星展:看好增長性高的物業管理公司股票
2019年09月16日17:43

  新浪財經訊 9月16日消息 中國物業管理是一個新興市場,也是一個目前超過4500億人民幣規模的龐大市場。星展研究部中國房地產分析主管王丹在香港的記者會上稱,預計中國物管行業全年能達到超5%復合年增長率的增速,上市公司30%的增速則能維持到2021年,更長遠的增長是否能維持在於增值服務的增長速度。在中國物業管理這一板塊,她推薦增長性高且增長確定性最好的公司股票。

  中國物管行業經過市場快速擴張時期,現在正在市場整合的階段,王丹稱,前10名的公司市場份額會快速提升,未來龍頭企業的增長速度將遠遠超過行業平均。王丹稱,這主要是因為房地產母公司不斷開發,很自然形成物管公司的擴張和整合,二則是二手市場上的項目,特別是在核心地段換管理公司時,市場普遍都會傾向換品牌效應較好、已有一定規模的公司。此外,也因為在前幾年通過併購有比較多上市公司後,併購的金額和單數都增長。王丹稱,房地產開發商通常都有很多負債,但在物管行業,現金通常非常充足,被公司用來擴張,或產生可觀利息。

  王丹稱,在物管這個有巨大潛力的新興市場里,目前有超過10萬家公司,公司增長潛力向好,全年能達到5%復合年增長率的增速。她稱,現在大多數的公司還主要是關注住宅、商場,但很多學校、醫院等公共設施管理是個不小的市場。

  雖然物管行業有不錯發展潛力,但是也有很多投資者認為物管行業利潤率低,在2018年,前100家物管的平均淨利潤率是5.6%,又因為物管行業是勞動密集型行業,勞動成本占總成本的58%,勞動成本上升對利潤壓縮嚴重。王丹稱,利潤率低的問題並沒像投資者想像的那麼值得擔憂,她預測未來政策在物管行業價格管製上會有一定放鬆。在中國,房產占到家庭資產高達65%的比例,王丹稱,對很多人來說,維持他們資產的管理費並不是太大負擔。此外,中國樓價幾乎沒跌過,樓價上升對於支持物管費有比較好支撐,過去幾年,也積累了大量已銷售但未交樓的房子,王丹稱,短期來看,新盤的占比可幫助提高毛利率。同時,公司把一些基礎管理服務外包出去,也不用受到勞動成本上漲的壓力。

  相對利潤率只有5.6%的基礎物業,王丹稱,物業市場的增值服務是個需要廣泛關注的業務線,2018年增值服務占收入比例19.5%,淨利潤率占18.5%。王丹稱,中國物業的增速長遠是否能維持在於,增值服務這塊的速度。增值服務方面,王丹稱,分發平台是長遠核心競爭力,現在許多公司的網絡平台還未建立起來,比較成熟的有彩生活(01778.HK)的平台,相對能提供的服務更多,綜合來看,星展最看好估值和各項指標綜合排名高的行業龍頭碧桂園服務(02007.HK)。

  對未來可能上市的公司,王丹稱,星展按照上市規則和已上市公司的情況,有幾個值得投資者參考的標準:至少有2千萬的合約面積、1千萬在管面積、以及在2018財年有5千萬港幣核心利潤。這樣才有可能在19或20年實現公司的拆分。

  王丹稱,星展還看好有大規模拆分、物業管理業態比較特別,以及區域化定位的公司。華潤(01109.HK)、世茂(00813.HK)都是因為他們在物業管理業態上,管理的商場比較大從而吸引投資者,而區域化定位的公司,如聚焦大灣區、長三角等會比較容易做好成本控製。(新浪財經 徐雯 發自香港)

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