炒房每天都虧錢的時代來臨 終於輪到這1.5億人笑了?
2019年09月08日13:51

  原標題:炒房每天都虧錢的時代來臨 終於輪到這1.5億人笑了?

  來源:每日經濟新聞

  炒房每天都在虧錢的時代來臨!中泰證券宏觀首席分析師梁中華(以下簡稱中泰宏觀)在其最新研報中指出:

  從投資的角度來看,如果房價不上漲、甚至說房價漲幅小的話,持有房產每天都在虧錢。比如上海市持有房產的總成本有將近9%,而收益只有1.2%都不到。當前(國內)至少有一半以上的城市,持有房產已經開始虧錢。

  反觀A股的1.5億投資者,這幾天收穫利好不斷:

  9月6日(週五)晚間,央行宣佈降準,並且是四年來首次“普降+定向”降準!此次降準釋放長期資金約9000億元。

  今天(9月8日)淩晨,標普道瓊斯指數納入A股名單正式公佈,被納入的1099只A股中,含147只大盤股,251只中盤股,701只小盤股。這是繼MSCI、富時羅素之後,第三家國際指數公司把A股納入其中。根據招商證券測算,9月23日,標普道瓊斯此舉將為A股帶來11億美元的被動增量資金。

  值得一提的是,進入9月以來,A股在全球主要股指中牛冠全球,深證成指的5日漲幅達到了4.89%,上證指數的5日漲幅也達到了3.93%,美國標普500指數的5日漲幅僅為1.85%。

  另據券商中國報導,有知情人士表示,近期不斷有原來炒房的資金進入股市。“一些券商營業部最近的證券保證金餘額在持續增加,已有營業部出現連續每天增加幾千萬的情況。這些錢中,有一些是原來的炒房資金。”

  機構:炒房的每天都在虧錢

  中泰宏觀在其最新研報表示,從大類資產配置的角度來看,過去十年買房早的、買房多的都賺得盆滿缽滿。我們測算了過去十年我國各類資產的投資回報,其中債券考慮了利息收入,股票考慮了分紅收益,房地產採用中金標準數據公司發佈的住宅投資收益指數,考慮了租金的回報。結果顯示,過去十年如果投資大宗商品並一直持有,累計只能得到30%的回報,投資債券有51%的回報,投資股票有57%的回報,而投資房地產能夠獲得265%的回報。而事實上考慮到結構性的機會,很多核心城市的房價過去十年漲了3、4倍都不止。

  圖片來源:中泰證券

  如果考慮到杠杆的因素,炒房的投資收益則又要翻幾倍。畢竟加杠杆買股票的投資者是少數,而買房加杠杆則非常普遍。即使首付比例50%,買房也自帶了一倍的杠杆,獲得的投資收益都是翻倍的。而如果首付比例是30%的話,自帶的杠杆更高。所以過去十年早買房、多買房是最正確的大類資產配置決策。

  但如果房價不漲,那麼炒房者其實每天都在虧錢。以上海的情況為例,如果持有一套房產,純粹房屋居住用途每年帶來的租金收益只有1.6%,而過去一年上海的房價非但沒漲反而下跌,資本利得收益大致為-0.4%。

  事實上,炒房虧錢的又何止是上海,百城房價統計中,有一半以上的城市過去一年的房價漲幅不到6%,即使按照3%的租金回報率、5%的資金成本、4%的房屋折舊率來算,在這些城市拿著房子都是虧錢的。而且絕大部分小城市租房市場很小,房屋空置率高,租金收益幾乎可以忽略不計。

  而往前看,棚改貨幣化的政策逐漸退潮;LPR改革後,貨幣政策基本形成了對房地產領域收水、對非房地產領域放水的結構性寬鬆格局。在這種背景下,房地產的大週期和政策決定的小週期都會向下,房價也會有回調壓力。據中泰宏觀測算,我國居民有近6成資產直接或者間接配置到房地產領域,而中小城市房產的流動性(變現能力)其實很差,二手房很多要折價才賣得出去,所以看似房價上漲帶來了很多浮盈,大家賬面上都有很多資產,但當需要用現金的時候,其實很難變現。

  機構:股票成大類資產中較好選擇

  平安證券首席投顧李信軍表示,看上去9月份並沒有什麼值得擔心的利空。反而各種利好在累積,按道理市場會火起來。而且從中期來看,在房地產受壓製的情況下,還有什麼大類資產值得配置呢?股市無疑是一種比較好的選擇。

  每經小編注意到,A股在6日收盤後再迎重磅利好。據央行網站消息,為支持實體經濟發展,降低社會融資實際成本,中國人民銀行決定於2019年9月16日全面下調金融機構存款準備金率0.5個百分點(不含財務公司、金融租賃公司和汽車金融公司)。

  為促進加大對小微、民營企業的支持力度,再額外對僅在省級行政區域內經營的城市商業銀行定向下調存款準備金率1個百分點,於10月15日和11月15日分兩次實施到位,每次下調0.5個百分點。

  央行有關負責人表示,此次降準釋放長期資金約9000億元,其中全面降準釋放資金約8000億元,定向降準釋放資金約1000億元。

  中國證券報援引機構分析稱,此次降準利好金融和實體經濟,對股票、債券等大類資產也具有普惠效應。具體來看:

  股市:估值、盈利預期和風險偏好形成合力,新一輪行情將形成。

  債市:債市收益率有望進一步下行,可能回到2016年低位時水平,債券牛市進入尾聲。

  彙市:降準對人民幣彙率的影響可能是短空長多,外彙市場逆週期舉措料將加力。

  樓市:“補丁”已提前打好,降準資金難以進入樓市。

  中信建投策略研究的分析師張玉龍、羅永峰在其最新研報中表示,按照國常會目標,實體經濟融資成本全年需下降1%。以當前上證指數11倍到12倍左右的估值水平來看,對應的股權資產的隱含收益率就是7%到9%之間,如果利率下降1%,股權資產隱含收益率應該是6%到8%之間,估值將能夠提升10%左右。從增厚利潤角度,利率下降帶來的利潤提升幅度在15%-20%。逆週期調整再發力,利率仍在下行通道,利潤估值雙雙受益。在利率並軌之後,本次央行實施年內第三輪降準,信用寬鬆和利率下降將逐步實現,盈利觸底可期。

  機構:A股有望吸引千億外資買入

  近期,外資也在用真金白銀表達對A股市場的長期看好。數據顯示,剛剛過去的5個交易日,就有280億的外資通過滬(深)股通的渠道買入A股,今年以來這個數字已經達到了近1500億元!

  今年第三季度也恰好是幾大全球指數再次提升A股占比的時間窗口:

  富時羅素不斷提升A股納入比重。8月24日,富時羅素宣佈其全球股票指數的A股納入因子如期從5%提升至15%,在9月23日開盤前生效。

  MSCI亦繼續提升A股納入比例。8月8日淩晨,MSCI公佈8月季度指數審議結果,如期將中國大盤A股納入因子從 10%提升至15%,該調整於8月27日收盤後生效。

  標普道瓊斯指數也於9月6日發佈納入旗下6個指數的A股名單,一次性將A股的納入因子提升至25%,該調整同樣在9月23日開盤前生效。需要指出的是,此次納入的1099只股票中不含創業板股票。標普道瓊斯指數官網表示,暫不納入創業板,納入創業板之前會就此向市場參與者徵求意見。

  據第一財經,標普道瓊斯指數公司指數投資策略全球主管、董事總經理克雷格·拉紮拉(Craig Lazzara)表示,此次上市公司入選標準主要有兩條:

  一是公司自由流通市值須達一億美元;

  二是股票具備充分流動性。

  克雷格說:“我們在考量一隻股票的時候,不光會看總市值,還要考慮投資者實際可有多少交易量。公司創始人是否控股了大部分股權,對外資持股比例有多少限製,上述因素決定了上市公司實際可供交易的流通股數量。”而流動性方面,他認為,在新興市場當中,個股的流動性須達市值的10%,成熟市場當中該比例為20%。

  國盛證券首席策略分析師張啟堯表示,8月至9月國內市場將迎來三大指數的同步增持,保守估算將合計吸引超過2000億元的增量。

  招商證券認為,在各大指數相繼納入A股或擴容的提振作用下,年內外資流入空間仍大,8-11月被動增量資金達千億,屬於相對確定的增量資金,對A股流動性具有積極作用。

  據西南證券,MSCI、富時羅素、標普道瓊斯三大巨頭納A思路不同,但是三家納入A股覆蓋的行業卻較為類似。三家納入的A股都主要分佈於銀行、非銀金融、食品飲料、醫藥、電子等行業,上述行業的部分個股股價有望得到提振。

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