今日焦點丨動用維修基金不再遇“2/3尷尬”
2019年09月04日15:48

原標題:今日焦點丨動用維修基金不再遇“2/3尷尬”

大雨過後,你家房子外牆還好吧?

目前,申城住宅小區已近2萬個,漸次進入大修期。梅雨、颱風、秋雨連續來襲……若外牆滲漏了,要緊急維修,曾經必須經過業主大會表決2/3以上通過,“2/3尷尬”也因此成為危害小區公共安全和生活品質的製度瓶頸。

迄今,小區緊急維修“2/3尷尬”已是過去時,依據去年3月起新實施的《上海市住宅物業管理規定》,小區“5大事項”納入緊急維修,而推動社區善治,最亟需的,是廣而告之家喻戶曉的普法。

圖說:受颱風影響,金山鴻芸小區居民樓公共樓道內日前有玻璃被刮落,物業發現後通知房屋修理應急中心工人臨時用木板加固。新民晚報記者 陶磊 攝

“2/3尷尬”製度瓶頸已破

今年,創下曆史紀錄的超長黃梅天,裹挾急風驟雨的超強颱風,讓申城不少小區外牆沒能通過“不滲漏”這一關,特別是一些小區的東南外牆,更成重災區。8月颱風“利奇馬”過境,當夜雨水通過小區外牆空鼓裂縫滲透進臥室牆壁,業主在耳邊雨水嘀嗒聲度過颱風夜,不是個案;更有甚者,臥室天花板雨水浸泡後大面積脫落。颱風過後,小區也要搶險救災。如果在2018年3月1日前,小區搶險救災緊急維修,一定會遭遇“2/3尷尬”。  

為何會有“2/3尷尬”?原來,外牆雨水滲漏維修,一定要動用維修資金,而在《上海市住宅物業管理規定》修訂前,凡動用維修資金,一定要通過業主大會表決,並有2/3通過才能使用。實際操作中,從徵求意見到表決,再到2/3以上業主通過,沒有兩三個月小半年,根本就別想辦成事。如此效率,無法維護小區公共安全無法保障業主安居。

於是有人提出,這種體現“多數人意願”的製度設計造成了事實上的“維修難”,立法就應該設定“強製維修”——當小區物業被損壞,對小區公共安全造成直接或者潛在威脅,需要動用維修資金緊急維修,就不必拘泥於“2/3”。於是,針對“2/3”尷尬,兩部上海地方立法先後拿出破解之道,均以“強製維修”維護公共安全。其中,2010年修訂的《上海市消防條例》第17條增設新內容:“發生危及房屋安全等緊急情況,需要立即動用專項維修資金對共用消防設施進行維修、更新和改造的,按照國家有關住宅專項維修資金管理的規定辦理。”這意味著,為維護公共安全防範火災險情,小區共用消防設施一旦需要動用專項維修資金,即可隨時啟動,不必拘泥於“2/3”多數意見的表決同意。

而《上海市住宅物業管理規定》也經曆2010年和2017年兩次修訂,均為緊急維修破解“2/3”尷尬,對症下藥。

圖說:受颱風“利奇馬”影響,家住陝西北路30弄的李先生日前家中進水嚴重。新民晚報記者 張龍 攝

5大事項納入緊急維修

2017年,市十五屆人大常委會第7次會議通過修改《上海市住宅物業管理規定》的決定,並於2018年3月1日起實施。5大事項納入“緊急維修”——水泵、水箱(池)故障,影響正常使用;電梯故障,電梯專業檢測機構出具整改通知書要求停運;火災自動報警系統、自動噴淋系統、消火栓系統損壞,消防部門出具整改通知書;外牆牆面、建築附屬構件有脫落危險,經有資質的鑒定機構出具證明;屋頂或外牆滲漏等情況,嚴重影響房屋使用,經有資質的鑒定機構出具證明。

值得一提的是,在立法調研過程中,有基層單位提出建築附屬構件存在脫落風險的情形也應當納入緊急維修。就此,修訂後的住宅物業管理規定明確,建築附屬構件脫落對市民人身財產安全存在重大威脅,因此將其列入物業緊急維修範疇。這顯然有助於預防“高空墜物”,避免悲劇發生。

房屋若發生緊急維修情形,需使用專項維修資金。接下來,一系列流程如何操作?立法明確了兩種情形——

第一種:業主大會成立前,物業公司報房管機構審核同意後組織實施。維修、更新費用經具有相應資質的中介機構審價後,報區房屋行政管理部門在專項維修資金中直接列支。

第二種:業主大會成立後,物業公司向業委會和物業所在地房管機構報告,並向業委會提出列支專項維修資金的申請,經業委會審核同意後組織實施;維修、更新費用經具有相應資質的中介機構審價後,在專項維修資金中列支。

簡單說來,緊急維修要用錢,無論業主大會是否成立,都不是關鍵問題;因為,所謂“緊急維修”,就是強製維修,無需業主大會表決,無論誰反對都要進行,只因事關小區公共安全和當事業主人身財產安全,畢竟,小區善治,安全大於天。

政府代為組織維修有條件

可以發現,完成一次緊急維修,物業公司是承辦方,而決策方涉及業委會和房地管理部門。小區里,一旦發生緊急維修事項,依據法定流程,由物業公司製定方案,報業委會審核後維修;因此,業委會的決策能力在很大程度上決定了能否盡快排除安全隱患。與此同時,如果不能按照規定流程實施維修或更新改造,區級房屋行政管理部門可以依法組織代為維修,維修費用從維修資金中列支。在過去的實踐中,“代為維修”也曾面臨困境———如無業委會主任、副主任敲章,維修資金就無法從銀行支取;一旦業委會癱瘓或不履行義務,就會導致緊急維修落空,影響業主生活和小區公共安全。

為此,2017年修訂立法的一個環節就是:設計好專項維修資金的使用流程,提高緊急維修的審核效率,縮短申報時間,確保緊急維修緊急進行。結果,在現行《上海市住宅物業管理規定》中可以看見——業委會對維修、更新方案作出審核同意決定,時限是7天。

如果業委會對維修、更新方案未在7天內審核同意,且已出現影響房屋正常使用或者居民人身財產安全的情形,怎麼辦?辦法是各區房屋行政管理部門可以組織代為維修。維修費用來源方面,經具有相應資質的中介機構審價後,憑審價報告和區房屋行政管理部門出具的支取通知,在專項維修資金中列支。即便小區遇到了“不作為”、“亂作為”的業委會,有了政府代為組織緊急維修的製度設計,小區公共安全和業主人身財產安全也會得到最大程度保障。

實踐中,還有一種情形是,小區業委會正在換屆中,突遇緊急維修,怎麼辦?辦法還是有的,物業公司承擔社會責任,主動墊資,依照法定程序實施緊急維修。新一屆業委會成立後,拿出維修資金歸還墊資,放心,該還的錢一分也不會少,這是信用,也是小區治理法定規範。

新民晚報首席記者 姚麗萍

5事項納入“緊急維修”

■ 水泵、水箱(池)故障,影響正常使用

■ 電梯故障,電梯專業檢測機構出具整改通知書要求停運

■ 火災自動報警系統、自動噴淋系統、消火栓系統損壞,消防部門出具整改通知書

■ 外牆牆面、建築附屬構件有脫落危險,經有資質的鑒定機構出具證明

■ 屋頂或外牆滲漏等情況,嚴重影響房屋使用,經有資質的鑒定機構出具證明

記者手記>>

物業經理,不要煩

今年雨水多,較之往年汛期,相信不少小區的物業經理們要更辛苦一些,畢竟,處理緊急維修,要效率、要質量、保安全,任務不輕。

辛苦倒不算什麼,物業經理們最怕心煩。為啥煩?做緊急維修,明明物業公司僅僅是承辦人,怎麼修,用多少錢,都有法定規範,但會遇到一些業主不理解,明明是5號樓外牆滲漏,為啥1-5號樓每家的維修資金都被扣?

其實,原因很簡單。1-5號是一個自然幢,1號守著西邊外牆,5號守著東邊外牆,1-5號共用了東邊和西邊的外牆。颱風來了,東邊外牆滲漏了,啟動緊急維修,結算時,1-5號的維修資金依法共同承擔。假如,1號外牆也遇到了緊急維修的情形,啟動法定程序,跟5號外牆一個樣。

維修資金事關每位業主權益,大家自然很關心,為啥花了,總要明明白白才安心。比如,很多業主以前不知道“自然幢”,經曆了,也就知曉了。當人們知曉了“緊急維修”的法定程序,知曉了“自然幢”維修資金的支出規定,通常就不會再因為不瞭解而誤解。

所以,物業經理們,不要煩。小區善治,需要普法。小區緊急維修的處置過程,就是一次推動小區善治的普法過程,法定規範,大家從不瞭解到瞭解,使用好法定權利,履行好法定義務,當多數人知法、守法、用法,小區善治就有保障。

姚麗萍

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維修資金續籌,少不了公共收益

保障小區安全,維修資金就好比“蓄水池”。流水不腐,“蓄水池”的資金流依法合規流動起來,有進有出,收支平衡,才是安全的。當專項維修資金餘額不足首期籌集金額30%時,業主應按有關規定、管理規約和業主大會的決定,及時續籌專項維修資金。續籌維修資金,申城探索多種方式在法定續籌、日常續籌之外,公共收益補充,也是一種重要的長效補充機製。

事實上,各小區依規應將不低於50%的公共收益納入專項維修資金。如何促進公共收益依法納入專項維修資金,保障使用和續籌安全?為此,市住房管理部門將加大物業使用領域信用信息管理力度,對未按照規定將公共收益納入維修資金的物業服務企業和項目經理予以記分處理;對於業主未按業主大會決定續籌的,經行政部門送達整改通知書仍不整改,納入本市公共信用信息平台。同時對市民普遍關注的維修資金、公共收益管理狀況,住房行政管理部門將開展專項檢查,提高小區管理的透明度;在有條件小區,還要積極推行專業單位向物業服務企業購買服務,提高住宅小區專用設施設備服務管理以及應急突發事件處置的水平和效率。

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