不能承受地王之重? 中國金茂上半年營收降33%
2019年08月31日15:37

  高端項目受政策影響壓力更大。

  8月28日,中國金茂控股集團有限公司(簡稱 中國金茂)發佈2019年中期業績顯示,中國金茂上半年營收147.41億元,同比減少32.8%。毛利約54.32億元,同比減少約37.45%,歸母淨利潤約36.97億元,同比增長約12.24%。對於營收下挫三分之一,半年報稱主要由於城市及物業開發項目的收入較2018年同期減少所致,該項營業收入為121.8億元,同比減少38%。

  半年報發佈次日,中國金茂跌幅高達5.05%。8月30日,中國金茂股價再下挫2.88%,收於4.38港元/股。8月29日,里昂證券有限公司(CLSA Asia-Pacific Markets 簡稱里昂)還發表研究報告稱,混改短期對中國金茂的正面影響有限,由此下調金茂估值基礎,由今年預測市盈率7.9倍下修至7.1倍,維持“跑輸大市”評級。里昂於1986年創辦,總部設於香港,是一間歐資金融機構,2012年被中信證券收購。

  某知名地產分析人士對時間財經表示,金茂營收下降,說明受到市場調控,尤其是高端項目限價等影響,導致企業經營有一定壓力。另一接觸到中國金茂的分析師還提出,中國金茂高價地很多,“僅深圳龍華一個項目就夠中國金茂難受的”,直到今年6月份周圍拍出高價,中國金茂才稍微好過些。時間財經就相關問題多次致電中國金茂截至發稿時間未收到回覆。

  麵粉貴過麵包

  中國金茂是世界五百強企業之一中國中化集團公司旗下房地產和酒店板塊的平台企業,前身為方興地產,成立於2004年,於2007年在香港聯交所上市。2015年,公司更名為中國金茂,並定位於“城市運營商”。截至8月30日,公司總市值514.96億港元。公司一直走高端定位和精品路線,目前已形成以“金茂府”為代表的高端住宅產品系列。今年8月,中國金茂引入平安作為第二大股東。

  最為主打高端產品的房地產開發商,中國金茂對地塊的選擇往往要求較高,同時價格也出手闊綽,被稱為爭奪“三高”(高總價,高單價,高溢價)地塊的急先鋒。讓中國金茂一炮而紅的項目就是一個地王項目,2009年金茂以40.6億元拿下廣渠路15號地,折合樓面均價1.6萬元/平米,中國金茂拿地之前,該區域周邊住宅價格未有超過1.7萬元/平米,“麵粉貴過麵包”的說法由此而來。

  廣渠金茂府作為中國金茂的第一個府系產品,非常成功。2011年,廣渠金茂府首次開盤即以29.47億元的銷售成績穩居當年上半年銷售榜首。年末又以近50億元的銷售成績獲得北京年度單盤銷售冠軍。隨後的三期、四期均銷售火爆。廣渠金茂府幾乎穩坐CBD高端住宅頭把交椅。

  但廣渠金茂府的成功並未一直持續。如此前的6月12日,中國金茂掛出股權轉讓公告擬出售豐台區花鄉四合莊1516-28-A地塊和四合莊1516-28-B地塊。該地塊由中國金茂和碧桂園聯合所購,因為是碧桂園第一次在北京中心城區拿地,還被調侃為“鄉里人”進城。

  價格方面,兩地塊溢價率均超140%,綜合樓麵價2.9萬元/平米。碧桂園隨即退出了該地塊。令人不解的是,就在金茂、碧桂園聯合體拿下A、B地塊的前一天,臨近的1516-12-B商業地塊由中鐵置業聯合體以樓麵價為1.8萬元/平,低了近1萬元/平。

  高價拿地幾乎是中國金茂的常用動作。7月3日,中國金茂參與到南京主城區2019年最大型的一次土拍,經曆129輪報價後,公司以51億元總價拿下其中一塊地,溢價33.07%,樓麵價達29705元/㎡,未來保本售價4.5萬元。

  此前分析師認為,南京在長三角中的地位不可小覷,金茂所取地塊地段也較好。但是中國金茂此前在南京的經驗似乎並不成功。

  2016年5月,中國金茂在南京河西拿了一塊“地王”,和電建聯合體以69.6億元拿下南京河西地王G12、G13地塊,樓麵價分別為為37027元/平米和36890元/平米,現項目名為金茂府。不巧的是,金茂府剛建好,恰逢南京河西板塊新房限價3.5萬元/平方米。時間財經查詢發現,該項目早在2018年3月就稱最快當年上半年或將開盤。直到今年7月,信息仍稱預計三季度公開示範區(售樓處),四季度首開。

  前文所提的廈門地塊位於翔安,2017年9月,中國金茂以20.91億元拿下該地塊,折合樓面均價2.9萬元/平米。後因廈門限價政策,最終該項目出讓時獲批價為2.9-4.2萬元/平方米,據此前中國網財經報導,實際銷售甚至出現2.6萬元/平米的低價。

  對此,上述分析師稱,中國金茂在過去幾年衝規模很猛,導致在其他方面有所犧牲,恰遇現在國家收緊調控,中國金茂主打的高端產品受限價影響大。可以看到的是,除了上述項目,中國金茂鄭州“地王”、杭州“地王”均處尷尬地位。

  野心遇強監管

  中國金茂衝規模體現在了排行榜上。在克而瑞上半年房企銷售排行榜中,中國金茂的排名也由2018年的第24位大幅上升至第17名,距離其前15名的目標僅有兩位之差。

  2016年,寧高寧出任中國金茂董事長,這位被業內稱之“紅色摩根”、“國企放牛娃”的傳奇人物,在任職華潤與中糧期間,一手締造了萬象城、大悅城。任中糧董事長的11年間,更是主導了超過50起的併購。孟勇進取是其一貫作風。

  寧高寧為中國金茂定下3年內實現2000億元的銷售目標,這也成為中國金茂2015年更名後的又標誌性事件,象徵著中國金茂開始了規模化發展之路。數據顯示,中國金茂2016年銷售額485億元,2017年為693億元,2018年為1280億元,三年來同比增長分別為61%和85%。2018年更是中國金茂首次突破千億的標誌性一年,寧高寧就任三年,一步步推動中國金茂靠近第一梯隊的目標。

  但形式比人強。在金融監管加強、去杠杆、去通道、信用緊縮的大背景下,房地產調控政策密集出台的2019年,過去出現頻率較低的房地產金融風險,在今年成為重要監控領域,銀行、信貸和海外融資均有不同程度的限製。

  在多方融資渠道受阻的情況下,Top20房企員工對時間財經表示,下半年房企必然加快促銷回款。中國金茂雖未出現明顯折價促銷的情況,但今年5月至6月不到一個月的時間里,中國金茂連續出讓8宗地塊項目股權,其中4個項目位於北京和上海。據《投資者網》計算,中國金茂此番一次性能回籠資金超50億元。上海中原地產分析師盧文曦還曾公開表示,中國金茂此舉或是為了半年報數據會好看一些。

  即便如此,中國金茂2019年半年報數據仍未讓人滿意。值得注意的是,中國金茂的一季度數據更為糟糕,營業收入同比減少70.11%至24.89億元,淨利潤也同比減少78.51%至3.66億元。

  海通證券有研報顯示,中國金茂的城市運營模式能使中國金茂較其他房企更具備穿越週期的能力。城市項目運營模式能為中國金茂鎖定區位優質的土地儲備,且中國金茂一二級聯動發開、全流程參與可收穫區域發展過程中增值最大化。

  但城市運營模式的另一面是項目建設週期長、資金沉澱大、回收週期長,對企業的管控能力提出更高的要求。

  可見的是,中國金茂的短期債務壓力上升。據2018年報披露,截止到去年末,金茂的計息銀行貸款和其他借款為879.73億元,同比上漲了23%。其中,219.76億元需要在一年內償還,而其持有現金和現金等價物213.24億元,僅能覆蓋短債。總債務中外幣債務占29.66%,人民幣彙率的波動使得公司對融資成本管控難度有多加大。

  到2019年半年報,中國金茂一年內到期的銀行和其他貸款有256億元,現金和現金本債務是223多億元,缺口較2018年進一步拉大。

  房屋質量管控方面,鳳凰網房產廣州站8月報導,廣州廣鋼新城的豪宅盤珠江金茂府,被曝出了多項房屋質量問題,木地板發黴、餐廳地磚被油漆滲透,多個房間牆體與踢腳線部分大面積滲水。位於佛山的金茂綠島湖也被業主投訴,稱其故意隱瞞樓盤缺陷,涉嫌欺詐營銷。

  已60歲的寧高寧,任期時間不多了,中國金茂如何直面挑戰,完成目標,還有待時間考驗。(北京時間財經 陳世愛)

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