世界500強排名增幅第一,碧桂園營收暴漲大秀絕技
2019年09月02日08:01

  原標題:世界500強排名增幅第一,碧桂園營收暴漲大秀絕技 來源:詩與星空

  2019年7月,《財富》發佈世界500強名單。其中,中國上榜企業總數達到129家,碧桂園以573億美元的營收位列全部世界500強的177位,首次進入前200強。碧桂園也是今年世界500強中排名上升幅度最大的企業,比去年躍升176位。

  近年來,碧桂園以肉眼可見的速度高速擴張。從2011年到2018年,公司的營收增加了十多倍,一躍成為中國規模最大的房地產公司之一。

  8月22日,公司發佈2019年半年報,報告期內,公司實現營業收入2020.1億元,同比增長53.2%;毛利潤548.6億元,同比增長56.9%;淨利潤230.6億元,同比增長41.3%。

  上半年實現權益合同銷售額人民幣2819.5億元,位居房企銷售業績榜首。

  不過,房地產企業的業績,可操作的餘地比較大,不能只看營收和淨利潤。

  一、房地產企業的業績調節術

  A股市場上最硬核的產品是什麼?是交了全款三個月才發貨的茅台嗎?

  不,是房地產。交了全款後要好幾年才交貨。

  受益於香港的“售樓花”模式,中國的房地產行業突飛猛進,甚至成為很多城市GDP增長的重要來源。

  霸氣如茅台,也不過能做到提前收三個月的預收款,房地產卻能挖個坑甚至畫個圈就賣圖紙。這種優惠政策在所有行業是絕無僅有的。

  想像一個場景:去4S店買車,售前顧問拿過一張圖紙來告訴你這輛車兩年後出廠,而且賣的差不多了,只剩下最簡配那輛了,你會不會給她一巴掌?

  可以說政策層面給了房地產業過於優厚的條件,導致大量的資金湧向房地產。

  表哥有個好朋友,清華碩畢業,十多年前創業的同時,在五環外買了套房。十幾年後,他的公司還掙紮在盈虧平衡線,而那套房轉手賺了500萬。

  誰還做實體?

  但是隨著房價的過高,以及房地產行業對其他行業的虹吸效應,政策層面開始進行宏觀調控。2019年4月,更是明確了“房住不炒”的基本理念。

  許多房地產企業紛紛開始轉變思路。

  1、房地產企業的營收是兩三年前售出的房產

  根據會計準則,貨物所有權交接之前,不得確認收入。客戶交錢後,只是領到一紙合同,合同約定的房產,十有八九還只是一個坑。所以房地產公司收到客戶的錢後,不做收入,而是放在預收賬款(實行新準則的企業放在合同負債)。待兩三年後交房(或階段性交房),再確認收入。

  所以公司發佈的財報中,營收是以前年度的經營成果,並不代表當前的實際經營情況。

  如何判斷公司當期的經營成果呢?可以通過公佈的合同銷售額來初步判斷。

  碧桂園上半年的合同銷售額為2891.5億,高居國內房企第一,遠超恒大和萬科。但是,合同銷售額也可以調節的。

  2、並表的學問

  碧桂園是港股上市公司,港交所對房地產公司的財報披露情況要求不高,中報無法看出公司的子公司情況。

  為什麼要關注子公司呢?

  碧桂園的財報顯示,公司的業務遍及31個省/自治區/直轄市、279個地級市、1,235個縣/鎮區。

  每進入一個新的區域,即便是房地產巨頭,也很難一夜之間從零開始起高樓。併購是最便捷的手段,很多地區原有的地產公司實力較強,雙方就採用持股的方式。

  其中的持股比例,就非常有意思。

  恒大、萬科、碧桂園等頭部房地產公司的真正規模,和營收體現出來的排名,是不一樣的。而決定它們排名順序的,正是這些參股公司的持股比例。

  天眼查顯示,碧桂園旗下共有329家控股和參股子公司。

  這些子公司中,既有持股100%的全資子公司,也有80%以上的實際控股子公司。

  還有一部分30-60%之間的股權比例比較曖昧的子公司。

  為什麼這麼說?

  這樣的股權比例,增加一點就可以並表,去掉一點就不用並表,甚至A股還有持股30%強行並表的先例(新城控股)。

  並表不併表有什麼區別?

  並表的子公司,營收會體現在合併報表,不併表的子公司,只是淨利潤按照參股比例體現在投資收益,報表裡不體現營收。

  世界五百強的排名,只認營收。很多銀行向房地產公司放款,也優先考慮營收規模。

  所以,並表範圍裡面,學問大著呢!

  王石在萬科的時候,開始搞“輕資產重運營”的轉型,本質上就是剝離控股子公司。大量的地產項目,以參股的形式參與(因為萬科的影響力,實際上擁有控製權),這樣導致公司的營收增幅不大,但淨利潤增加明顯。

  大部分投資收益在年報計提,所以列出2018年年報數據進行對比。

  萬科的2018年年報顯示,營收不到3000億,淨利潤493億,來自聯營公司的投資收益63億元,而碧桂園2018年營收3791億,淨利潤485億,其中來自聯營公司的投資收益只有12億元。

  如果萬科將一部分參股公司改為控股並表,合併後的營收很可能會超過碧桂園。

  所以,二者的規模誰更大呢?

  二、現金流,房地產企業的血液

  房地產企業的營收不靠譜,淨利潤呢?也不那麼靠譜,因為公司可以通過調劑收入確認時點來對收入進行修飾,從而影響淨利潤。

  那房地產企業的財務數據就沒有價值了嗎?

  當然有價值,只不過價值在另外一張表:現金流量表。

  房地產企業的現金流量表的邏輯很有趣,敲黑板劃重點,主要還是看經營性現金流量:經營性現金流入裡面,主要是預售房款;經營性現金流出,主要是拿地款。經營性現金流量淨額,主要體現公司拿地和回籠資金哪個更優先。

  2018年以來,絕大多數房地產企業的經營性現金流量淨額都變成了正數,大部分企業都放緩了拿地的速度。

  碧桂園呢?

  從中報看,公司的經營性現金流量淨額為正數,但是另外一個數據並不樂觀。

  利息支出。

  三、融資成本,房地產企業的重負

  半年報顯示:2019年上半年,利息費用約人民幣11,030百萬元(2018年同期:約人民幣8,852百萬元),其中100%資本化於合資格資產(2018年同期:100%)。

  半年110億的利息支出,差不多是淨利潤的一半,由於這些資金用在了買地蓋房上,所以公司“理所當然”的進行了資本化。

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