“打野狂魔”碧桂園
2019年08月31日21:49

  原標題:“打野狂魔”碧桂園 來源:創業最前線

  作者 | 尹太白

  出品 | 創業最前線

  一份亮瞎眼的財報

  碧桂園還是交出了一份相當亮眼的成績單。

  不過這份成績單得來並不容易,2019年對於諸多房企表現出了不太友好的一面,房地產市場全面進入調控期,房企也因此陷入到巨大的壓力之中,這些壓力大多來自於土儲、資金和政策三個方面。

  儘管房地產行業整體呈現出疲軟的態勢,但碧桂園彷彿是遊離在這種態勢之外。

  半年報中的數據證明了碧桂園擁有這種實力。

  根據半年報顯示,在2019年上半年中,碧桂園實現總營收為人民幣2020.1億,同比增長53.2%;毛利潤為548.6億元;同比增56.9%;淨利潤為230.6億元,同比增長41.3%;股東應占利潤為156.4億元,同比增長20.8%;股東應占核心淨利潤為159.8億元,同比增長23.4%。

  碧桂園的總營收和淨利潤雙雙實現增長並不意外,意外的是增幅超過或接近50%,在行業內這些數據每個單獨拎出來都足夠出類拔萃。

  除了總營收和淨利潤漲勢喜人,碧桂園手中的運營資金同樣十分充裕。

  在2019年上半年中,碧桂園實現權益物業銷售現金回款約2659.4億元,回款率高達94.3%,可動用現金餘額約為2228.4億元,現金餘額約為短期有息債務金額的兩倍,除此之外,還有近3133億元的銀行授信額度尚未使用。

  在各項財務指標中,有一個指標叫“經營性現金流”,經營性現金流的正負可以反映出房企是否有抵抗市場風險的應急能力和保持規模發展的可持續性。

  國內大多數房企因為高速擴張而時刻處於現金流緊繃的狀態,這就導致了經營性現金流長期為負,也就是說,這些房企不得不過度依賴外部融資輸血以平緩資金鏈的壓力。

  根據統計,目前房地產市場上僅有極少數房企能夠實現經營性現金流為正,其中民營房企可以稱得上是鳳毛麟角。

  碧桂園便是其中之一。

  2019年上半年,碧桂園的經營性現金流繼續保持正值,這也是繼2016、2017和2018年後,又一次實現正經營性現金流。

  正經營性現金流意味著碧桂園已經實現了內部資金的良性運轉,而半年報中另一個指標“淨借貸比率”則反映出碧桂園對於外部融資的依賴性越來越小。

  根據半年報數據顯示,在2019年上半年中,碧桂園的淨借貸比率為58.5%,同比下降0.5個百分點,這也是碧桂園連續第12年將淨借貸比率控製在70%以下。

  實際上,將淨借貸比率控製在70%以下並不容易。根據Wind數據顯示,2018年A股有30家樣本房企平均淨借貸比率達148.16%,H股30家樣本房企平均淨借貸比率達115.32%。

  這不是碧桂園第一次發佈亮瞎眼的財報,在2018財年中,碧桂園逆流而上,實現總營收為人民幣3790.8億元,同比增長達67.1%;淨利潤為485.4億元,同比增長68.8%,全年銷售額突破7000億元,高出第二名萬科1000多億元。

  從中國房企前十一路殺進前三再到第一,從榜上無名躍至世界500強第177位,碧桂園只用了三年時間,而達到同樣的增長規模,恒大用了五年,萬科用了七年,綠地則用了九年。

  決戰發生在三四五線城市

  在《財富》世界500強榜單上排名第177位的碧桂園絕非浪得虛名,這點在碧桂園的土儲佈局中便可窺得一二。

  根據半年報中的信息顯示,截至2019年6月底,碧桂園已簽約或已摘牌的中國內地項目總數為2381個,業務遍佈中國內地31個省/自治區/直轄市、279個地級市、1235個縣/鎮區,這樣的覆蓋率,基本上是行業內佈局最廣泛的房企了。

  土儲意味著發展潛力,而土儲含金量才是真正決定房企盈利能力的關鍵。

  碧桂園的盈利能力在半年報中再一次得到體現。2019年上半年,僅僅是粵港澳大灣區,碧桂園已獲取的權益可售資源約3467億元,可售建築面積約2457萬平方米,潛在的權益可售資源達5519億元,權益可售資源合計8986億元。

  粵港澳大灣區之外,長三角也是房企必爭之地。

  根據克而瑞發佈的《長三角26城土儲比拚》數據顯示,碧桂園2017年在長三角以771億元拿下133宗地,2018年再以398億元拿下了1042萬平方米的土儲面積。

  雖然碧桂園在粵港澳大灣區和長三角城市群擁有充足且優質的土地儲備,但碧桂園始終沒有放棄過對於三四五線城市的佈局。

  相反,由於長期聚焦三四五線城市,碧桂園成了房地產行業里的異類,與綠城、綠地等偏愛專攻當地房地產市場的房企不同,碧桂園多年前就清晰認識到三四五線城市房地產市場的重要性。

  根據半年報中的數據顯示,碧桂園已獲取的可售資源為17587億元,其中目標一線城市為3149億元、二線城市為6035億元,而三四五線城市則為8403億元。

  在2019年上半年中,按項目所在地分,位於一二線和位於三四五線銷售金額比例為39:61;按目標市場分,目標一二線與目標三四五線銷售金額比例為44:56。

  這些土地儲備,超過一半的存量在三四五線城市。

  另外一組數據說明了碧桂園為什麼熱衷於三四五線城市。2018年中國常住人口城鎮化率為59.58%,這距離發達國家80%左右還存在一定的差距,而城鎮化率每提高一個百分點,就有近1400萬人從農村轉入城鎮。

  2018年,中國新商品房成交總額接近15萬億,其中69%的成交量在一二線城市之外,這意味著,中國城鎮化進程給房地產行業帶來的紅利期仍未結束。

  碧桂園創始人楊國強也曾透露過自己對三四五線城市的看法,他認為隨著農民工工資提升,他們就會產生改善居住環境的需求,而這些人不會在高房價的大城市買房,也不會在缺乏醫療和學校等配套設施的農村住,因此,他們最大可能會在有學校有醫療等基本配套、且房價在萬元以下的城鎮居住。

  數據堆疊在一起,就反映出了一個事實:未來碧桂園的主戰場依舊在三四五線城市,決戰也會發生在三四五線城市。

  再造一個碧桂園

  靠打野打到了行業龍頭的位置,“打野狂魔”碧桂園並沒有就此停步,楊國強決定再造一個碧桂園。

  再造碧桂園背後的邏輯,與順豐王衛的想法頗為相似。王衛曾經多次公開表示,順豐的競爭對手不是現在的同行,而是真正的高科技企業,一切可以用錢打造的護城河,或者說所謂的優勢,其實都是短暫且虛無的。

  碧桂園轉向“高科技綜合性企業”的定位正是印證了這一點,畢竟房企很多,但是能掌握核心科技的地產公司卻很少。

  在這套邏輯支使下,碧桂園決定將打野這事提升到一個更高的維度上。

  2019年初的碧桂園集團年會上,楊國強明確地將地產、機器人、現代農業列為碧桂園未來的三大重點業務。

  楊國強的做事風格,向來是讓別人摸不著頭緒,從早在二十年前便開始佈局三四五線城市就能看得出來。

  消息一出,一片嘩然。

  房地產進入下半場,越來越多的房企開始在房地產行業之外尋找新的增長點,但農業和機器人這倆業務都是長週期、大投入且回報慢的業務,誰也摸不準碧桂園到底下了一盤什麼樣的棋。

  不過,根據楊國強此前在各個場合的發言中可以大致還原出這樣一個真相。

  楊國強曾表示,希望借助機器人提高建築工人的工作效率,“我夢想著那天——過去是工人在地盤走來走去,未來是機器人在地盤走來走去,我們像生產汽車一樣在工地生產我們的房子。”

  通過研發和應用建築機器人,把純體力、重複且危險係數高的勞動都交給高精度建築機器人完成,把絕大部分檢測、監測、流程管理和安全管理也給智能管理設備去完成,既減少對人力的依賴和事故的發生,也實現水平高、工序少、品質優的智慧生產。

  楊國強對機器人板塊寄予了厚望,他曾多次強調,“如果我們有足夠優秀的人把建築機器人做出來,我們會成為最先進的房地產公司,我們現在要朝著一個高科技企業去做。”

  根據碧桂園相關負責人介紹,截至2019年8月20日,碧桂園機器人公司博智林已遞交申請專利近500項,主要聚焦建築機器人,在研的產品有30多種,其中有9款已經進入工地現場測試,如地磚鋪貼機器人、牆紙鋪貼機器人及PC內牆板安裝機器人等。

  地產開發要高科技,機器人本身就是高科技,農業也要引入高科技。

  2018年5月,碧桂園成立了碧桂園農業控股有限公司,佈局農業全產業鏈條。同樣是農民出身的楊國強曾在公開場合發表過自己對佈局農業板塊的看法。

  “碧桂園發展到今天,理應能為農民、為社會、為國家做點事情,我們希望通過走現代化農業發展之路,提升農民生產力,增加農民收入,共同為農村注入新的活力與生機,這也是碧桂園發展現代農業的初衷。”

  結語

  碧桂園在2019年中期業績報告的結尾部分寫到:

  成功不會從天而降,除了發憤圖強,重要的是碧桂園的事業是否對社會進步有幫助,我們希望社會因碧桂園的存在而變得更加美好,人們能通過碧桂園高性價比的產品過上更好的生活。

  業績一片大好,土儲潛力無限,新興業務也漸有起色,不過留給碧桂園的考驗也不少,相比把話說得漂亮,人們更看重把活幹得漂亮。

  “能力越大,責任越大”,這句話除了對蜘蛛俠適用,對於企業也同樣適用。

  題圖來自:圖蟲創意,已授權。

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