涉及到內因與外因,內因是新城的心理“安全邊際”是否已經達到,外因則是房地產市場是否開始明顯向好。

  東莞項目終止出售,可以視為一個可以剖析的切面。

  新城2018年底拿下的東莞樟木頭地塊,本來已談好出售給他們的“老朋友”仁恒置地。

  不過,雙方進行一番溝通調查後,新城放棄了出售,也可以說仁恒置地放棄了收購。來自仁恒的消息稱,盡職調查期間,發現新城利用該項目大量融資,因此不願意再收購。

  整個2018年,新城在廣東省拿下5個項目,其中屬東莞項目最為艱難。

  彼時,新城曆經227輪報價,擊敗6名對手,才以9.07億元的價格拿下,折合樓麵價約為11681元/平方米,溢價率33.95%。

  在土地價格高企的情況下,大量融資利息將吃掉項目利潤,這一宗被放棄的交易,留下兩個疑問:

  丨仁恒在害怕什麼?新城又不害怕什麼?

  目前,這一個被命名為“新城璽樾門第”的項目即將開盤,首先將推出別墅,後續將推出高層洋房,價格將超過2.5萬元/平方米。

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